Vastgoedkeizer van Oostendse zeedijk

Investeren in een hotel kost geld. Te veel geld, vinden heel wat hoteliers, en ze verkopen hun patrimonium aan een promotor. Bart Versluys staat op de eerste rij voor toplocaties. De dertiger is een fenomeen aan de kust.

Het slabakken van de hotelsector aan de Vlaamse kust is een gouden zaak voor vastgoedpromotor Bart Versluys (35). “Hotels verkavelen wordt inderdaad de trend,” bevestigt hij. “De renovatie kost de exploitant handenvol geld als gevolg van de steeds strengere normeringen. Het blijft een investering in een risicovol bedrijf. De eigenaars wegen gewoon de mogelijke opbrengst af tegen het bod van de promotoren. Die zijn bereid zeer hoge prijzen neer te tellen, ook al omdat hotels meestal op toplocaties staan.”

Voor het hotel Royal Albert op de Oostendse zeedijk waren er 27 andere kandidaat-kopers. Versluys schat dat hij met zijn bod (“een paar miljoen”) zo’n 10 % tot 15 % onder de prijs van de hoogste bieder zat. De hotelier op rust wilde echter op dezelfde locatie blijven wonen, zij het in een door Versluys te bouwen appartement. “Als enkel de prijs speelt, verkoopt men desnoods aan een aap met een hoed op en een dikke portemonnee,” grinnikt Versluys. “Bij een ruiloperatie wil de koper kwaliteit in de plaats. Wij hebben die reputatie en konden ook als aannemer referenties op tafel leggen.”

Versluys troonde de verkoper mee naar het Commodoreproject, dat hij verder op de dijk realiseerde. Met die appartementen (verkocht voor een half miljoen euro per stuk) vestigde de promotor zich definitief in het topsegment van de kustregio. Dat gaf een stroomstoot aan de vastgoedprijzen in de ‘ koningin der badsteden‘.

De keuze van de zoon

Bart Versluys is een fenomeen. Zijn vader Freddy is gedelegeerd bestuurder van Bouwbedrijf Versluys, dat volgend jaar zijn 100ste verjaardag viert. Zoon Bart observeerde met enige verbazing de promotoren, de belangrijkste klanten van zijn vader. “Ik maakte hun rekening en ontdekte al snel dat een promotor meer geld maakt dan een aannemer.”

Dus stapte zoon Versluys in 1996 zelf in de business. Dat gebeurde zeer tegen de zin van zijn vader, die immers vreesde dat al zijn klanten met een niet-concurrent in zee zouden stappen. Even probeerde Bart Versluys de schijn op te houden door zich met zijn bedrijfje De Viertorre op de markt te plaatsen. Maar hij liep te veel in de weg van de concurrenten, die andere aannemers zochten.

Bart Versluys: “Voor elke opdracht die verdween, haalde het bouwbedrijf er via De Viertorre een nieuwe binnen. Mijn promotieactiviteiten brengen vandaag 80 % van de omzet aan. En de klanten van vroeger? Die zijn bijna allemaal teruggekomen, eenvoudig omdat mijn vader een wreedgoeie aannemer is.”

Onlangs veranderde De Viertorre van naam in Versluys Bouwgroep, waarin hij en zijn vader elk de helft controleren. De groep heeft drie activiteiten: aanneming, promotie en Versluys Invest (eigenaar van niet onmiddellijk realiseerbare gronden). Immocasino is een aparte vennootschap voor het Blankenbergse Edenproject.

De geconsolideerde omzet van de groep bedraagt 18,1 miljoen euro, waarop 3 miljoen euro winst wordt geboekt. De cijfers voor eigen gebruik zijn hoger: 28 miljoen euro omzet. Dit is de optelsom van de bouwactiviteiten en de verkoopprijs van de projecten. De promotie is in deze rekening goed voor 23 miljoen euro, met een winstmarge van 15 %. Freddy Versluys: “De combinatie promotor/aannemer maakt ons sterk, omdat wij een industrieel verhaal schrijven. Als de promotie slabakt, zullen we elders blijven bouwen.”

Draaien op cashflow

Op het eerste gezicht oogt de balans van Bouwgroep Versluys met 21,3 miljoen euro schulden tegenover 6,5 miljoen euro eigen vermogen schrikwekkend. Collega Hendrik Danneels (Sea Coast Building) getuigt: “De balans van alle promotoren wordt scheefgetrokken door de voorafbetalingen van de kopers. Volgens de wet-Breyne moet daartegenover overigens een bankgarantie staan. De graadmeter van de financiële gezondheid zijn de langetermijnkredieten die het bedrijf aangaat om de projecten te financieren. Hoe hoger, relatief gezien, hoe gevaarlijker.”

Welnu, de promotietak van de groep heeft zero langetermijnkredieten uitstaan. Versluys: “Zowat 90 % van de aankopen wordt normaal gezien gefinancierd met eigen middelen. Voor grote projecten doen we soms een beroep op de bank, om die kortetermijnlening zo snel mogelijk terug te betalen. Intresten doen het intern rendement van een bouwproject immers als sneeuw voor de zon verdwijnen.” Versluys draait hoofdzakelijk op de cashflow (zie cijfertabel).

“Zeer verstandig,” weet collega Hendrik Danneels. “De meeste grote promotoren doen vandaag amper een beroep op een financiële hefboom. Heel wat kleintjes, die langs de bank passeerden, zweten het uit.”

“Dit is een slecht moment voor promotoren om zich financieel schrap te zetten,” verklaart Bart Versluys. “De gestegen rente en de stagnerende prijzen hebben tot resultaat dat vooral gevestigde waarden met voldoende kapitaal voort durven investeren aan de kust.”

Groep Versluys heeft 150 appartementen klaar om op te leveren en nog 200 extra in portefeuille (gemiddelde verkoopprijs: 450.000 euro). In totaal bouwde Bart Versluys in iets meer dan tien jaar ‘ from scratch’ een vermogen van 20 miljoen euro op. Versluys Bouwgroep is de onbetwiste nummer een in Oostende en omgeving. POC Partners (dat door een groep financiers wordt gevoed) en Sea Coast Building zijn iets groter, maar vooral actief in kleinere projecten (60 tot 100 m2) op tweede- en derderangsligging. Danneels: “Versluys heeft een machtspositie op de zeedijk. Bart is snel en intelligent, en wist zich op korte termijn naar de top te werken. Chapeau.”

WWW.TRENDS.BE

Vastgoed aan zee: gaan de vastgoedontwikkelaars kopje onder?

H.B.