Toplocaties liggen niet zomaar voor het grijpen. Ze zijn schaars en per definitie duur. En eigenlijk best ook wel een beetje saai: een toplocatie voegt zekerheid toe aan een vastgoedbelegging. Een veel spannender strategie is zelf een toplocatie te creëren. Placemaking heet dat.
In Amsterdam zijn ze goed vertrouwd met het begrip placemaking. Het Amsterdamse stadscentrum kent de jongste jaren een geweldige boom, maar de Nederlandse hoofdstad worstelt ook nog met tal van achtergestelde gebieden. Dat is een ideale combinatie voor placemaking. Bob van der Zande, woningbouwregisseur bij de stad Amsterdam, omschrijft placemaking als “een strategie of een proces waarbij men met kleine inspanningen identiteit geeft aan een niksig gebied, zodat bepaalde groepen gaan denken dat het weleens de volgende hotspot zou kunnen worden.”
Dat kleinschalige vindt hij belangrijk. “Je kunt een plek natuurlijk ook opwaarderen op basis van een ambitieus masterplan en met grote investeringen. Dat verstaan de Amerikanen nog al eens onder placemaking. Onze vorm van placemaking, noemen zij tactical urbanism. Dat vind ik ook wel een mooie term.”
Jean-Luc Calonger, de voorzitter van de Association de Management de Centre-Ville (AMCV), bevestigt dat het begrip veel invullingen krijgt. Hij herwerkte de veelal Angelsaksische tools van placemaking voor de Europese context. “Want er zijn toch wel wat culturele verschillen. In Europa hechten we – en dan bedoel ik vooral de overheid – veel belang aan het architecturale. Een transformatie moet mooi zijn. Het gebruik van de plek verdwijnt daardoor soms ten onrechte naar de achtergrond.”
Op een plein in New York
Voor Jean-Luc Calonger is Bryant Park in Manhattan het schoolvoorbeeld van geslaagde placemaking. Tot eind jaren zeventig was Bryant Park een stadskanker. “Toen ik als jonge gast naar New York trok, gaven mijn ouders me de raad twee plekken te mijden: Harlem en Bryant Park”, vertelt Calonger.
Nu is Bryant Park een van de meest levendige en charmante plekken van the Big Apple. De omslag kwam er in 1980. Een eerste poging mislukte schromelijk. De lokale overheid organiseerde een grote schoonmaak van het plein en investeerde in meubilair en groenvoorzieningen. “Na een week was alles vernield”, zegt Calonger. “Weken werk voor nul resultaat.”
Kort daarna namen de eigenaars en de bewoners rond het plein het heft in handen. Met de toestemming van het stadsbestuur. En met de bekende metamorfose als resultaat. “De Bryant Park-case leest als een handleiding voor placemaking”, vervolgt Calonger. Hij onderscheidt drie stappen in placemaking: branding, making en management. “Het begint allemaal met de identificatie van je doelgroepen: wie wil je allemaal op die plek en hoe krijg je ze daar? Pure marketing, maar dan omgekeerd: niet segmenteren, maar integreren. Als de positie is bepaald, kun je vervolgens de concepten uitwerken.”
Op Bryant Park kwamen onder meer een restaurant, kiosken en een café, allemaal in dezelfde donkergroene kleur, die de huisstijl van het park werd. In de plaats van vast meubilair werd gekozen voor opklapbare stoeltjes, zodat bezoekers zelf hun plekje op het grasplein konden uitkiezen. De gratis carrousel lokt veel ouders met jonge kinderen naar het plein. Bryant Park is ook geliefd als locatie voor evenementen. “Evenementen zijn een instrument om het plein ook tijdens de wintermaanden levendig te houden”, weet Jean-Luc Calonger. “Het maakt deel uit van het management. Je mag zo’n plek niet in de steek laten. Zonder beheer en zonder gebruik riskeer je dat ze snel weer bergaf gaat.”
De omslag die het plein heeft gemaakt, valt ook af te lezen uit de evolutie van de vastgoedprijzen. In de Grace Building, een van de grootste kantoortorens rond het plein, klom de huurprijs in tien jaar met 114 procent, een flink stuk sneller dan in nabijgelegen kantoorgebouwen. De eigenaar Brookfield zag de waarde van het kantoorcomplex met 217 miljoen dollar toenemen.
Identiteit creëren
Lode Waes, de CEO van de projectontwikkelaar Vanhaerents Development, kiest ook een voorbeeld uit New York: The High Line, eveneens in Manhattan. Een oude spoorwegberm werd omgevormd tot een van de hipste parken van New York. “De aanleg van High Line is grotendeels gefinancierd met geld van promotors die daar posities hadden”, vertelt Lode Waes. “In ruil kregen ze luchtrechten, waardoor ze iets hoger mogen bouwen.”
Placemaking begint volgens Lode Waes met een ‘sterke drager’. “Dat kan van alles zijn”, zegt hij. “Een spoorwegbedding zoals bij de High Line, een plein of beeldbepalende architectuur. Denk maar aan wat het MAS heeft betekend voor de ontwikkeling van Het Eilandje in Antwerpen. Maar het moet niet altijd spectaculair zijn. Ook een mix of een clustering van functies kan een drager zijn. In Ieper hebben we op de Picanol-site gewerkt met een clustering van cultuurfuncties.”
Lode Waes verwacht dat het belang van placemaking in onze contreien sterk zal toenemen. “Want de druk op de steden neemt toe. Omdat de aantrekkelijke centrumlocaties al grotendeels zijn ingenomen, creëert dat mogelijkheden voor moeilijkere gebieden. De kunst is zo’n plek een identiteit te geven, zodat een space een place wordt.”
Ook voor Bob van der Zande is een identiteit creëren cruciaal. “De plekken waar wij aan werken, zijn vaak doorgangsgebieden”, zegt hij. “Het doel is er bestemmingsgebieden van te maken. Hippe horeca is daar heel dankbaar voor. Maar je kunt ook thematisch werken. De nieuwe wijk Buiksloterham positioneren wij als een proeftuin voor de circulaire economie. Daar komen allerlei partijen op af, uit het binnen- én het buitenland. Ze willen in de praktijk zien wat de mogelijkheden van zo’n circulaire wijk zijn.”
Participatie en pop-ups
Een ander sleutelbegrip is participatie. “Bryant Park is niet het resultaat van denkwerk achter een tekentafel”, zegt Jean-Luc Calonger. “De basis was een uitgebreide dialoog met de toekomstige gebruikers van het plein.” “Het is ook belangrijk de pioniers en early adopters naar je plek te krijgen”, vult Bob van der Zande aan.
Tijdelijke invullingen zijn een populaire manier om het publiek al in een vroeg stadium te betrekken bij de creatie van een nieuwe place to be. Het pop-up-initiatief A-Tower, met onder meer Bar Gloed, lokte een publiek naar de leegstaande Antwerp Tower, dat er voordien nog geen voet had binnengezet. Binnenkort maakt de projectontwikkelaar Matexi zijn reconversieplannen voor het gebouw bekend. Met de steun en op initiatief van AG Real Estate toverde Rooftop58 de bovenste verdieping van Parking 58 om tot een tijdelijke feestplek met het mooiste uitzicht op Brussel. Binnenkort moet het bekende parkeergebouw plaats ruimen voor een nieuw project. En in Gent bruiste het de voorbije maanden van de activiteiten op de Sidaplax-site, waar Vanhaerents Development en Re-Vive binnenkort een nieuw residentieel project lanceren (zie kader Gentbrugge: pop-uphotspot). “We faciliteren zulke initiatieven, maar we organiseren ze bewust niet zelf”, benadrukt Lode Waes. “Het initiatief moet van de mensen zelf komen. Als wij dat als projectontwikkelaar naar ons toetrekken, is het meteen een pak minder geloofwaardig.”
Handig bekeken van die projectontwikkelaars. Het op de kaart zetten van de plek besteden ze uit aan enthousiaste vrijwilligers. Nadien plukken de vastgoedjongens wel de vruchten. Maar dan moet het project wel aansluiten bij de gecreëerde verwachtingen. “Eigenlijk is zo’n tijdelijke invulling ook al een consultatiemoment”, weet Lode Waes.
Bob van der Zande wijst ook op de rol van projectontwikkelaars: “We hebben even gedacht dat we de projectontwikkelaars er wel tussenuit konden halen. Dat was een vergissing. Goede projectontwikkelaars zijn in staat een situatie te doorzien. Ze zien potentieel dat anderen niet opmerken. Maar dan moeten het wel projectontwikkelaars zijn die op lange termijn willen denken.”
En wat is de rol van de (stedelijke) overheid? “Wij kunnen de mensen en de partijen met belangen in het gebied – eigenaars, bewoners, ondernemers – om de tafel zetten. En als overheid moeten we openstaan voor initiatieven, ook als die niet van klassieke partijen komen. We hebben onze ambtenaren daarin getraind. Zij moeten openstaan voor goede ideeën en mee naar oplossingen zoeken. De ‘leuk idee, maar het kan niet want…’-mentaliteit moet eruit.”
Niet overal
Onze gesprekpartners verwachten dat het belang van placemaking zal toenemen, maar waarschuwen ook dat het geen toverformule is. “Ik denk niet dat het in elke stad werkt”, zegt Bob van der Zande. “Je hebt toch wel een zekere dynamiek nodig, zodat er druk komt op de achtergebleven gebieden. Plekken met een wat ruig kantje, zoals oude industriegebieden, lenen er zich ook iets beter voor.” Lode Waes bevestigt dat laatste. “Een klassieke projectontwikkelaar vertrekt het liefst van een blanco blad. Vaak zijn dat echter plekken zonder ziel.”
Jean-Luc Calonger onderkent nog een andere locatievereiste. “Op geïsoleerde plekken is het heel moeilijk”, zegt hij. “Een plek die werkt is meestal een knooppunt dat in verbinding staat met andere plekken.”
Laurenz Verledens
“Evenementen zijn een instrument om het plein ook tijdens de wintermaanden levendig te houden. Het maakt deel uit van het management. Je mag zo’n plek niet in de steek laten. Zonder beheer en zonder gebruik riskeer je dat ze snel weer bergaf gaat” Jean-Luc Calonger, Association de Management de Centre-Ville
“De plekken waar wij aan werken, zijn vaak doorgangsgebieden. Het doel is er bestemmingsgebieden van te maken” Bob van der Zande, woningbouwregisseur bij de stad Amsterdam
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier