Vastgoed op papier

In deze tijden van extreem lage rente, lijkt investeren in vastgoed bijzonder aantrekkelijk. Via vastgoedvennootschappen kunnen beleggers de risico’s beperken, maar het is belangrijk kieskeurig te zijn.

Volgens het Europees Comité voor Systeemrisico’s, dat valt onder de Europese Centrale Bank, is het Belgische vastgoed gemiddeld met een kwart overgewaardeerd. Maar afhankelijk van de berekeningsmethode zijn er aanzienlijke verschillen: van -9 tot +58 procent. De Nationale Bank van België wijt die afwijkingen aan de onzekerheid op de markt en aan het feit dat die methodes geen rekening houden met de fiscaliteit.

In Vlaanderen is de fiscaliteit voor residentieel vastgoed sinds dit jaar minder voordelig door het terugschroeven van de woonbonus. Het ziet ernaar uit dat de andere gewesten geleidelijk zullen volgen, aangezien de veelbesproken taxshift een einde dreigt te maken aan het fiscale voordeel voor vastgoed. De belasting op basis van het kadastraal inkomen wordt wellicht hervormd. In die context lijkt de rechtstreekse aankoop van vastgoed een vrij risicovolle belegging. Gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s, de vroegere vastgoedbevaks, zie kader) bieden daarentegen veel voordelen. Hun belangrijkste troef is de geografische en sectorale spreiding van hun portefeuille. De inleg van de belegger is veel kleiner en de kosten zijn lager.

Het voornaamste nadeel van een GVV is dat ze beursgenoteerd is, en dus gevoelig voor de ups en downs van de aandelenmarkten. Cofinimmo, de grootste GVV van het land, verloor bijvoorbeeld de helft van zijn waarde tussen 2007 en maart 2009. Die daling was te wijten aan de malaise op de beurzen en aan de overwaardering van het bedrijf. In 2007 noteerde het met een premie van 40 procent tegenover de nettowaarde van zijn patrimonium.

De twee uitersten

Geen enkele van de 16 GVV’s op Euronext Brussel noteert nog met een korting tegenover haar intrinsieke waarde (zie tabel De zestien gereglementeerde vastgoedvennootschappen). Alleen de kleinste, Immo Moury, biedt een bescheiden premie. Een andere troef van die GVV is haar extreem lage schuldgraad. Die biedt ruimte voor een verdere ontwikkeling van de portefeuille en voor een dividendrendement dat niet onderdoet voor dat van haar sectorgenoten. De groep blijft nauw verbonden met de familie Moury, die 65,6 procent van het kapitaal in handen heeft, en met de bouwgroep Moury Construct, waarvan ze haar maatschappelijke zetel huurt. Luik (44 %) en de omgeving van Luik (33 %) vertegenwoordigen meer dan drie vierde van de portefeuille van Immo Moury.

Aan de andere kant van het spectrum is er het onvermijdelijke Cofinimmo, dat van rust- en verzorgingshuizen zijn belangrijkste segment wil maken, nog voor de kantorenmarkt. De GVV profiteert van een niet-onaardig hefboomeffect, met een schuldgraad van 48 procent en een rentelast van 3,5 procent op haar kredieten. Het gemiddelde huurrendement bedraagt 6,6 procent. De zeer ruime diversificatie van Cofinimmo — het is ook actief in België, Frankrijk en Nederland — en het nog altijd aantrekkelijke dividendrendement maken het tot een zekere waarde.

De toppers

Ook Leasinvest beschikt over mooie troeven. Het is even gediversifieerd als Cofinimmo, maar het is meer aanwezig in commercieel vastgoed. De bezettingsgraad is licht gedaald in 2014, maar blijft zeer behoorlijk met 95,8 procent. Het huurrendement bedraagt 7,24 procent, of het dubbele van wat de schulden van Leasinvest kosten. De stijging van de courante winst met 12 procent in de eerste negen maanden van 2014 moet het bedrijf in staat stellen zijn dividend te verhogen tegenover 2013 (toen 4,50 euro bruto). De GVV heeft twee referentieaandeelhouders die een oog hebben voor goede beleggingen: Ackermans & van Haaren (30 %) en Axa Belgium (29 %).

Ook Warehouses De Pauw (WDP) blijft aantrekkelijk voor beleggers. Het aandeel biedt een hoger dan gemiddeld dividendrendement door de inkomsten die de groep haalt uit de zonnepanelen op haar opslagplaatsen. Het vastgoed is van uitstekende kwaliteit, wat blijkt uit de bezettingsgraad van 97,3 procent, ondanks de moeilijke economische context van de afgelopen jaren. WDP heeft onlangs zijn eigen vermogen met 50 miljoen euro versterkt om zijn expansie te kunnen voortzetten. Het neemt een logistiek centrum in Nederland over en plant heel wat eigen investeringen. Het nettohuurrendement blijft zeer hoog met 7,5 procent, terwijl de rente op de schulden slechts 3,54 procent bedraagt.

De floppers

Aedifica en Care Property Invest, gespecialiseerd in rusthuizen, lijken relatief duur. Ze noteren met een forse premie. Hun dividendrendement is lager dan gemiddeld, ondanks de verlaagde roerende voorheffing van 15 procent. Care Poperty biedt aandeelhouders die minstens 10.000 aandelen bezitten voorrang op zijn wachtlijsten voor een serviceflat. Ze krijgen ook een prijsgarantie.

Het dividendrendement van Intervest Offices & Warehouses lijkt aantrekkelijk. Maar de GVV moet dat verlagen, aangezien de bezettingsgraad onder 85 procent is gezakt. Intervest heeft ook de huurprijzen voor drie belangrijke huurders verlaagd. Warehouses Estates Belgium is te afhankelijk van één winkelcentrum, City Nord in Charleroi (28 %). Het heeft een afwijking moeten vragen van de verplichting om zijn schuldenlast tot maximaal 33 procent te beperken.

CÉDRIC BOITTE

De belangrijkste troef van GVV’s is de geografische en sectorale spreiding van hun portefeuille.