Vastgoed in tijden van milieubewustzijn

De tijd dat de vastgoedsector nog luchtig kon doen over de milieuproblematiek lijkt definitief voorbij. Twee vastgoedspecialisten van het advocatenkantoor CMS DeBacker zetten de belangrijkste milieuvraagstukken op een rij.

TRENDS. In welk stadium van een transactie of een project treedt de milieuproblematiek op de voorgrond?

BRUNO DUQUESNE (CMS DEBACKER). “Dat is op dit ogenblik op elk niveau het geval. Het begint al bij de bodem. Een gebouw, groen of niet, moet vandaag zijn fundering hebben in een schoongemaakte ondergrond. Maar dan gaat het verder met de bouw, de verkoop en de financiering. En aan het einde komt dan nog eens de bezorgde gebruiker die zijn mensen ertoe aanzet om minder te verbruiken, om afval te sorteren enzovoort.”

Wat de bodem betreft: waaraan mogen de vastgoedprofessionals zich in de nabije toekomst verwachten?

DIDIER GRÉGOIRE (CMS DEBACKER). “De regelgeving beweegt in de drie gewesten. In Brussel is er de nieuwe bodemordonnantie die in eerste lezing werd voorgelegd aan de regering. In Vlaanderen bepaalt het nieuwe Vlarebo dat het bodemdecreet op 1 juni 2008 van kracht wordt. In Wallonië zitten heel wat normen in de pijplijn. De nieuwe verordening Plan de Réhabilitation werd aangenomen in december 2007. Een subsidieverordening is de derde lezing voorbij en het nieuwe bodemdecreet ligt bij de sector voor consultatie.”

Hoe zit het met de normen voor energieprestatie en binnenklimaat (EPB)?

DUQUESNE. “Die normen brengen architecten, ingenieurs en bouwheren er nu toe om al bij het beginontwerp van een gebouw na te denken over het energieverbruik. Het Brussels Gewest is erg ambitieus: in juli 2008 wordt de E-index van het energieverbruik per vierkante meter teruggebracht naar E90. In Vlaanderen wordt E100 gehanteerd. In juli 2011 wordt de index in Brussel verder verlaagd naar E70 voor woningen en E75 voor kantoren. Er is dus nog werk aan de winkel.”

Gaan we naar een certificatie van de ‘groene’ gebouwen?

GRÉGOIRE. “België heeft nog geen label. De wetenschappelijke referentieorganismen Seco en WTCB bestuderen een referentiekader. Tegen het einde van dit jaar zou dat klaar moeten zijn.”

En hoe zit het met de financiële stimuli voor het optrekken van ‘groene’ gebouwen?

GRÉGOIRE. “De projectontwikkelaars, de bedrijven en de particulieren kunnen genieten van gewestelijke premies en een federale fiscale aftrek. Die laatste bedraagt voor de ondernemingen 13,5 % van de kostprijs van de energiebesparende investeringen. Particulieren kunnen gebruikmaken van de fiscale aftrek voor sommige werken. De gewesten hebben maatregelen genomen om de bouw van passieve gebouwen aan te moedigen. Het Waalse gewest kent een premie van 6500 euro toe voor de bouw van een eengezinswoning die aan bepaalde energiecriteria voldoet. Daarenboven worden premies gegeven voor de installatie van energiezuinige uitrusting.”

Heeft die reglementering een directe weerslag op de liquiditeit van de gebouwen?

DUQUESNE. “Die evolutie heeft een directe weerslag op de markt, maar er hoeft niet gevreesd te worden voor de liquiditeit van de goederen. Geleidelijk zal wel een markt ontstaan met twee snelheden waarin de minder performante panden waardeverlies oplopen. De verplichting tot transparantie zal die tendens alleen maar versterken. Daarbij komt dat bij sommige internationale investeerders en gebruikers het milieuvraagstuk de vastgoedstrategie overstijgt: het staat centraal in hun beleid van corporate social responsibility.”

Mogen we ons dan ook verwachten aan ‘groene’ huurcontracten?

GRÉGOIRE. “Dat fenomeen bestaat al in Londen. In België wordt erover nagedacht. De eigenaars vrezen dat ze in gespreide slagorde zullen optrekken. De sector moet dringend overleg plegen over de minimale regels die nodig zijn om een levelled playing field in stand te houden.” (T)

Door Philippe Coulée en Laurenz Verledens