Vakantie bij de deur

Voor veel Belgische gezinnen is een vakantiewoning aan zee of in de Ardennen een must. Het aanbod heeft voor elk wat wils: alle smaken, maar ook voor alle beurzen.

Zelfs globetrotters die de meest exotische oorden hebben bezocht, kunnen genieten van een weekend aan de kust of in de Ardennen. Beide vakantiestreken liggen niet alleen vlakbij, maar hebben ook een heleboel andere troeven. En wanneer hij het zich kan veroorloven, koopt de Belg maar al te graag een tweede woning. Niet alleen onze landgenoten trouwens, ook uit de buurlanden komen kopers, aangetrokken door de op Europees niveau interessante prijzen.

De kust

Volgens een studie van het West-Vlaams Economisch Studiebureau (WES, een onderdeel van de GOM West-Vlaanderen) steeg het aantal individuele huurvakantiewoningen en tweede verblijven aan de kust tussen 1989 en 1997 met ongeveer 12.300 eenheden tot 66.643.

Is onze kust daarmee volgebouwd? Intuïtief zijn we geneigd positief te antwoorden. Op enkele beschermde duingebieden na is er nog maar weinig open ruimte te bespeuren langs onze kustlijn. De statistieken lijken onze intuïtieve bevindingen te bevestigen. Zowel het aantal verleende bouwvergunningen in de drie kustarrondissementen (Brugge, Oostende, Veurne) als het aantal werkelijk begonnen gebouwen, daalde de laatste twee jaren. Vooral in het arrondissement Brugge, waartoe Knokke en Blankenberge behoren, is de terugval opmerkelijk: het aantal verleende bouwvergunningen voor woningen zakte er van 2116 in 1996, tot 1851 in 1997 en tot 1346 in 1998.

OOSTENDE.

In de agglomeratie van Oostende moest men volgens de cijfers van studiebureau Stadim op het einde van 1997 gemiddeld 2.731.000 frank neertellen voor een appartement, 7% meer dan in 1996. Kleine appartementen gingen er van de hand tegen een gemiddelde prijs van 2,3 miljoen frank, appartementen met twee slaapkamers tegen 3,3 miljoen frank. De gemiddelde prijs van een huis bedroeg 2.855.000 frank.

Een van de opvallendste nieuwe projecten aan de Westkust is Koksijde Promenade, een project van zo’n 350 appartementen in villastijl, gelegen tussen Koksijde en Sint-Idesbald. Momenteel zijn er al 250 appartementen opgeleverd, het hele complex moet klaar zijn tegen 2002. De prijzen liggen tussen 2 miljoen frank voor een studio en 12,5 miljoen frank voor een penthouse.

Het zicht op de zee is een van de grote troeven, maar het is wel een troef die slechts voor een gedeelte van de appartementen opgaat. Tussen het complex en de zeedijk ligt immers een beschermd duinengebied zodat de bewoners van de onderste appartementen verstoken blijven van het zeezicht. En aangezien het om een u-vormig complex gaat, geldt hetzelfde voor de bewoners van de zijflanken. Voor een wijdse blik op de zee betaalt u echter een smak geld. Een appartement met zeezicht kost 25 tot 30% meer dan een gelijkaardig appartement met zicht op de binnentuin.

Vlakbij het Mediacenter van Oostende komt Project Zeezicht, misschien wel het laatste grote zeedijkcomplex langs onze kust. Het project omvat ongeveer 300 appartementen en studio’s verdeeld over een twintigtal aaneengesloten gebouwen. Voorheen stond hier vakantiecentrum “Zeezicht” van de socialistische vakbond ABVV. Het “nieuwe” Zeezicht is gebouwd rond een binnenplein met zwembad en in tegenstelling tot wat de naam laat vermoeden kunnen hier evenmin alle appartementen van het zeezicht genieten. Een troost voor wie het panorama van de Noordzee moet missen: een appartement langs de zeedijk kost ook hier makkelijk 30% meer dan een evenknie met zicht op het binnenplein.

“In de huidige context is dat prijsverschil zeker niet overdreven,” zegt Filip Vandeghinste, verantwoordelijke voor de verkoop van het project. “Wat schaars wordt, daar betaalt men voor,” luidt de redenering. Is het dan niet denkbaar dat nog meer verouderde complexen plaats moeten ruimen voor nieuwe projecten? Filip Vandeghinste: “In theorie is dat zeer goed mogelijk, maar ik zie het nog niet zo snel gebeuren. De meeste gebouwen behoren toe aan verschillende eigenaars. Onderhandelen over een verkoop wordt daardoor zeer moeilijk. Wij hadden maar te onderhandelen met één partij en dat liep al niet van een leien dakje.”

KNOKKE.

In Knokke ligt de nadruk veel meer op de grote villa’s. In 1996 stegen de prijzen er met 14% op jaarbasis, maar in 1997 daalden ze met 7% en bedroegen ze gemiddeld 5.275.000 frank. De villa’s van het hogere gamma werden echter opnieuw duurder. Die van het hoogste kwart kostten in 1996 16 miljoen frank en einde 1997 18 miljoen frank. De villa’s van mindere kwaliteit daalden dan weer in prijs – de goedkoopste werden in 1995 tot 9% goedkoper verkocht en bereikten einde 1997 een gemiddelde van 8 miljoen frank.

Bij de appartementen stagneert het prijsgemiddelde sinds 1995 in de buurt van 4,65 miljoen frank. De kleine appartementen in Knokke daalden in 1997 12% in waarde en bereikten een gemiddelde van 2,8 miljoen frank, maar de grote werden 13% duurder, met een gemiddelde van 7,8 miljoen frank.

“Qua nieuwbouw is het zeer pover gesteld in Knokke,” zegt Thibault Vanden Berghe van Agence Het Zoute. “Niet dat er geen interesse zou zijn, integendeel, maar er is gewoon een tekort aan bouwgrond.” Projectontwikkelaars gaan naarstig op zoek naar ontsnappingsroutes. Verouderde gebouwen afbreken en er nieuwe in de plaats zetten is één van de mogelijkheden. Ook een aantal hotels (onder meer Balmoral en Malibu) worden omgebouwd tot appartementsblokken. “Maar veel meer dan een druppel op een hete plaat betekent dat niet,” zegt Thibault Vanden Berghe.

Voor een van de weinige grote projecten die nog op stapel staan, de vierde fase van Domein Tennisgarden, is het nog wachten op de bouwvergunning. Het betreft hier luxeappartementen (minimum oppervlakte 150 m² en prijzen vanaf 25 miljoen frank) op een domein van 4,5 hectaren. De fases 1 tot en met 3 van het project zijn al gerealiseerd en op enkele kleinere appartementen na is alles verkocht.

In volle opbouw is het project Witte Duiven Hoeveken, een inbreidingsproject met individuele woningen in “Zoute-stijl” op het domein van een oude kasteelhoeve (zie Trends, 4 maart 1999). De projectontwikkelaar achter Witte Duiven Hoeveken, POC Partners, is opvallend actief aan de hele kust. Naast onder meer de villa-appartementen van Casa Lena I en Casa Lena II (in opbouw) in Knokke, heeft hij ook projecten in Heist, Blankenberge, Nieuwpoort en Oostduinkerke op stapel staan. Een bewuste strategie, aldus Peter Taffeiren, bestuurder bij POC Partners: “De meeste mensen kiezen in de eerste plaats voor een ligging, ze zijn trouw aan een bepaalde badstad,” zegt hij. Ook Taffeiren wijst op het schaarsteprobleem: “Voor de laatste stukjes grond langs de zeedijk wordt er bijna gevochten en de grondprijzen schieten dan ook de hoogte in. De verkoopprijzen van de appartementen daarentegen volgen nog niet helemaal. Maar ik ben ervan overtuigd dat er binnen de vijf jaar een inhaalbeweging zal zijn.”

Ardennen

In het arrondissement Aarlen steeg de prijs van de huizen in vijf jaar tijd (1989-1994) met meer dan het dubbele. Daarna stagneerde hij (1995-1996), om in 1997 weer de hoogte in te gaan (+7%) en gemiddeld 3.279.000 frank te bereiken. Vooral de kleinere woningen – en zeker die in de gemeente Aarlen – kenden een flinke prijsstijging (einde 1997 gemiddeld 2.783.000 frank).

Wie belangstelling heeft voor nieuwbouw, moet weten dat de prijzen van de bouwgronden in het arrondissement Aarlen in 1996 opeens zijn gestegen (+22%). De trend werd in 1997 bevestigd (+1%), zodat het prijsgemiddelde 691 frank/m² bereikte. Voor het duurste kwart werden zelfs bedragen van meer dan 1000 frank/m² neergeteld.

In het arrondissement Bastenaken merkt het studiebureau Stadim op het vlak van de huizen een inhaalbeweging tegenover Aarlen. In 1997 stegen de prijzen opnieuw (+7%) en bereikten ze een gemiddelde van 2.527.000 frank.

Voor het geheel van de Ardennen lijkt 3 miljoen in de geest van de kandidaat-kopers een referentiepunt voor woningen van goede kwaliteit. Deze psychologische grens, die in 1996 op de algemene prijstendens drukte, wordt nu beetje bij beetje overwonnen. Voor sommige woningen van uitstekende kwaliteit, op terreinen van meer dan 720 m², wordt de drempel zelfs overschreden.

In het arrondissement Marche-en-Famenne lijkt de prijsstijging die sinds 1994 wordt genoteerd te vertragen. De huizen kostten er in 1997 gemiddeld 2,58 miljoen frank (slechts +2% tegenover 1996). Op lange termijn lijkt de hausse toch betrouwbaarder dan in Aarlen, Virton en Bastenaken, zegt Stadim. De gemiddelde prijs van de bouwgrond in 1997 bedroeg in Marche 350 frank/m², op jaarbasis een lichte daling.

In het arrondissement Neufchateau stegen de prijzen van de huizen in 1997 met 8% naar een gemiddelde van 2.264.000 frank, een miljoen minder dan in Aarlen. De belangrijkste stijgers waren de kleine woningen.

En voor wie zich geen tweede woning in de Ardennen kan veroorloven, zijn er nog altijd de hotels. Zo is de volledige restauratie van het luxehotel Alpha Balmoral (4 sterren) in Spa vrijwel afgelopen. De totale investering beloopt 350 miljoen frank. Het hotel heeft 88 kamers, 7 vergaderzalen en een restaurant.

LAURENZ VERLEDENS PHILIPPE TOMBERG