Vastgoed in afzondering

Heel wat bedrijven stoten hun vastgoed af. Sale-and-leasebackoperaties lijken hiervoor de meest aangewezen formules. Maar ook een aparte vastgoedvennootschap heeft zo zijn voordelen.

“We gaan focussen op onze kernactiviteit om alzo onze slagvaardigheid te herwinnen.” U kent het wel, het bekende core business-refrein. Het wordt ook in de sector van het bedrijfsvastgoed gezongen. Daar maakt men vaak gebruik van sale-and-leaseback– of sale-and-rentback-operaties: het bedrijf gaat op zoek naar een financier die het vastgoed wil overnemen, maar het verbindt zich ertoe om het vastgoed te huren of te leasen.

Voor vele bedrijven is het afstoten van het eigen vastgoed evenwel een moeilijke stap. Ze behouden graag de controle over hun vastgoed. Want vaak is het vastgoed, hoewel niet de kernactiviteit, toch van strategisch belang. Een – minder drastisch – alternatief voor de sale-and-leasebackformule is het vastgoed onderbrengen in een eigen aparte vennootschap. Die vennootschap verhuurt of least vervolgens de gebouwen aan het moederbedrijf. Vooral in de retailsector is het een bekende praktijk . Zo is de vastgoedvennootschap Redevco ontstaan uit de C&A-groep. Ook de GIB-groep had met GIB-Immo een belangrijke vastgoedvennootschap.

Volgens Jan Scheers, partner bij PwC Consulting, neemt ook in andere sectoren de interesse voor de formule van de vastgoedvennootschap toe. “De motieven zijn grotendeels gelijklopend met die van sale-and-leasebackoperaties,” zegt hij. “De strategische keuze om te focussen op de kernactiviteit is vaak het vertrekpunt. Door het vastgoed in een vastgoeddochter onder te brengen, kan het moederbedrijf zich concentreren op die kerntaken. De interesse voor beide formules wordt ook gestimuleerd door de stijgende complexiteit van het vastgoedbeheer. Neem bijvoorbeeld de opkomst van de flexibele werkplek in kantooromgevingen. Dat vraagt heel wat specifieke kennis. Hoe ga je zoiets beheren? Welke controlemechanismen heb je ervoor nodig? En welke informatietechnologie ga je ervoor gebruiken?” Scheers wijst erop dat in veel bedrijven de wil en/of de competentie ontbreekt om dergelijke vastgoedmateries op een professionele manier te beheren. Voor een vastgoedvennootschap is het vastgoedbeheer wel een kerntaak, wat zou moeten impliceren dat het veel professioneler gebeurt.

Het overhevelen van het vastgoed naar een vastgoeddochter komt ook neer op een centralisatie van het vastgoed. En ook dat biedt belangrijke voordelen, stelt Scheers. “Door te centraliseren krijg je een beter overzicht en een betere controle op de vastgoedportefeuille. En dat laat je toe om gefundeerde optimalisatiebeslissingen, zoals het verkopen of verhuren van kantoorruimte, te nemen. De centralisatie creëert ook kritische massa. Dat stelt je in staat om betere voorwaarden te bedingen bij dienstenleveranciers.”

Vastgoed veiligstellen

Het zijn voordelen die op een indirecte manier ook worden gerealiseerd via de sale-and-leasebackoperaties. Sale-and-leaseback heeft nog het bijkomende voordeel dat het voor een ‘mooiere balans’ zorgt. Het kapitaalintensieve vastgoed verdwijnt immers van de balans, wat betekent in het geval dat het vastgoed met het vreemd vermogen werd gefinancierd, dat er een betere schuldpositie ontstaat. Bij de formule van de aparte vastgoedvennootschap verdwijnt het vastgoed ook wel van de balans van de moedermaatschappij, maar het komt wel op de balans van de vastgoeddochter. Een nuloperatie, aangezien financiers krediet verstrekken op basis van de geconsolideerde jaarrekening.

Waarom dan toch kiezen voor de vastgoedvennootschap? “Het psychologische aspect – als eigenaar van het vastgoed ben je zekerder – speelt ongetwijfeld soms mee,” antwoordt Jan Scheers. “Maar eigenlijk is dat geen valabele reden, want ook in sale-and-leasebackoperaties kan je via langetermijnverbintenissen zekerheid inbouwen. Belangrijker is de risicospreiding. Door het vastgoed af te zonderen, is het ook beveiligd tegen een eventueel falen van het moederbedrijf. De middelen die je binnenkrijgt via een sale-and-leasebackoperatie blijven in het hoofdbedrijf en genieten dus niet deze veiligheid. Let wel, de fiscus bekijkt dergelijke operaties met argusogen. Men zal de transactie met economische motieven moeten onderbouwen. En voor alle duidelijkheid: het veiligstellen van het vastgoed wordt hierbij niet altijd als voldoende beschouwd.”

Laurenz Verledens [{ssquf}]

“Door het vastgoed af te zonderen, is het beveiligd tegen een eventueel faillissement van het moederbedrijf.”