Verkrotting uit de stad verdringen

AG Vespa, het vastgoedbedrijf van de stad Antwerpen, koopt verkrotte panden op in aandachtswijken, maakt er architecturale parels van en verkoopt ze weer op de privémarkt. Het zijn kleine prikken in het stedelijke weefsel, maar ze verhogen de draagkracht van een buurt aanzienlijk.

Uniek aan Vespa, zoals het bedrijf in de volksmond wordt genoemd, is dat het als enige in Vlaanderen met een ‘rollend fonds’ werkt. In dat systeem wordt de opbrengst van afgewerkte huizen weer aangewend voor nieuwe projecten. AG Vespa is een autonoom gemeentebedrijf, een dochteronderneming van de stad dus, dat heel snel kan inspelen op marktontwikkelingen. Begin maart bestond Vespa zeven jaar. In die tijd kocht en verbouwde het vastgoedbedrijf al meer dan 200 krotten in moeilijke wijken. “Onze projecten staan zelden langer dan twee maanden te koop”, benadrukken gedelegeerd bestuurder Herman Boumans en directeur bouw Steven Decloedt. “Het beste bewijs dat er nood is aan wat wij doen.”

TRENDS. AG Vespa werkt met subsidies. Is dat geen oneerlijke concurrentie tegenover andere promotoren?

HERMAN BOUMANS. “Neen, we verkopen tegen marktprijzen. We krijgen subsidies om verkrotte en hinderlijke panden in achtergestelde en moeilijke buurten aan te kopen. We renoveren die of breken die af om een nieuw pand te bouwen. Maar de marktprijs voor het pand is ruim onvoldoende om alle kosten te dekken. We werken met een verliesmarge van gemiddeld 12,5 procent. Zonder subsidies zou wat wij doen niet mogelijk zijn.

“Het gaat ook om panden waar de privésector niet in geïnteresseerd is: echte krotten, elk met een eigen verhaal dat verklaart waarom het een krot is geworden: speculatie, problemen met de nalatenschap, faillissementen, dat soort zaken. Zo’n krot verwerven is soms een echte lijdensweg. Iedereen kan ons krotten komen melden en we doen uiteraard ook aan actieve prospectie. We kunnen echter maar een op de tien panden echt aankopen. We betalen de eigenaars ook een marktconforme prijs.”

Beloont u op die manier niet vooral degenen die laten verkrotten?

BOUMANS. “We werken met beedigde schatters en gaan nooit boven hun prijs. Anders zouden we inderdaad leegstand en verkrotting belonen. Het probleem met een krot is natuurlijk dat je ook de stenen die er nog staan meebetaalt, ook al is het de bedoeling om ze af te breken. Dat verklaart voor een stuk onze verliesmarges.”

In andere steden kiest men voor een grootschalige aanpak, pakt men soms zelfs een hele wijk in één keer aan. Jullie doen het pandje per pandje.

STEVEN DECLOEDT. “Wij hebben een paar grotere projecten, maar in hoofdzaak gaat het bij ons om hier en daar een woning. Bewust, want zo behoud je de eigenheid van de stad. Een stad is opgebouwd uit straten, met woning naast woning naast woning. Grote, nieuwe bouw-blokken, zoals je soms in andere steden ziet, zijn eigenlijk tegennatuurlijk voor een stad. Wij willen vooral de kwaliteit van de buurt behouden.”

BOUMANS. “Wat wij doen, is arbeids- en tijdsintensief. Eenmaal het pand verworven mag je drie jaar rekenen vooraleer de woning klaar is.”

Grootschalig werken heeft het voordeel dat je alle ‘kankerplekken’ in één keer wegwerkt. Wie een huis bij u koopt, woont nog altijd in een moeilijke buurt.

BOUMANS. “Het is niet omdat er een aantal verkrotte panden zijn dat je het hele bouwblok moet aanpakken. Wij merken dat onze aanwezigheid een dynamiek teweegbrengt. Wij snijden storende elementen in een buurt weg en zetten betere woningen in de plaats. Dat draagt bij tot een mooiere omgeving, wat nieuwe bewoners aantrekt, veelal jonge gezinnen. Onze werkwijze heeft vooral een katalysatorfunctie: buurtbewoners worden aangemoedigd om ook zelf hun woning te verbeteren.”

DECLOEDT. “We werken ook op strategische plekken. Heel vaak zijn dat straathoeken. Dat zijn de plekken die het snelst verkrotten. Vaak had je daar vroeger een winkeltje. Dat ging failliet en het pand bleef leegstaan of werd verwaarloosd. Hoekpanden hebben meestal ook geen buitenruimte, waardoor ze niet populair zijn. Voor ons is dat ideaal: je kunt met die hoeken ontzettend straffe dingen doen want je hebt twee gevels die een effect hebben op de buurt. De impact is veel groter.”

Een van de hoofddoelstellingen van AG Vespa is de stadsvlucht tegengaan. Hoe doet u dat?

DECLOEDT. “Door ons vooral te richten op de groep die wegtrekt, de gezinnen met kinderen. Het woningaanbod in de stad is niet altijd geschikt voor hen.”

BOUMANS. “Dan hebben we het over ruimte om fietsjes en buggy’s te zetten, een buitenruimte waar de kinderen kunnen spelen of waar je met het hele gezin kunt eten. Ons sterke punt is dat wij enkel de regie als bouwheer op ons nemen. Al de rest besteden we uit. We werken met een netwerk van architecten, vooral met de betere en jonge bureaus, die ons als een goede springplank zien. Wij geven hen carte blanche, maar leggen hun wel enkele technische richtlijnen op, zoals plaats voor die buggy of fiets en een buitenruimte.”

Hebben de kopers nog inspraak?

DECLOEDT. “De indeling ligt wel vast. Soms leggen we alle voorzieningen al, maar plaatsen we een tussenwand nog niet. Dan kunnen de kopers zelf beslissen of ze die ene grote kamer behouden of er twee kleinere van maken.

“Ook de vloerafwerking, het plaatsen van de keuken en de schilderwerken laten we aan hen over. Dat zijn dingen die ze relatief snel zelf kunnen regelen. Een badkamer installeren we dan weer wel. We gaan ervan uit dat het publiek dat een nieuw product koopt het doorgaans niet ziet zitten om veel te verbouwen. Plaats je geen badkamer, dan moet de koper nog een loodgieter, architect en tegellegger zoeken.”

Mensen vluchten de stad ook uit omdat een degelijke woning onbetaalbaar is voor hen. Komt u ook hen tegemoet?

BOUMANS. “We werken met een systeem van biedingen onder gesloten omslag, waardoor iedereen kans maakt. Onze schatters bepalen een minimumprijs, iedereen mag een bod doen en wie het hoogst biedt, kan de woning kopen. De subsidiërende overheid verplicht ons wel om een voorwaarde op te leggen: de koper moet er minstens vijf jaar zelf wonen.

“We houden bij het bepalen van onze prijs ook rekening met de ligging. Plaats diezelfde woning in een van de betere wijken en de prijs ervan verdubbelt.

“Wij verkopen woningen van 130 tot 140 vierkante meter tussen de 220.000 en de 250.000 euro. Onze prijs-kwaliteitsverhouding zit heel goed. Dat weten de mensen ook, want onze panden staan gemiddeld twee maanden te koop. Dat is een termijn waar elke makelaar van droomt. En het bewijst meteen dat er echt nood is aan wat wij doen.”

DIT ARTIKEL VERSCHIJNT OOK IN KNACK EXTRA 06 OVER VASTGOED IN VLAANDEREN.

Door Cathy Galle

“Onze verhouding prijs-kwaliteit zit heel goed. De panden staan gemiddeld twee maanden te koop”

“We werken met een netwerk van architecten, vooral met de betere en jonge bureaus, die ons als een goede springplank zien”