Van Overtveldt geeft en neemt van de vastgoedsector

De nieuwe structuur van het gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds kan de Belgische schatkist een eenmalige belasting van een kwart miljard euro opbrengen. Maar de vastgoedbeleggers krijgen een fiks fiscaal voordeel. De GVV’s – de vroegere bevaks – zien de bui hangen.

Het kabinet van Johan Van Overtveldt (minister van Financiën, N-VA) werkt aan een statuut van het gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds (GVB). Eind mei belandt het ontwerp op de ministerraad en voor de zomer moet het statuut operationeel zijn, klinkt het. Het statuut geeft een fiscaal voordeel aan niet-beursgenoteerde vastgoedbeleggingsondernemingen. Het nieuwe vastgoedvehikel brengt ook geld op. De start van de GVB’s kan de Belgische schatkist dit jaar 250 miljoen opbrengen.

“De creatie van het gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds kan een boost geven aan het Belgische vastgoed, omdat het internationaal op de kaart wordt gezet onder fiscaal voordelige voorwaarden”, voorspelt Brixius Kell, directeur vastgoed bij KPMG. “De Belgian Real Estate Investment Funds, zoals de GVB’s in het buitenland zullen worden aangeprezen, zullen de interesse van internationale partijen voor Belgisch vastgoed vergroten”, bevestigt Frédéric Van der Plancken, managing director van de vastgoedbeheerder Whitewood. “Dat is een goede zaak.”

Lage vennootschapsbelasting

De GVB’s zijn geënt op het statuut van de gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV), de voormalige vastgoedbevak. GVV’s betalen een zeer lage vennootschapsbelasting; slechts op gelimiteerde winstbestanddelen. De door GVV’s uitgekeerde dividenden zijn in principe onderworpen aan een roerende voorheffing van 27 procent, maar er zijn heel wat uitzonderingen. De transactiebelasting is ook lager dan voor gewone aandelen.

Institutionele beleggers kopen GVV-aandelen omdat ze die snel kunnen verwerven en van de hand doen. Negatief is dat ze aan de fluctuaties van de beurs onderworpen zijn. Kell: “Ze worden weleens meegesleurd in een algemene beursval, zonder dat er met hun portfolio iets aan de hand is. Dat vloekt met het stabiele karakter van vastgoed, waar beleggers voor opteren. Ook hebben aandeelhouders amper impact op het investeringsbeleid van de GVV. Voor sommige investeerders, zoals levensverzekeraars of pensioenfondsen, kan dat een probleem zijn. Maar als die ondernemingen rechtstreeks vastgoed aankopen, vallen ze onder het normale tarief van de vennootschapsbelasting, zodat ze toch eerder GVV-aandelen aanhouden dan zelf investeren.”

Het GVB kan daar een uitkomst bieden. Vennootschappen die hun vergunning als GVB verkrijgen, worden net als de GVV onderworpen aan een exittaks voor het vastgoed dat ze in dat vehikel overbrengen. De latente meerwaarde wordt dan belast tegen 16,995 procent. Kell: “De regering schijnt een schatting gemaakt te hebben van de latente meerwaarde op de vastgoedportfolio’s die ondergebracht zouden kunnen worden in GVB’s. Met de exittaks hoopt ze 250 miljoen euro binnen te halen.”

Het GVB kan enkel opgezet worden voor vastgoeddochters van banken, verzekeringsondernemingen, pensioenfondsen of grote ondernemingen. Daarnaast dient een GVB een eigen vermogen te hebben boven een minimumdrempel. Het bedrag van 1,2 miljoen euro circuleert. Kell: “Dat is niet enorm veel. In dat scenario krijgen ook kleine fondsen de mogelijkheid een project in een GVB onder te brengen.”

Cconcurrent

Het is zo goed als zeker dat heel wat spelers nu overwegen rechtstreeks op de vastgoedmarkt actief te worden, voorspelt Kell. “GVV’s zijn niet noodzakelijk gelukkig met die nieuwe spelers. Pensioenfondsen waren een mooi doelwit van GVV’s als kapitaalverschaffers. Nu kunnen ze concurrenten worden.”

Françoise Roels, secretaris-generaal van de grootste GVV, Cofinimmo, relativeert: “Je moet het fiscale voordeel van de GVV niet overdrijven. Er hangen ook verplichtingen aan vast, zoals de uitkering van een groot deel van de winst. Er komt een gelijkaardig fiscaal speelveld voor de GVV’s en de andere vastgoedondernemingen. Ik verwacht inderdaad stevige concurrentie. Als dat meer interesse opwekt voor de Belgische vastgoedmarkt, is dat een plus. Wij blijven een interessante investering voor institutionele beleggers, omdat onze aandelen makkelijker verhandelbaar zijn dan die van andere vastgoedvennootschappen.”

Kell verwacht samenwerkingsverbanden tussen gespecialiseerde activabeheerders en institutionele beleggers om onder het fiscaal interessante GVB-regime op maat gemaakte vastgoedfondsen op te zetten.

Van der Plancken dikte vorige week zijn portfolio aan tot 300 miljoen euro, nadat Whitewood met het Amerikaanse DW Partners 36 Nederlandse kantoorgebouwen ter waarde van 174 miljoen euro had gekocht van Propertize. “We willen in anderhalf tot twee jaar onze vastgoedportfolio laten groeien tot ruim een half miljard en ze dan eventueel in een GVB onderbrengen. Dan kunnen meerdere fondsen een participatie nemen die groot genoeg is, maar ze toch nog kan verkocht worden als ze de tijd rijp achten. Liquiditeit is belangrijk voor die partijen.”

Aantrekkelijk platform

“Uiteraard kunnen we als statutaire zaakvoerder onze rol spelen in zo’n GVB”, stelt ook Anneleen Desmyter, bestuurder van de vastgoedbeheerder Quares. “Ik verwacht ook meer interesse van internationale activabeheerders.”

Het nieuwe statuut opent ook perspectieven voor operationele bedrijven die nog veel eigen vastgoed hebben en dat in een GVB kunnen onderbrengen. Kell: “Met deze nieuwe structuur zouden cinemagroepen, winkels-, hotelketens, of andere bedrijven met veel vastgoed op hun balans, dat kunnen optimaliseren door het af te zonderen van hun operationeel risico. Ze zouden daarbij het GVB eventueel (deels) kunnen openstellen voor institutioneel kapitaal.”

Desmyter, ook CEO van de winkelvastgoed-GVV QRF, betwijfelt dat. “Ik denk dat GVB’s zich vooral zullen richten op kantoorbeheer. In die vastgoedniche kan een investeerder na de aankoop bij een vast huurcontract en met een professionele beheerder negen tot vijftien jaar met zijn ogen dicht het rendement innen. In winkelvastgoed moet je zeer nauw contact blijven hebben met je huurders om te weten wat er leeft in de markt. Ik verwacht dus niet dat QRF concurrentie zal ondervinden van GVB’s op de winkelvastgoedmarkt. Eventueel kunnen retailers met familiale aandeelhouders, die dikwijls zelf het vastgoed in handen houden, wel een beroep doen op het GVB. Maar dat is eerder de uitzondering. QRF kan ook winnen aan de GVB-structuur, omdat die toelaat dat families op een fiscaal voordelige manier hun winkelvastgoed aan ons overdragen. Dat opent mogelijkheden voor de successieplanning.”

Een ander voordeel van de GVB’s is dat België nu aan grote internationale fondsen een aantrekkelijk platform kan aanbieden voor hun internationale investeringen in heel Europa. Nu oefent vooral Luxemburg die functie uit. “Dat land blijft de troef uitspelen dat het in principe geen bronheffing heft op winstuitkeringen”, aldus Kell. “De ontwerpteksten voorzien erin dat inkomen uit een GVB met de oorsprong buiten België ook kan uitgekeerd worden zonder bronheffing.”

Soepelheid voor GVV’s

Minder duidelijkheid is er over een andere maatregel, de aanpassing van het regime van de institutionele GVV’s. Dat zijn de dochters van GVV’s, waarin ook andere bedrijven participeren, die ook fiscaal voordelig worden behandeld. AB InBev heeft voor zijn horecaportfolio de institutionele GVV Pubstone opgezet met Cofinimmo. Nu moeten de GVV’s 50 procent van hun erkende GVV bezitten, om van het voordeel te genieten. Dat percentage zou kunnen dalen tot 15 of 20 procent.

Roels: “Dat opent de mogelijkheid voor ondernemingen met ons een structuur op te zetten, waarmee ze de controle niet verliezen over hun vastgoed. Ik verwacht dat meer partijen een beroep zullen doen op dit fiscaal voordelige en soepele vehikel.”

Zal het GVB succes hebben? “Dat zal in zeer grote mate afhangen van de transparantie en de stabiliteit van die structuur”, zegt Kell. “Hetzelfde geldt voor de fiscale continuïteit. Spijtig genoeg is België daar niet het beste voorbeeld van.”

“We hopen dat er met het GVB meer leven komt op de vastgoedmarkt”, meldt ook Roels. “Maar België maakt het de internationale investeerders niet makkelijk. Zo bestaan er verschillende fiscale rulings over dezelfde structuur van vastgoedtransacties in Vlaanderen en Brussel. De rechtszekerheid, die voor de zesde staatshervorming bestond over aandelentransacties in vastgoed, is verdwenen. Wil de regering het Belgisch vastgoed internationaal promoten? Dan is er, na de creatie van het GVB, dringend behoefte aan een tweede hervormingsgolf.”

Hans Brockmans, fotografie Debby Termonia

“We hopen dat er met het GVB meer leven komt op de vastgoedmarkt. Maar de overheid maakt het de internationale investeerders niet makkelijk” – Françoise Roels, Cofinimmo

“Het succes van het GVB zal in zeer grote mate afhangen van de transparantie en de stabiliteit van de structuur” – Brixius Kell, KPMG