Vastgoedbevaks in tijden van crisis

De gespannen situatie op de vastgoed- en vooral op de kantoormarkt doet de vastgoedbevaks geen goed. Wat is hun verdedigingsstrategie? En hoe zien ze de toekomst tegemoet?

Met een uitzonderlijke benutting van ruim 700.000 m2 ging het de Brusselse kantoormarkt in 2003 nog voor de wind. Parijs, Londen en Frankfurt kregen klappen. Maar achter de sterke Brusselse prestatie gaat ook een malaise schuil. De overheid en de internationale instellingen waren weliswaar bijzonder begerig, maar de bedrijfswereld liet het afweten. In 2003 vertegenwoordigden de bedrijven nauwelijks een derde van de bezettingsgraad.

De vele leegstaande huurpanden, huurders die staan te trappelen om te heronderhandelen en een verscherpte concurrentie tussen de eigenaars hebben ervoor gezorgd dat er een stagnatie – zelfs een daling – van de huurprijzen volgde. Daardoor krijgen bijna alle vastgoedbevaks met een inkrimping van hun voornaamste bron van inkomsten te maken.

Paradoxaal genoeg draait de vastgoedinvesteringsmarkt op volle toeren. Als goederenkapitaal bij uitstek, maar ook als uitstekende diversificatiebelegging geniet de baksteen groeiende belangstelling van investeerders. In navolging van de Duitse belastingbetalers die, aangevuurd door de banken, miljarden euro’s in open fondsen pompten, kwam het vastgoed in het vizier van talloze investeerders die de beurs ontgoocheld de rug toekeerden.

Een begrijpelijke houding. De ING– index van de vastgoedbevaks, die al maandenlang continu stijgt, heeft het – zelfs op de moeilijkste momenten – veel beter gedaan dan de Bel-20. En de Europese vastgoedfondsen doen het op hun beurt nog beter dan die index van de vastgoedbevaks (zie grafiek).

Investeringsschuw of lege portemonnee?

Ondertussen storten de kopers zich met veel meer tegelijk op dezelfde onroerende goederen, zodat ze het rendement onvermijdelijk doen dalen. Nu, in de lente van 2004, terwijl zich een aarzelend herstel aftekent, dringt de vraag zich op of de sector niet op springen staat. En de vraag rijst ook of er in Brussel dan toch geen speculatieve zeepbel is gegroeid. De markt is opgepept door de ‘verwachte’ troeven van de Europese hoofdstad.

Treurige tijden dus voor de vastgoedbevaks, die niet anders kunnen dan tegen deze comeback van de vastgoedcyclus in te laveren. Daarbij moeten ze nog opboksen tegen buitenlandse investeerders. De afgelopen maanden hebben onze vastgoedbedrijven in die situatie verschillende tactieken gehanteerd.

Een eerste vaststelling is dat zij weinig hebben geïnvesteerd: in 2003 is er voor de eerste keer meer door buitenlandse investeerders dan door Belgische geïnvesteerd. Met uitzondering van de NorthGalaxy, die door Cofinimmo werd gekocht, is de rest van de transacties van dat kaliber het werk van buitenlanders. En volgens een inventarisering van Cushman & Wakefield H&B zouden de vastgoedbevaks gespecialiseerd in kantoren het afgelopen jaar slechts vijf aankooptransacties in Brussel hebben gedaan. Vier daarvan staan op naam van Cofinimmo, Befimmo tekende voor nummer vijf.

Zijn onze vastgoedbevaks dan zo investeringsschuw? Als verklaring voor hun aanpak dragen de meeste verantwoordelijken van de vastgoedbedrijven de hoge koopprijzen aan die in hun ogen niet de vereiste rentabiliteit garanderen om een aanvaardbaar dividend te kunnen uitkeren. Of worden ze lamgelegd door hun schamele financiële middelen? Buiten Cofinimmo en Befimmo zijn de meeste vastgoedbevaks aan het wegkwijnen, omdat ze verstrikt zijn geraakt in een schuldenlast die de fatale grens van 50 % van het totaal van hun activa heeft bereikt.

Een bewijs voor het feit dat het klimaat evolueert, levert wellicht LeasinvestRealEstate. Die vastgoedbevak stelde eerst voorop te evolueren naar een portefeuille van 500 miljoen euro. Al maandenlang heeft de bevak evenwel niets gekocht. Het actief blijft steken op 266 miljoen euro. Leasinvest, de hoofdaandeelhouder, zou momenteel op het punt staan om een partnership aan te gaan met een investeerder. Een samenwerking die zo’n zuurstofstoot aan de vastgoedbevak kan geven, dat de ambitie al 1 miljard euro zou bedragen.

Op zoek naar koopjes

Cofinimmo is de enige die zich in 2003 werkelijk heeft doen opmerken – en ook dit jaar nog, met de recente aankoop van het Egmont I en het terrein waarop het Egmont II zal worden gebouwd. “Waarom?” reageert CEO SergeFautré. “In de eerste plaats hebben we door onze omvang de nodige middelen. Ten tweede is de lage interestvoet gunstig voor financiering. Ten derde: er staat opvallend veel te koop.”

Fautré verwijst onder meer naar de overheid die via bemiddeling van de Regie der Gebouwen en Sopima heel wat gebouwen heeft overgedragen:. “In het huidige klimaat, waarin het verhuurrisico groter is, brengen die transacties met de staat weinig risico’s met zich. De gehanteerde methode is meestal een huurcontract op lange termijn met een openbare instelling. Meer zekerheid kun je nauwelijks wensen.”

Zo heeft Cofinimmo de North Galaxy in de Noordwijk (105.000 m2) gekocht die onderdak zal bieden aan de FederaleOverheidsdienstFinanciën. Het huurcontract, dat werd afgesloten met de Regie der Gebouwen, bestrijkt 18 jaar. Het rendement schommelt rond 6,15 %. Hetzelfde scenario werd gehanteerd voor de TourAlbert in Charleroi (20.500 m2), gekocht van Kairos (die instaat voor het promotionele risico van de ingrijpende renovatie) en verhuurd aan de Regie der Gebouwen voor 25 jaar. Een transactie die beklonken werd voor een rendement van circa 7,75 %. EgmontI (34.000 m2) en het terrein voor Egmont II werden van de staat overgenomen voor 173,7 miljoen euro, aan een rendement van 6,15 %. Egmont I zal gehuurd worden door de Regie der Gebouwen voor 18 jaar, voor Egmont II is de Federale Overheidsdienst Buitenlandse Zaken, Ontwikkelingssamenwerking en Buitenlandse Handel de eersteklas huurder.

Ondertussen beklonken Befimmo en Sopima de deal voor het Poelaertplein 2-4, tegenover het Brusselse Justitiepaleis: daar bedroeg het rendement 5,48 % (aankoopprijs ongeveer 50 miljoen euro). Het uitmuntend gelegen gebouw is via een pachtovereenkomst van 18 jaar verhuurd aan de Federale Overheidsdienst Justitie en heeft zojuist een ingrijpende renovatie ondergaan (voor ruim 10 miljoen euro). Kortom, een zorgeloze belegging. Tijdens de presentatie van de jaarcijfers in december 2003 zei BenoîtDeBlieck, gedelegeerd bestuurder van Befimmo, niet verbaasd te zijn als het rendement voor dergelijke operaties naar 5,25 % zou dalen.

Ook al blijven de locatie en de kwaliteit van het gebouw cruciale valorisatiefactoren, een huurcontract voor lange termijn geldt meer en meer als de kers op de taart. Zo’n contract sluit immers vele risico’s uit, zoals leegstand, de kosten die gepaard gaan met het zoeken naar nieuwe huurders en het eventueel heronderhandelen van het contract voor een lagere prijs. De interne rentabiliteitsvoet moet dus anders berekend worden dan voor een ‘klassiek’ gebouw.

In het centrum stijgt de huur

“Onze gespecialiseerde kennis van de Belgische markt vormt een behoorlijke troef vergeleken met buitenlandse investeerders,” stipt Serge Fautré aan. “We hebben het risico veel sneller door en kunnen snel reageren. De presentatie van het aanbod voor de North Galaxy nam amper tien dagen in beslag. Bij andere transacties kunnen we echter niet opboksen tegen de buitenlandse investeerders. En dan heeft het ook geen zin om je op te dringen. Onze investeringsstrategie heeft zich aan de huidige marktsituatie aangepast. We hebben dan ook vooral in twee uitersten geïnvesteerd: zekere beleggingen en veel risicovollere activa in ontwikkeling.”

Een andere weg die de vastgoedbevaks kiezen om op de wisselvalligheden van de markt te kunnen inspelen, is de portefeuille opnieuw toespitsen op de eersterangszones in het centrum, vooral in de Europese wijk. In het eerste semester van 2004 merkt Befimmo een stijging van 1,50 % van de huurprijzen in het centrum, terwijl de huurprijzen buiten het centrum blijven dalen. Een extra reden om zijn eigendom aan het Schumanplein 11 te renoveren. Er zouden onderhandelingen lopen over een huur van 300 euro per m2 per jaar. Een nieuwe primerent voor Brussel.

Een laatste wapen waarmee de vastgoedbevaks zich kunnen verdedigen: hun specifieke handelspraktijken. Hoewel de markt eerder down is, zijn sommige van deze bedrijven commercieel gezien nog nooit zo actief geweest. En wel met één doel voor ogen: hun zichtbaarheid verhogen. Zo heeft Cofinimmo de samenwerking met vastgoedmakelaars via doelgerichte acties versterkt. De vastgoedbevak stelt een algemene commissie van 25 % voor, los van de duur van het huurcontract. “We hebben ook partnerships aangegaan met vastgoedadviseurs voor bepaalde leegstaande of gedeeltelijk leegstaande gebouwen,” vertelt SéverineVanderSchueren, communicatieverantwoordelijke bij Cofinimmo. “Een voorbeeld: om voor een betere positionering voor het ParkHill in Diegem te zorgen, hebben we een beroep gedaan op Atis Real Auguste-Thouard.”

Nu is het zaak om die koers te blijven varen in afwachting van het economisch herstel en een vastgoedmarkt die opnieuw dynamisch wordt. En ook al gaat dit herstel gepaard met een verhoging van de interestvoet, het zorgt tevens voor een lichte inflatie, die op haar beurt goed is voor een indexering van de huurprijzen.

Véronique Pirson

De huurprijs in Brussel: stijging in het centrum, daling erbuiten.