Vastgoedmarkt aan de kust profiteert van herwonnen optimisme

Aan de kust is het altijd een beetje vakantie. Zeker als de zon schijnt en de vastgoedprijzen stijgen. Het vastgoedrapport oogt al veelbelovend. Nu de weergoden nog gunstig stemmen.

” De zeven magere jaren, begonnen in 2008, liggen achter ons. We zijn duidelijk opnieuw vertrokken voor zeven vette jaren.” Peter Taffeiren, de CEO van de projectontwikkelaar POC Partners, is erg opgetogen over de vastgoedmarkt aan de kust. De West-Vlaamse promotor is een gevestigde naam aan de kust, waar hij projecten heeft in Knokke-Heist, De Haan, Oostende, Nieuwpoort en Sint-Idesbald. “2016 was ons tweede beste jaar sinds 1990. Maar dit jaar gaat het nog harder”, zegt Taffeiren.

De cijfers van de notarissen bevestigen die positieve teneur. Het aantal transacties nam in 2016 met 19 procent toe (tegenover 8,2% voor de totale Belgische vastgoedmarkt). Vooral in Middelkerke, Nieuwpoort en De Panne noteerden de notariskantoren grote stijgingen van het aantal vastgoedtransacties, met toenames van meer dan 30 procent. De mediaanprijs van appartementen (nieuwbouw en herverkoop) in het kustgebied klom in 2016 0,9 procent hoger tot 217.000 euro. Met een mediaanprijs van 170.000 euro is Oostende de goedkoopste appartementenmarkt aan de kust (zie tabel Mediaanprijs appartementen 2016). De duurste flats staan traditiegetrouw in Knokke-Heist (375.000 euro). Voor appartementen op de zeedijk tonen de prijsstatistieken een opstoot van 7,3 procent. De mediaanprijs op de zeedijk bedraagt nu 268.200 euro.

Het studiebureau de Crombrugghe & Partners berekende voor Trends ook de actuele vraagprijzen voor nieuwbouwappartementen aan de kust. Voor het hele kustgebied bedraagt de gemiddelde prijs per vierkante meter 3700 euro (zie tabel Nieuwbouwprijzen). Dat is een stijging van 0,7 procent op jaarbasis.

Veilig aan zee

“Er spelen verschillende fenomenen aan de kust”, analyseert Bart Van Opstal, notaris in Oostende en woordvoerder van notaris.be. “Uiteraard is de aanhoudend lage rente een stimulans, maar dat geldt evengoed voor vastgoed in het binnenland. Specifiek voor de kust zien we een toenemend aantal kopers die hun vastgoedaankoop inpassen in een soort financiële planning op lange termijn. Het appartement doet in eerste instantie dienst als tweede verblijf, maar bij de keuze speelt wel al de intentie om tegen de pensioenleeftijd definitief naar de kust te verhuizen.”

Joris Vrielynck, directeur projectontwikkeling bij Compagnie Het Zoute, bevestigt dat. “Het verlangen om na hun pensionering naar de kust te verhuizen, leeft bij veel mensen”, zegt hij. “Aan de kust heerst altijd een vakantiesfeertje. Maar ze denken ook al aan de volgende generatie. Ze rekenen op een waardestijging. Knokke is een extreem voorbeeld. De prijzen zijn er de voorbije decennia fenomenaal de hoogte ingegaan.” Philippe De Meestere, de CEO van de Compagnie, komt nog even terug op het renteargument. “Door de extreem lage rente vragen veel mensen zich af wat ze met hun geld moeten doen. Waar is het veilig en kunnen ze er ook nog van genieten? Vastgoed aan de kust is dan vaak het antwoord.”

Het internationale terrorisme en het gewijzigde of onzekere politieke klimaat in populaire vakantiebestemmingen als Turkije en Egypte, spelen volgens notaris Bart Van Opstal ook in de kaart van de Belgische kust. “Het toerisme en het tweede verblijf in eigen land profiteren van die onzekerheid”, zegt hij. Dat kregen we ook meermaals te horen tijdens onze tocht langs vastgoedmakelaars en projectontwikkelaars aan de kust. “Eigen land is plots weer schoon land”, zo omschrijft Peter Taffeiren de trend. “Aan onze kust voelen de mensen zich veilig. De boutade ‘als het mooi weer is, is het nergens beter dan aan de Belgische kust’, horen we weer vaker.”

Hoger, lager

Enkele vastgoedmakelaars maken toch wel kritische kanttekeningen bij de nieuwe opstoot van euforie. In De Panne vindt Stefaan Berquin van Agence Leroy dat “een belangrijk deel van de appartementen nog altijd te hoog geprijsd staat”. “Ja, het gaat iets beter”, erkent Frank Rouseré van ERA laPlage in Westende. “Maar we komen dan ook uit een erg zwakke periode. Daardoor zijn de reacties op het lichte herstel misschien wat overdreven. Als het op een winterdag eens 15 graden is, vindt iedereen het weer schitterend. In de zomermaanden is diezelfde 15 graden bitterkoud.”

De vastgoedmakelaar twijfelt ook aan de riedel dat vastgoedprijzen aan de kust op termijn altijd stijgen. Uit een eigen analyse leidt hij af dat verouderd vastgoed ook aan de kust in waarde daalt. “De kopers vandaag cijferen ook meer dan in de hoogtijdagen. Er wordt zeer kostenbewust gekocht.”

Ook Bart Van Opstal merkt op dat achter de algemene prijsstijging grote verschillen schuilgaan. “Oude appartementen uit de jaren vijftig, zestig en zeventig staan vaak voor grote investeringen: een nieuwe lift en verwarmingsinstallatie, betonrot dat aangepakt moet worden… Dergelijke te verwachten kosten vertalen zich uiteraard in lagere verkoopprijzen. Maar op de nieuwbouwmarkt zitten de prijzen nog in de lift. De tendens om te kopen voor definitieve bewoning zit daar ook voor iets tussen. Projectontwikkelaars spelen in op die trend door ruimer te bouwen, in grotere terrassen te voorzien en meer comfort te bieden.”

Peter Taffeiren wijst eveneens op het verschillende prijsverloop van nieuwbouw en herverkoop, maar relativeert tegelijkertijd de recente inzinking van de vastgoedmarkt aan de kust. “Vanaf 2008 zat de markt in een kramp”, blikt hij terug. “Vooral tussen 2010 en 2012 was de sfeer negatief. Een gevolg van de vastgoedcrisis in de VS natuurlijk, maar het is ook aangewakkerd door onheilsprofeten hier. Op een bepaald moment speelt dan het fenomeen van de selffulfilling prophecy. De mensen werden onzeker, gingen op de rem staan, de vraag daalde, waardoor er druk kwam op de prijzen. De markt komt zo in een negatieve spiraal terecht. Maar het had volgens mij weinig te maken met de onderliggende intrinsieke waarde van het vastgoed aan de kust.”

Hij verwijst naar zijn eigen vakgebied, de projectontwikkeling, waar nog stevig geboden werd voor grondposities aan de kust. “De prijs van onze primaire grondstof – de grond – nam zelfs tijdens het hoogtepunt van de crisis toe. Dan weet je dat, wanneer daar vijf jaar later op gebouwd wordt, ook de prijzen van het vastgoed zullen stijgen.”

Concurrentie ver weg en dichtbij

Hoe duurzaam is het prille herstel aan de kust? Want als de lage rente een belangrijke motor is voor de opleving, dan mag gevreesd worden dat een rentestijging een rem zal zetten op de activiteit. “Bij een forse rentestijging kan je inderdaad een shift verwachten naar andere beleggingsvormen”, reageert Joris Vrielynck. “Dat is altijd zo geweest, en het zou overigens ook andere vastgoedmarkten treffen. Een renteklim naar 4 à 5 procent kan zo’n verschuiving in gang zetten, maar daar blijven we voorlopig nog veilig onder.”

Joris Vrielynck vermeldt een fiscale hervorming die tweede verblijven of investeringsvastgoed viseert ook als een mogelijke bedreiging voor het gunstige vastgoedklimaat. “Het is een thema dat regelmatig opduikt, maar dan ook weer snel in de koelkast verdwijnt”, zegt hij. “Maar het is bekend dat sommige politieke partijen daar toch graag aan zouden sleutelen.”

De toegenomen populariteit van Spaans vastgoed bij Belgische kopers boezemt de kustpromotors niet meteen angst in. “Dat is meestal toch een ander publiek dan dat waar wij op mikken”, zegt Peter Taffeiren. “Het klimaat is onloochenbaar een troef voor de Spaanse costa’s”, becommentarieert Philippe De Meestere. “De prijzen zijn er nog lager, al zijn ze wel gestegen. Maar dat zijn ook de enige voordelen. De afstand is een serieuze handicap. Er is nog altijd een groot verschil tussen een paar uur vliegen of een uur in de auto zitten. De taal en een andere regelgeving zijn extra barrières. En de kwaliteit van het Spaanse vastgoed… Ik zeg niet dat er geen kwaliteit geleverd wordt, maar het is wel een aandachtspunt voor kandidaat-kopers.”

En wat met de concurrentie dichterbij? De Compagnie het Zoute is een erg actieve speler in Cadzand, vlak naast Knokke, en in Hardelot aan de Noord-Franse kust. Volgens Joris Vrielynck is ongeveer 80 procent van de kopers in Cadzand Belg. Kopers die anders misschien voor de Belgische kust hadden gekozen? “Dat denk ik niet”, zegt Vrielynck. “De meeste mensen kopen een appartement in de badplaats waar ze als kind op vakantie kwamen. In Cadzand zoeken de mensen rust, de natuur, het echte zeegevoel, de jachthaven… We trekken bijkomend publiek aan.”