Vakantiewoningen. Oost, west,…

Een blik op de evolutie van de huur- en verkoopprijzen van vakantievastgoed aan de Belgische kust

In vergelijking met de Noordspaanse en Franse Middellandse Zee-kust is het huren van een vakantiewoning aan de Belgische Noordzeekust erg goedkoop. Tot dit besluit komt een recente studie uitgevoerd door het Westvlaams Economisch Studiebureau (WES), in opdracht van het provinciebestuur van West-Vlaanderen. Jan Jossogne, voorzitter van de afdeling “Kust” van de Confederatie van Immobiliënberoepen van België (CIB), plaatst echter een aantal kanttekeningen bij dit onderzoek. De argumenten pro en contra op een rijtje.

MEETSYSTEEM.

Eerste bedenking : was deze studie wel echt nodig ? Voorzitter Ferdinand Peuteman van Westtoerisme vindt in elk geval van wel. Volgens hem volstond de droge mededeling dat “1994 het derde opeenvolgende tegenvallend jaar was voor de kust” niet. De toeristische aktiviteit (vrij vertaald : het aantal geboekte verhuringen) daalde in West-Vlaanderen vorig jaar inderdaad met 3,2 % in vergelijking met 1993. Het gaat blijkbaar van kwaad naar erger : 1993 bracht ook al een terugval met 2,1 % tegenover 1992, een jaar waarin 1,5 % omzetverlies werd geboekt. Het globaal verlies aan overnachtingen aan de kust bedroeg in 1994 liefst 7 procent. Veelzeggend detail : alleen al de deelsektor van het appartementtoerisme (dat zeer zwaar doorweegt in de eindbalans) moest 11,2 % minder overnachtingen inkasseren.

Het tij moet koste wat het kost worden gekeerd, zo oordeelt Westtoerisme. Maar voor men oplossingen kan zoeken, moet men weten waarover men praat. Daarom zette Westtoerisme in samenwerking met het Westvlaams Economisch Studiebureau (WES) een nieuw toeristisch meetsysteem op punt. Dat moet toelaten de verhuurgegevens nauwgezet te inventarizeren. In West-Vlaanderen hebben 170 hotels, 40 immobiliënkantoren, 20 campings en ook een aantal vakantiedorpen en instellingen voor sociaal toerisme zich ertoe verbonden hun overnachtings- en bezettingsratio’s aan het WES over te maken. Bedoeling is dat de verwerkte gegevens 6 keer per jaar in studievorm gepubliceerd worden.

De vergelijking van de verhuurprijzen van vakantiewoningen aan de Vlaamse kust enerzijds, en aan de Noordspaanse en Franse Middellandse Zee-kust anderzijds, sluit bij dat streven aan. Het WES noemt deze vergelijking een belangrijk “psychologisch wapen” tegen de overtuiging dat een verblijf aan onze kust “erg duur” zou zijn.

Het WES beweert geen appelen met citroenen te willen vergelijken. Om vergelijkbare resultaten te krijgen, moeten de geselekteerde badplaatsen aan vijf criteria voldoen : over een gelijkaardige morfologische struktuur beschikken (zandstrand met rijweg of promenade, en een belangrijke rij eerstelijnsflatgebouwen), een vergelijkbaar imago hebben, vergelijkbare types van vakantiewoningen bevatten (studio’s en appartementen, geen villa’s !), een identieke verhuurperiode toepassen, en dezelfde metode van prijsnotering hanteren.

Op deze basis onderscheidt het WES drie types van badplaatsen. “Type 1-oorden” zijn goed uitgeruste, vrij grootschalige badplaatsen met een groot aantal appartementsgebouwen, gericht op de modale toerist. Voor België viel de keuze in deze kategorie op Blankenberge, voor Frankrijk op La Grande Motte en voor Spanje op Rosas. Onder “Type 2-oorden” verstaat men badplaatsen met een exclusief cachet, kwalitatief hoogstaandere gebouwen, een mooiere omgeving en een beter uitrustingsniveau (de nabijheid van bijvoorbeeld winkelstraten die een begoed kliënteel aantrekken). Type 2-oorden zijn in België Knokke (Duinbergen, Albertstrand en Knokke-centrum), in Frankrijk Juan-les-Pins, en in Spanje Palamos. En een “Type 3-oord” is een badplaats met een karakter dat tussen de twee vorige types in valt. In België denkt het WES hierbij aan De Panne, in Frankrijk aan Le Lavandou/Cavalaire-sur-Mer, en in Spanje aan Salou.

PELOTON.

WES vergelijkt de huurprijzen (de tarieven voor 1995) die de konsument voor een verblijf van twee weken in de maanden juni tot en met september moet betalen aan het verhuurkantoor. Uit de cijfers kan men afleiden dat bijna alle Noordspaanse badplaatsen het laagste prijsniveau halen. De Franse badplaatsen, samen met de meer standingvolle Belgische kustplaats Knokke, scoren het hoogst. Bundelt men de gegevens per kustregio, dan blijkt dat de gemiddelde vakantiewoning in de Noordspaanse badplaatsen zowat één vierde goedkoper is dan het ekwivalent aan de Belgische kust.

De Franse Middellandse Zee-badplaatsen vallen dan weer zowat 20 % duurder uit dan die van onze kust. Niet toevallig komt het prijsverschil tussen vakantiewoningen aan onze Noordzee en aan de Noordspaanse kust bijna volledig overeen met de som van de opeenvolgende devaluaties van de peseta ten opzichte van de Belgische frank.

De Vlaamse kust zit dus in de middenmoot, maar heeft als onmiskenbaar nadeel dat het weer aan de Noordzee onvoorspelbaar is. In het noorden van Spanje is de kans op zon tijdens de zomermaanden oneindig veel groter. Veel konsumenten staan er dan echter weer niet bij stil dat ze voor een verblijf in Noord-Spanje twee dagen van hun vakantie moeten opofferen om van en naar de plaats van bestemming te reizen.

Houdt men ook rekening met de kosten van auto, bus, trein of vliegtuig, en van een eventuele overnachting of maaltijden onderweg, dan verbleekt het financiële argument dat in het voordeel van Spanje of Zuid-Frankrijk pleit. Tenzij men het zich kan veroorloven drie weken of meer weg te blijven.

HUURPRIJZENSTOP.

Tegen de onberekenbaarheid van het weer is geen kruid gewassen, maar op de prijsvorming kan men wel inspelen. De kustafdeling van het CIB beveelt bij monde van voorzitter Jossogne haar leden (makelaars en zaakvoerders van verhuurkantoren) aan de huurprijzen voor 1995, net zoals vorig jaar, te bevriezen op het peil van 1993. Al beseft Jossogne dat prijsbeheersing niet volstaat om de beslissing omtrent de vakantiebestemming in het voordeel van onze kust te laten uitdraaien.

“Meer dan ooit is het noodzakelijk de kwaliteit van het verblijfstoerisme aan onze kust in de verf te zetten. Ons klimaat vraagt om een aktieve vakantie. Hier zijn steeds meer mensen voor te vinden. Onze alle-weer-infrastruktuur is daar al goeddeels op afgestemd, maar we kunnen nog beter. Mijns inziens moet er snel en massaal worden geïnvesteerd in toeristische voorzieningen als sport-, kulturele en ontspanningsakkomodatie, wegeninfrastruktuur, parkings, enz… “

Jossogne pleit verder voor een intensieve promotie van het produkt “Vlaamse kust”. Dat kan naar verluidt echter alleen door de krachten te bundelen. “De diverse overheden, en in de eerste plaats de Vlaamse overheid, moeten een veel belangrijker deel van de ontvangen belastinggelden uit de toeristische sektor ter beschikking te stellen voor de promotie van de Belgische kust. Alleen wanneer die voorwaarde wordt vervuld, kan ook aan de privé-sektor een bijkomende financiële inspanning gevraagd worden. “

De vraag blijft echter of de verantwoordelijken geen verloren strijd vechten als ze een verblijf aan de Belgische kust trachten te laten konkurreren met een vakantie aan zonovergoten, exotische stranden ? Ons nationaal Noordzeestrand moet het immers opnemen tegen alsmaar meer en verder afgelegen vakantiebestemmingen. Het zoeken van een specifiek eigen karakter van vakanties aan de Noordzee lijkt verkieslijker. De Belgische kust als ideale bestemming voor korte, aktieve vakanties. Een studie waard.

BELEGGEN IN ZEEZICHT.

Een andere studie, die van de Advies- en Studiedienst Immobiliën van de spaarbank An-Hyp, heeft het over de waarde-evolutie van de appartementen en villa’s aan onze kust (tot en met het derde kwartaal van 1994). Belangrijkste besluit : de verkoopprijzen van de kustappartementen zijn over het algemeen licht gestegen, die van de kustvilla’s liggen iets lager dan in 1993. Over de evolutie van het aantal verkopingen in 1994 laat An-Hyp zich nog niet uit, maar CIB-man Jan Jossogne beweert dat de omzet aan verkochte nieuwbouwappartementen en bestaande flats lager ligt dan in ’93.

“Er groeide vorig jaar een evenwicht tussen vraag en aanbod. De prijzen handhaven zich op een relatief hoog peil. In het klassieke “extreme” geval van Knokke is de euforie op de plaatselijke vastgoedmarkt duidelijk voorbij. De prijzen brokkelen af. De status-quo aan de kust is goed nieuws voor de plaatselijke immobiliëninvesteerders : op de andere vastgoedmarkten was het in 1994 immers huilen met de pet op. “

GEEN EVANGELIE.

Jan Jossogne heeft echter bedenkingen bij de An-Hyp-cijfers (zie tabel) over de verkopingen van appartementen met 1, 2 of 3 slaapkamers. “Staar u alsjeblieft niet blind op de cijfers die hier voor welbepaalde types van appartementen in sommige kustgemeenten opgegeven worden. Veel van de scherpe prijssprongen in vergelijking met vorig jaar zijn namelijk een gevolg van verschuivingen in het aanbod. Wanneer promotoren voor het eerst sinds jaren weer een nieuwbouwcomplex voltooien in een kustplaats zoals De Haan, dan trekken de gerealizeerde verkopingen meteen alle statistische verhoudingen scheef. De prijsstijging van de 3-slaapkamerflats van bijna 5,3 miljoen frank in ’93 naar 6,7 miljoen in 1994 beantwoordt volgens mij niet aan de realiteit : de prijzen liggen er een stuk hoger. ” De verklaring hiervoor ligt ongetwijfeld in het feit dat An-Hyp met gegevens van notarissen werkt. Het is een publiek geheim dat de meeste kopers hun goed lager laten beschrijven dan de werkelijke verkoopprijs. Zo trachten ze een deel van de hoge registratierechten (12,5 % op de verkoopprijs) te ontlopen.

Als ander voorbeeld haalt Jossogne Westende aan. De jongste tijd heeft Westende op het vlak van nieuwbouwprojekten naar verluidt buur Middelkerke bijgebeend. In Westende is er naast het bestaande patrimonium van eenkamerflats in verouderde complexen nu ook een belangrijk aanbod aan moderne, goed uitgeruste studio’s. Dat zou de prijsstijging van 1,2 miljoen frank in ’93 tot 1,7 miljoen in ’94 verklaren.

Heist geniet dan weer van het extreem hoge prijspeil in Knokke. Mensen aan wie de miljoenendans in Knokke niet is besteed, laten hun oog op Heist vallen. De prijs van de grote appartementen is hier dan ook schrikbarend gestegen : van 5,2 miljoen frank in ’93 tot 6,7 miljoen in 1994.

De prijsstijging van kustflats is ons inziens nog niet voorbij. Het ekonomisch herstel en bouwbeperkende maatregelen als het Duinendekreet zullen vooral de vraag naar appartementen met zeezicht nog doen toenemen. Selektief kopen, zou wel eens de aangewezen strategie kunnen zijn.

Marc Veldeman

KUSTAPPARTEMENTEN Kwaliteitspanden met zeezicht zullen in trek blijven.

JAN JOSSOGNE Het produkt “Vlaamse kust” beter promoten.