Als uw woning door een overstroming wordt getroffen, moet uw brandverzekering de schade vergoeden. Bij een huurhuis zit het iets ingewikkelder in elkaar.
Een brandverzekering voorziet ook in een schadevergoeding wanneer een woning wordt getroffen door een natuurramp, zoals een overstroming. Een brandpolis afsluiten is niet wettelijk verplicht, maar de meeste kredietgevers eisen dat de koper dat toch doet als hij een hypothecaire lening aanvraagt. Voor huurwoningen geldt een aparte regeling. Sinds de zesde staatshervorming is de woninghuur een regionale bevoegdheid, waardoor de regels verschillen naargelang het gewest.
In Vlaanderen verplicht het woninghuurdecreet zowel huurders als verhuurders zich minstens te verzekeren tegen brand- én waterschade. Die dwingende regel geldt voor alle woninghuurcontracten die sinds 1 januari 2019 worden afgesloten. De verplichting geldt weliswaar enkel wanneer de woning wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats. Het Vlaams huurdecreet regelt ook de studentenhuisvesting, maar daarvoor is de brandverzekering niet verplicht.
“De expliciete vermelding van waterschade in dat huurdecreet is niet zo vreemd”, zegt Wauthier Robyns van de verzekeringskoepel Assuralia. “De meeste brandverzekeraars waarborgen waterschade door een breuk van leidingen, het overlopen van dakgoten, defecten van sanitaire installaties of huishoudapparaten, en het insijpelen van water door het dak. Maar die behoren niet tot de wettelijk verplichte basisdekkingen. Vaak zit waterschade dus wel standaard in de brandverzekering, maar niet altijd.”
Het is aan beide partijen – de huurder én de eigenaar – om bij elkaar na te gaan of de verplichte brandverzekering wel degelijk is afgesloten. Dat kan door een bewijs van de premiebetaling te vragen. Als blijkt dat een partij haar verplichtingen niet nakomt, kan die in gebreke worden gesteld via een aangetekende brief. Helpt dat niet, dan kan een vrederechter opleggen dat de huurder of de verhuurder zich verzekert – en een dwangsom opleggen. Als ook dat geen effect heeft, kan de klagende partij het huurcontract laten ontbinden.
Wallonië en Brussel
Wallonië is de eerste regio die woninghuurders verplichtte zich minstens te verzekeren tegen brand, behalve voor niet-hoofdverblijfplaatsen en studentenverblijven. Dat is al zo sinds 1 september 2018. De huurder moet de polis, tenzij anders is overeengekomen, afsluiten voor hij in de woning trekt. Hij dient jaarlijks het bewijs van de premiebetaling te leveren. Doet hij dat niet, dan kan de verhuurder zijn brandverzekeraar vragen een zogenoemde clausule tot afstand van verhaal tegenover de huurder toe te voegen in zijn verzekeringscontract (zie kader Kijk uit met afstand van verhaal).
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is de huurder niet wettelijk verplicht een brandverzekering af te sluiten. De verhuurder kan wel een clausule in de huurovereenkomst opnemen die de huurder toch verplicht zich te verzekeren. Dat gebeurt in de praktijk doorgaans altijd. Dat kan ook voor oudere huurcontracten in Vlaanderen en Wallonië die nog niet onder de recente wetgeving vallen.
Wie betaalt wat?
De huurder is aansprakelijk voor de brand- en waterschade die hij zelf veroorzaakt aan de woning. Vergeet hij bijvoorbeeld de kraan van zijn bad dicht te draaien en raakt daardoor het houten parket onherroepelijk beschadigd, dan is hij aansprakelijk voor de schade. Dankzij de verplichte brandverzekering hoeft hij niet zelf op te draaien voor de kosten. Dat is ook het geval wanneer een onderbuur schade heeft opgelopen omdat het water tot in zijn appartement is doorgesijpeld, want ook schade aan derden is meeverzekerd.
Is er een lek ontstaan in de waterleiding van de huurwoning, dan valt dat in principe onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. In dat geval komt zijn brandpolis tussenbeide om de schade te dekken. Ook een natuurramp zoals een overstroming valt buiten de aansprakelijkheid van de huurder, waardoor eveneens de polis van de verhuurder dient te worden aangesproken om de schade aan de huurwoning (bijvoorbeeld aan vloeren, muren of elektriciteits- en verwarmingsinstallaties) te vergoeden.
“Watersnood heeft alle kenmerken van overmacht”, bevestigt Wauthier Robyns van Assuralia. “Maar de huurder kan toch aansprakelijk worden geacht als hij de eigenaar niet tijdig informeert over de waterschade aan het gehuurde pand. Het is dan ook belangrijk dat hij de verhuurder meteen verwittigt bij problemen, wat uiteraard strookt met het gezond verstand.”
En wat als ook de inboedel van de huurder – zoals meubels, elektrische apparaten en kleding – schade opliep door het noodweer? Die wordt dan gedekt door zijn eigen brandpolis. Tenminste, voor zover hij die inboedel in dat contract liet meeverzekeren. In de meeste gevallen is dat zo, maar niet altijd. En is het wél zo, dan is er mogelijk een plafondbedrag vastgelegd.
Kijk uit met afstand van verhaal
Via een zogenoemde clausule tot afstand van verhaal kan de verhuurder de huurder in zijn eigen brandpolis meeverzekeren. De verhuurder betaalt dan de premie van de huurder en rekent die vervolgens door. De Waalse regelgeving vermeldt die mogelijkheid expliciet wanneer de huurder, ondanks de wettelijke verplichting, weigert zelf een brandverzekering af te sluiten. In het Vlaamse huurdecreet wordt die optie niet uitdrukkelijk vernoemd, al vinden we die in de voorbereidende parlementaire stukken wel terug. Bovendien geldt in Vlaanderen een aparte reglementering voor bepaalde sociale huurwoningen. Die bepaalt dat de verhuurder daarvoor een omniumbrandverzekering dient af te sluiten, die bovendien een clausule tot afstand van verhaal op de huurder moet bevatten. Daarin moet zelfs het verhaal van derden (zoals de buren) worden uitgebreid ten voordele van de huurder. Sociale huurders worden ook verplicht hun inboedel te laten verzekeren.
Een clausule tot afstand van verhaal in de polis van de verhuurder is evenwel niet zonder gevaar voor de huurder. Die weet niet altijd wat er precies verzekerd is, en voor welk franchisebedrag hij zelf moet opdraaien. En als de verhuurder zijn premie niet betaalt, draait de huurder mogelijk alsnog op voor schade. Een niet-uitgebreid afstand van verhaal dekt bovendien niet de huurdersverantwoordelijkheid voor de schade die wordt veroorzaakt aan derden. Het is dus hoe dan ook raadzaam als huurder een eigen polis af te sluiten.
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier