Vergrijzing bedreigt woningprijzen

In de VS prikte de hypotheekcrisis de zeepbel van de hoge woningprijzen stuk. Doet de vergrijzing straks hetzelfde op de Belgische markt?

Waait de vastgoedcrash vanuit de VS over naar Europa? In Spanje en het Groot-Brittannië staat de huizenmarkt al op wankele benen (zie ook blz. 26). In andere Europese landen, zoals België, is dat (nog) niet het geval, hoewel de woningprijzen er de voorbije jaren even sterk of nog sterker gestegen zijn dan in de VS. “De Belgische woningmarkt is op basis van de prijshuurratio, dat is de verhouding tussen de prijs van een koopwoning en de mogelijke huuropbrengst, zelfs nog meer overgewaardeerd dan de Amerikaanse”, zegt Ivan Van de Cloot, econoom van ING België.

Maar (te) hoge huizenprijzen betekenen nog niet dat de markt onderuit moet. Overwaarderingen kunnen op de vastgoedmarkt veel langer aanhouden dan op de aandelenmarkten, en er is een concrete aanleiding nodig om een prijsval uit te lokken. In de VS, en weldra in Spanje en het Groot-Brittannië, stak een hypotheekcrisis de lont aan het kruitvat, maar in België is er geen sprake van een hypothecaire kredietbubbel.

Dat betekent niet dat eigenaars op beide oren kunnen slapen; of dat kopers niet kunnen hopen op lagere prijzen. In België smeult immers een ander vuurtje dat de waarde van uw huis kan laten opbranden: de vergrijzing. Dat risico is niet voor morgen, maar speelt wel vanaf 2015 als de bayboomgeneratie de vastgoedmarkt overspoelt met te grote en verouderde woningen. Zegt Ivan Van de Cloot:”De vastgoedmarkt zal er over 15 tot 20 jaar heel anders uitzien. Verdere prijsstijgingen met 6 % per jaar, zoals we die de voorbije jaren hebben gezien, zijn op lange termijn zo goed als uitgesloten.”

Wie wil de lege nesten?

De babyboomgeneratie heeft dus de sleutel in handen op de vastgoedmarkt. Deze generatie is talrijk en kocht vooral in de jaren zeventig en tachtig een eigen stek, wat de woningprijzen omhoog joeg. Deze generatie is in grote mate eigenaar van een eigen woning, en zal de komende jaren een extra woning erven van de uitstervende oorlogsgeneratie. Die woningen zullen dus op de markt komen, of eventueel doorgegeven worden aan de volgende generatie, maar in dat geval zullen ze de vraag naar nieuwe woningen afremmen. “De komende jaren veranderen meer dan een half miljoen woningen (inclusief appartementen) van eigenaar. Dit extra aanbod dat de babyboomgeneratie op de markt zal brengen kan de prijzen onderuithalen”, zegt Van de Cloot.

Bovendien kampt de samenleving niet alleen met de vergrijzing, er is ook een ontgroening bezig. “De generatie kooplustigen – de groep die tussen 25 en 35 jaar – krimpt in aantal. Tegen 2015 zijn ze al met 100.000 minder, tegen 2050 met ruim 250.000 minder”, zegt Ivan Van de Cloot. “Vooral de grotere gezinswoningen kunnen daarom in waarde dalen. De ‘lege nesten’, woningen waar de kinderen het ouderlijk huis verlaten hebben, zullen het moeilijk hebben om een koper te vinden.”

Vergrijzing en ontgroening zijn echter niet de enige krachten die de woningmarkt beïnvloeden. Gezinsverdunning en gezinsdestabilisatie kunnen op de vastgoedmarkt de krimpende bevolkingsomvang compenseren. De erosie van het gezin staat garant voor de behoefte aan extra woningen. Als het gemiddelde aantal mensen per woonst – nu 2,36 – daalt tot 2,26 is er behoefte aan 200.000 extra woningen. Maar of de gezinsverdunning zal volstaan om het half miljoen extra woningen dat de babyboomgeneratie op de markt zal gooien te absorberen? Ivan Van de Cloot heeft zijn twijfels: “De gezinsverdunning zit al verrekend in de daling van de kooplustigen.”

Feest voor de (ver)bouwsector

De woningen die met de vergrijzingsgolf op de markt zullen worden gegooid, zijn niet alleen te talrijk en te groot, ze zijn gemiddeld ook te oud om het dalende aantal kooplustigen te behagen. Het Belgische woningpark is mee vergrijsd met haar inwoners, en dat weegt op de kwaliteit van het woningaanbod.

Véronique Vanderbruggen, communicatiedirecteur van de Confederatie Bouw: “België is wat dat betreft een extreem land. Het aantal huizen dat voor 1945 is gebouwd, is ontstellend hoog, vooral in Wallonië. Een Belg bouwt een huis dat een eeuw moet kunnen meegaan. De ouders wonen er eerst in, en dan volgen de kinderen. Naargelang hun vermogen stijgt, worden er koterijen bijgebouwd: een WC, een badkamer, een veranda, een zwembad … Een jong koppel dat op zo’n situatie stuit, zal als het de middelen heeft dat boeltje liefst willen platgooien. Bovendien is een renovatie soms niet mogelijk, omdat een woning totaal verkommerd is.”

Maar de koppels die voldoende financiële middelen hebben om tabula rasa te maken, zijn in de minderheid. “Jongeren worden door de hoge prijzen gedwongen om zich een oude woning aan te schaffen”, zegt Van de Cloot. “Ze beginnen op grote schaal het oude deel van het woningpark te bezetten. Nu al leeft 41 % van de gezinnen met een gezinshoofd jonger dan 35 jaar in woning van voor 1945. Deze tendens zal zich verscherpen. Maar de verbouwactiviteiten van deze jongeren zullen zeker een boost betekenen voor de bouwsector.” (T)

Door Daan Killemaes, Hans Brockmans