Van wie is de Meir?

De Antwerpse Meir en de Brusselse Nieuwstraat zijn, behalve winkelparadijzen, ook een interessant vastgoedfenomeen. Wie de huurders zijn, kunt u zelf zien. Maar wie zijn de belangrijkste eigenaars? Wat kost een pand? Hoeveel brengt zo’n belegging op? In twee artikels werpen we een blik achter de etalages van de twee belangrijkste winkelstraten van het land.

Zoals elke Monopoly-speler weet, is het ook aantrekkelijk om een huisje op de Meir te hebben. Hoge voorbijgangersaantallen vertalen zich immers in dito huurprijzen. Vandaag betaal je voor een vierkante meter commerciële ruimte op de Meir ongeveer 1165 euro (47.000 frank) per jaar. Voor een pand van 150 vierkante meter betekent dit een jaarlijkse huur van 174.765 euro (7.050.000 frank). Over verkoopprijzen is men in de sector echter zeer discreet. Even verder rekenend op bovenstaand voorbeeld en een gebruikelijk aanvangsrendement van 6% in aanmerking genomen (zie kader: De laagste rendementen) kom je op een verkoopprijs van ongeveer 2.912.800 euro (117.500.000 frank). Een recente transactie waar we wel informatie over kregen: de herenkledingszaak Milano kocht het pand op de Meir 107 voor ongeveer 4.338.100 euro (175.000.000 frank). Na de grondige verbouwingswerken door Milano blijft er nog maar weinig over van het oorspronkelijke gebouw. Het geeft aan dat die 4.338.100 euro die Milano betaalde vooral de grondwaarde dekt.

Privé versus institutioneel

Wie uit deze voorbeelden zou afleiden dat eigenaar zijn op de Meir alleen is weggelegd voor de professionele vastgoedinvesteerders, heeft het mis. Het tegendeel is waar. Het vastgoedkantoor Healey & Baker heeft een en ander uitgeplozen en komt op een verhouding 70% privé-eigenaars tegen 30% institutionele eigenaars. Ons eigen onderzoek op basis van het kadaster bevestigt deze percentages. Sommigen van die privé-eigenaars hebben het pand gewoon in eigen naam, maar de meeste eigendommen zijn ondergebracht in een rits kleinere en grotere patrimoniale vennootschappen. “Het overwicht van de privé-eigenaars is een historisch gegeven,” becommentarieert Hugo Luyten, directeur van het Antwerpse vastgoedkantoor Immobiliën Hugo Ceusters ( IHC). “Je hebt natuurlijk een aantal families die echt als belegging een pand op de Meir hebben gekocht. Maar in een aantal gevallen gaat het om mensen die vroeger een winkel hadden op de Meir. Die exploitatie is inmiddels stopgezet, maar ze hebben het pand wel behouden.” Verwacht van deze privé-eigenaars geen actief aan- en verkoopbeleid. De meesten hebben één, hooguit twee panden en wensen dat zo te houden. “Het is moeilijker een privé-eigenaar te overtuigen om te verkopen dan een institutionele belegger te overtuigen om te kopen,” zegt Hugo Luyten. “Voor een stuk is dat emotioneel: het was van vader en moet in de familie blijven.”

Niet elke privé-belegger stelt zich tevreden met het louter incasseren van de maandelijkse huurgelden. Een belangrijke uitzondering is dokter Jules Hayen (zie kader: Een gehaaide Monopoly-speler). Deze plastisch chirurg heeft in eigen naam en via een aantal vennootschappen vier panden op de Meir. Hayens vastgoedactiviteiten beperken zich niet tot de Meir: hij heeft een belangrijke rol gespeeld bij de ontwikkeling van de nabijgelegen Schuttershofstraat tot winkelstraat van het luxesegment. Een apart geval is ook Rocco Marotta, een temperamentvol zakenman van Siciliaanse afkomst. Marotta is privé-eigenaar, maar houdt zich wel professioneel en voltijds met vastgoed bezig. De man heeft een groot aantal panden in de Nieuwstraat in Brussel en ook in zijn thuisbasis Charleroi. In Antwerpen is hij op de Meir eigenaar van het pand van Hennes & Mauritz en van het pand van The Sting. En ook als u op de Leysstraat (de winkelstraat die de Frankrijklei verbindt met de Meir) een bezoekje brengt aan Go-Sport of M&S Mode, loopt u in een eigendom van mijnheer Marotta rond. Recentelijk kocht Marotta ook de Meir Patio. Marotta wil dit ten dode opgeschreven winkelcentrum sluiten en in de vrijgekomen ruimte twee of drie grote winkels onderbrengen.

Opvallend op de Meir is de beperkte aanwezigheid van de vastgoedbevaks. Cofinimmo heeft het hoekpand 23-25 met onder meer Blokker als huurder in zijn portefeuille, Intervest Retail is eigenaar van nummer 99. Het Nederlandse fonds Rodamco heeft via een vennootschap het pand van Hema in eigendom. Hebben deze professionelen dan geen interesse in de Meir? Zoals Hugo Luyten al opmerkte, ligt daar het probleem niet. Wel in het feit dat er zelden panden op de markt komen. Maar dat kan misschien op korte termijn veranderen. Want het is een internationale trend dat grote winkelketens hun vastgoedposities afbouwen om zich volop te kunnen concentreren op hun kernactiviteit. En op de Meir zijn er nog wel enkele winkelketens die _ al dan niet via een verbonden vastgoedvennootschap _ eigenaar zijn van het winkelpand. Bekende voorbeelden zijn de Nederlandse kledingketens WE, C&A en P&C, en het Engelse Marks and Spencer. Tot voor kort paste ook Inno in dit rijtje. Maar nadat de GIB-groep eerst al de exploitatie van de Inno-winkels van de hand deed aan het Duitse Kaufhof, verkocht het begin deze maand ook al zijn vastgoed. In de deal met het Nederlandse Redevco, de vastgoedvennootschap van C&A, zat ook het majestueuze Inno-pand op de Meir. Ook het pand van Marks & Spencer staat overigens al _ als onderdeel van een veel grotere deal _ te koop.

De vastgoedvennootschappen ING Vastgoed en Banimmo hebben trouwens moeten ondervinden dat de Meir niet álles in goud verandert. Beide zijn eigenaar van Meir Square, een gaanderij die de populaire Meir met de exclusievere Huidevetterstraat verbindt. Het concept sloeg niet aan bij het winkelende publiek. De eerste verdieping raakte nooit verhuurd en ook op het gelijkvloers kwamen meer en meer winkelruimten leeg te staan. “Ze hebben over het hoofd gezien dat die twee straten een verschillend publiek aantrekken,” zegt Karl Van Oosterwijck, partner bij Healey & Baker. “Bovendien hebben ze, door kleine winkelruimten aan te bieden en met luxematerialen te werken, de stijl van de chiquere Huidevettersstraat doorgetrokken. De belangrijkste stroom passanten loopt echter aan de kant van de Meir. Ze hebben dus wel een verbinding met de passanten van de Meir, maar ze hebben die niet aangetrokken.” Dat euvel is nu verholpen met de komst van Hennes & Mauritz aan de Meir-ingang van de gaanderij.

Vroeger was alles beter

Ten slotte zijn er nog twee niet-ketenwinkels op de Meir die het pand in eigendom hebben: schoenwinkel West-End en damesboetiek Princess. Over Princess ging een tijd het gerucht de ronde dat de familie Brenninkmeyer (eigenaars van C&A) achter de schermen de touwtjes in handen had. “Onzin,” zegt Karl Van Oosterwijck. “Wij kennen dat gerucht ook, maar het klopt niet. Princess is eigendom van mijnheer Somers, een Antwerpenaar.”

Princess is een van de weinige Antwerpse winkels die standhoudt in het geweld van de internationale ketens. Healey & Baker berekende dat 90% van de panden op de Meir zijn ingenomen door grote filiaalbedrijven (meer dan vijf winkels). Nostalgische zielen hebben het er moeilijk mee. Vroeger was de Meir een behoorlijk chique straat en ook sterk Antwerps getint. Vandaag lijken alle grote Europese winkelstraten op elkaar, klinkt het bekende klaaglied. “Het is een evolutie die al lange tijd bezig is en die in een vrijemarktsituatie moeilijk te vermijden is,” zegt Van Oosterwijck. Hugo Luyten van IHC vindt het niet per se een negatieve evolutie: “De Meir is een erg populaire straat geworden. De meer exclusieve zaken zijn in de omringende straten terechtgekomen. Die evolutie zorgt voor meer duidelijkheid bij het winkelende publiek. Ik denk trouwens dat de meesten van die winkeliers die zogezegd van de Meir zijn verdrongen, niet te klagen hebben. Op een bepaald moment zwaaiden de ketens met zulke zware cheques dat het voor velen moeilijk werd eraan te weerstaan.”

Een tendens die samenhangt met het verdwijnen van de lokale handelaars is het samenvoegen van panden om tot grotere winkeloppervlakten te komen. “De Meir was vroeger een straat met veel boetiekjes van pakweg 100 vierkante meter. Begin jaren negentig was 200 vierkante meter de norm en nu is er veel vraag naar panden van 1000 tot 2000 vierkante meter,” zegt Van Oosterwijck van Healey & Baker. “Dat heeft te maken met veranderende winkelconcepten: men wil de klant in een aangename, ruime omgeving laten winkelen. Wat ook meespeelt, is dat veel ketens om publicitaire en imagoredenen op de Meir aanwezig zijn. En met een megastore ben je meer aanwezig dan met een klein winkeltje.”

De Meir is niet alleen volkser en internationaler geworden, het is ook meer en meer een textielstraat. “Ook een gevolg van de vrije markt en de hoge huurprijzen,” zegt Thomas Willekens, retailspecialist bij IHC. “Op de Meir is het gewoon een kwestie van wie het meest betaalt. En dat zijn meestal de kledingzaken. Logisch: een kledingszaak op de Meir kan veel meer omzet maken dan bijvoorbeeld een café. Dat is een essentieel verschil met het Wijnegem Shopping Center. De eigenaars (nvdr – ING Vastgoed en AXA Royale Belge) willen een gevarieerd aanbod krijgen. Zo’n mix is immers belangrijk voor de aantrekkingskracht van het shoppingcenter.”

Hoe heeft de Meir de komst van dat Wijnegem Shopping Center verteerd? Goed, lijkt ons, gezien de blakende gezondheid van de winkelstraat. “Toch is er zeker in het begin een negatieve impact geweest,” stelt Karl Van Oosterwijck. “De omzetcijfers zijn op de Meir achteruitgegaan. Het is duidelijk dat als je een winkelcentrum van dergelijke omvang opent in de nabijheid van een stad, een deel van de koopkracht wordt weggezogen. Want net als de Meir heeft het Wijnegem Shopping Center een regionale functie en aantrekkingskracht.” Thomas Willekens vindt dat de impact van Wijnegem op de Meir vaak wordt overdreven: “De Meir is sterk genoeg. Ze trekken gedeeltelijk toch ook een ander publiek aan. Maar de winkelstraten in de randgemeenten van Antwerpen, de Bredabaan in Merksem bijvoorbeeld, die voelen veel meer de concurrentie van het Wijnegem Shopping Center.”

Beiden zijn het er wel over eens dat de Meir dé winkelstraat van Antwerpen zal blijven. “De Meir heeft immers alles wat een topwinkelstraat moet hebben,” zegt Thomas Willekens. “Het is een brede straat, er staan mooie en grote panden, en de Meir is ook de verbindingsas tussen het Centraal Station en de oude stad.”

Laurenz Verledens

Eigenaar zijn op de Meir is niet voorbehouden aan vastgoedprofessionelen. Integendeel. Zeventig procent is in handen van particulieren.

“De winkeliers die zogezegd van de Meir zijn verdrongen, hebben niet te klagen. Ze konden niet weerstaan aan de zware cheques van de overnemers.”

[Hugo Luyten, Immobiliën Hugo Ceusters]