“Vastgoed is meer dan een beleggingsproduct”

Thierry Behiels staat tien jaar aan het hoofd van de vastgoedpromotor Codic International. Hij werkt in vijf nationale markten, en is dan ook goed geplaatst om de impact van de crisis in te schatten.

Hoe hebt u de laatste maanden van 2008 en het begin van dit ‘annus horribilis’ beleefd?

THIERRY BEHIELS (CODIC). “Ik denk dat de internationale vastgoedinvesteringsmarkt voor 18 tot 24 maanden bevroren is. Het is misschien een karikatuur, maar wel een realiteit die door de feiten bevestigd wordt: alle investeerders kopen op hetzelfde moment en verkopen op hetzelfde moment. Het resultaat is dat wanneer de dingen duur zijn, de prijzen toch blijven stijgen. Als die beweging omkeert, kan de terugval zwaar en langdurig zijn… En dat is nu het geval.”

Hoe kan die conjuncturele trend, die zo schadelijk is voor de economie, bestreden of weggewerkt worden?

BEHIELS. ” Back to basics… En het niet alleen zeggen, maar ook doen! Het volstaat om als regel vast te leggen dat men ophoudt én met kopen én met verkopen als transactieprijzen bereikt worden die voor niemand nog redelijk zijn. Als een vastgoedproduct een zuiver financieel en speculatief product wordt, dan heeft men een plafond bereikt. Of een dieptepunt, naargelang u het bekijkt. Het is simpel: het rendement van vastgoed is vergelijkbaar met dat van een AAA-staatsbon, met een potentieel naar boven en naar beneden afhankelijk van twee variabelen. De eerste – goed voor 1 tot 2 procentpunt extra of minder – is de locatie van het onroerend goed. De tweede – goed voor nog eens 1 tot 2 procentpunt – hangt af van de verhuring. Met andere woorden: een goed gelegen gebouw dat ook goed verhuurd is (een solvabele huurder met een langlopend huurcontract) zal een optimaal rendement opleveren, van minimaal 2 procentpunt boven dat van een staatsbon. Neem bijvoorbeeld een staatsbon met 3,25 procent rente, tel daarbij een extra van 1 procentpunt voor de ligging en 1 procentpunt voor de verhuring. Dat geeft een rendement van 5,25 procent. Het vastgoed op de investeringsmarkt moet dus rendement van 5,25 tot maximaal 7,25 procent hebben. Daaronder is het te duur, daarboven wordt het te riskant. Het is een eenvoudige berekening, maar de markt heeft ze te lang uit het oog verloren.”

Welke raad geeft u de projectontwikkelaars en eigenaars?

BEHIELS. “Geen enkele. Of misschien dit: wie niet gedwongen wordt om te verkopen, moet het op dit moment ook niet doen. Er is een nieuwe parameter opgedoken die voor redelijk wat verwikkelingen zorgt: de IFRS-normen, een ware ramp als het erom gaat de huidige waarde van de activa te berekenen. Zij maken dat de waarderingen elke drie maanden op basis van kortetermijnvoorspellingen aangepast moeten worden. Dat is in tegenspraak met de essentie van vastgoed, dat bij uitstek een langetermijninvestering is. Gelukkig beschikken we in België over goede vastgoedbevaks die huurcontracten op lange termijn hebben binnengerijfd en ondanks alles een dividend kunnen uitkeren.

“Het zou een goede zaak zijn, mochten de IFRS-regels aangepast worden aan de nieuwe realiteit op de markt, die ze helemaal niet meer weerspiegelen. Als projectontwikkelaar herwaardeer ik mijn portefeuille alleen nog in functie van de economische waarde op lange termijn, en niet op zijn financiële waarde over drie maanden.”

Uiteindelijk is het dus best mogelijk dat de sterksten, zij die een goede kennis van de markt hebben, profijt zullen halen uit de crisis.

BEHIELS. “Uiteraard. Een voorbeeld: tijdens de jaren negentig, op het hoogtepunt van de crisis op de Franse markt, is McDonald’s blijven investeren en goede locaties voor restaurants blijven inpalmen in alle uithoeken van Frankrijk. Quick heeft dat niet gedurfd. Gevolg: McDonald’s heeft in korte tijd enorm veel marktaandeel gewonnen.

Op die scharniermomenten zijn de liquide middelen van kapitaal belang voor de echte ondernemers. Eind 2008 heeft Codic een koper gevonden om een van zijn laatste grote projecten over te nemen: het winkelcentrum Blauwe Toren in Brugge. Hetzelfde gebeurde in Boedapest, op een nochtans vleugellamme markt. Daar hebben we een vennootschap verkocht met daarin een project in aanbouw met een huurwaarborg van 6 miljoen euro. De sterke bedrijven van de toekomst zijn diegene die de realiteit van de markt onder ogen durven te zien, zonder de échte waarde van hun vastgoedportefeuille uit het oog te verliezen.”

Waarom blijft Codic dan in Spanje?

BEHIELS. “Omdat we mikken op de lange termijn. De Spaanse overheidsschuld is ondanks de crisis op de plaatselijke vastgoedmarkt, met 35 procent van het bbp een van de laagste in Europa. De Spaanse staat heeft de slagkracht om grote infrastructuurwerken op te starten, waardoor er uitzicht is op nieuwe vastgoedprojecten. Daarnaast werd er in 2007 bijna 900.000 vierkante meter kantoor-ruimte in gebruik genomen in Madrid; dat is toch geen habbekrats. Alleen Londen en Parijs deden in Europa beter. We hebben dus alle reden om in Spanje te blijven. We hebben bovendien voldoende liquiditeiten om te kunnen wachten tot de conjunctuur weer aantrekt.”

Daarvoor is een duurzame vraag nodig van mensen die risico’s weten te nemen. Maar die worden zeldzaam…

BEHIELS. “Eigenlijk niet. Er waart nog enorm veel geld rond op de markt. In deze moeilijke situatie en met de weinige beleggingsproducten die nog zekerheid bieden, willen heel wat bedrijven die bijvoorbeeld voor 5 procent vastgoed in portefeuille hadden, dat percentage verdubbelen. Ik dacht dat bijvoorbeeld de Duitse bankgroep Allianz onlangs heeft aangekondigd dat ze haar vastgoedportefeuille fors wil uitbreiden. Op die manier kunnen snel miljarden euro’s in de internationale vastgoedmarkt gepompt worden.

“Bovendien zitten nog allerlei fondsen op het vinkentouw. Die zogenaamde ‘aasgierfondsen’ wachten tot de waarderingen verder dalen om te kopen. De investeringsfondsen die vandaag verplicht zijn om te verkopen, zijn precies diegenen die te duur gekocht hebben, te veel en te duur geleend hebben en een veel te hoge schuldgraad opgebouwd hebben. Het gevolg was dat de banken de kraan dichtdraaiden nu de crisis ook hun liquiditeit en solvabiliteit aantast. Het echte probleem op dit ogenblik, is de echte economische waarde van het vastgoed op de markt vast te stellen.”

Wat vindt u van de manier waarop de grote publieke instellingen, zoals de Europese Unie, onderhandelen over hun huurcontracten?

BEHIELS. “Ik vind dat Europa het spel niet meespeelt in Brussel en de markt kapotmaakt. De langetermijnstrategie van de EU is blijkbaar om zo weinig mogelijk huur te betalen, en tegelijkertijd heel gesofisticeerde technische eisen te stellen aan de gebouwen. Als bouwpromotor is het nu bijzonder riskant om in de Brusselse Europese wijk projecten van 30.000 tot 40.000 vierkante meter op te zetten. Naast de Europese Unie is geen enkele partij daarin geïnteresseerd. Op basis van onze ervaringen in de Leopoldwijk mikken we nu meer op projecten zoals Meeûs en Sapphire, niet groter dan 10.000 vierkante meter dus. Kwaliteitspanden, die verhuurd zijn tegen 250 euro per vierkante meter, terwijl Europa praat over 160 euro. Daarvoor kun je geen kwaliteit leveren, als je weet dat de grondbelasting minstens 1000 euro per vierkante meter bedraagt. En ik pas ervoor om onze projecten puur als beleggingsproducten te zien.” (T)

Door Philippe Coulée