V-BEVAK BIJNA GEREGELD. De inhoud van het ontwerp-KB

Tot nu toe was in België een kollektieve belegging in vastgoed enkel mogelijk door middel van het onderschrijven van vastgoedcertifikaten. Via vastgoedcertifikaten kon het grote publiek deelnemen aan de financiering van belangrijke gebouwencomplexen. De Belgische vastgoedcertifikatenmarkt is echter zoals bekend klein en weinig liquide. Er was een behoefte aan Belgische instellingen voor kollektieve belegging in vastgoed, nu bekend als vastgoed-bevak of “V-bevak”.

Niettegenstaande het wettelijk kader voor de BelgischeV-bevak reeds bestaat sinds de wet van 4 december 1990 op de financiële transakties en de financiële markten, liet het uitvoerend Koninklijk Besluit dat de juridische en reglementaire aspekten moest regelen, op zich wachten. De fiskale aspekten werden al geregeld in de wet van 21 december 1994.

Nu echter is de werkgroep van de kommissie-Maystadt II klaar met een ontwerp. Zodra dit is goedgekeurd door de ministerraad en voorgelegd aan de Raad van State, zullen de Belgische V-bevaks hier ook effektief gecommercializeerd kunnen worden. Een kort overzicht van de juridische en reglementaire karakteristieken van de V-bevak op basis van het ontwerp uitvoerend Koninklijk Besluit.

KENMERKEN.

Een V-bevak is een beleggingsinstelling, opgericht onder de vorm van een naamloze vennootschap of een commanditaire vennootschap op aandelen, met als uitsluitend doel haar kapitaal aangetrokken via een openbare uitgifte uit het publiek te beleggen in vastgoed. Het begrip “vastgoed” wordt zeer ruim gedefinieerd. Het omvat niet alleen onroerende goederen als dusdanig (gelegen in België of in het buitenland), maar ook :

– zakelijke rechten op onroerende goederen ;

– aandelen met stemrecht uitgegeven door vastgoedvennootschappen, d.w.z. vennootschappen naar Belgisch of naar buitenlands recht met als hoofdzakelijk doel de oprichting, de verwerving, het beheer, het verbouwen en de verkoop alsook de verhuur van onroerende goederen voor eigen rekening ;

– optierechten op onroerende goederen ;

– rechten van deelneming in andere erkende Belgische of buitenlandse vastgoedbeleggingsinstellingen ;

– publiek uitgegeven vastgoedcertifikaten ;

– rechten voortvloeiend uit kontrakten waarbij aan de V-bevak onroerende goederen in leasing worden gegeven.

De V-bevak kan echter ook, onder de in de statuten bepaalde voorwaarden, bijkomstig of tijdelijk beleggen in effekten, andere dan vastgoedbestanddelen, en liquide middelen bezitten. De ruime beleggingswaaier moet in zekere zin garant staan voor het sukses van de V-bevak. In tegenstelling tot de beleggingsinstellingen met veranderlijk kapitaal (beveks), heeft de V-bevak een vast kapitaal en een vast aantal aandelen. De aandeelhouder die zijn aandeel wenst te verkopen, zal zich in principe niet kunnen wenden tot de V-bevak. Hij zal zijn aandeel op de beurs moeten verkopen. Het gesloten karakter van de V-bevak is te verantwoorden door de weinig liquide en moeilijk te waarderen vastgoedactiva. De V-bevak moet beursgenoteerd zijn. De beursnotering moet de likwiditeit van de V-bevak aandelen stimuleren.

VERGUNNING.

Alvorens de V-bevak met haar werkzaamheden kan starten, moet zij de vergunning bekomen van de Kommissie voor het Bank- en Financiewezen. Naast de vergunningsvoorwaarden welke gemeenschappelijk zijn voor alle instellingen voor kollektieve belegging, moet de V-bevak gezien de specifieke aard van de investeringen, een aantal specifieke vergunningsvoorwaarden vervullen. De V-bevak moet een minimum beleggingsbudget vaststellen voor een periode van ten minste twee jaar vanaf de inschrijving van de V-bevak op de lijst van de Belgische beleggingsinstellingen. Dit minimum beleggingsbudget moet het bewijs leveren dat de V-bevak in staat is het aangekondigde beleggingsbeleid en de voorziene beleggingsprojekten tijdens deze periode te verwezenlijken. De promotoren van de V-bevak moeten zich borg stellen om aan de inschrijvers het inschrijvingsbedrag en de door de inschrijver betaalde vergoedingen, kosten en provisies bij de verwerving van de aandelen van de V-bevak, alsook de opgelopen interesten terug te betalen indien tijdens de eerste twee jaar na de inschrijving van de V-bevak :

– een kapitaalverhoging wordt doorgevoerd, en na afsluiting van de inschrijvingsperiode, het ingeschreven bedrag lager ligt dan het minimum beleggingsbudget ;

– of de verhandeling van de V-bevak aandelen op een effektenbeurs wordt geweigerd ;

– of de promotoren er niet in slagen om de beleggingen te diversifiëren overeenkomstig de statutaire en reglementaire bepalingen ter zake.

Een cruciale rol is ook weggelegd voor (een) onafhankelijke vastgoeddeskundige(n) die de V-bevak moet(en) aanduiden voor de waardering van de vastgoed investeringen. De deskundige waardeert op het einde van elk boekjaar onroerende goederen, zakelijke rechten en optierechten op onroerende goederen en rechten uit leasingkontrakten. Deze waarderingen worden op trimestriële basis geaktualizeerd door de deskundige op grond van de marktevolutie en de eigen kenmerken van de betrokken vastgoedbestanddelen. Al deze waarderingen zijn bindend voor de V-bevak. Wanneer de V-bevak aandelen uitgeeft of deze inkoopt anders dan via de beurs, of vastgoed verwerft of overdraagt moet de deskundige steeds de vastgoedbestanddelen van de V-bevak waarderen. Nochtans zal er geen nieuwe waardering nodig zijn wanneer de aandelen worden uitgegeven of het vastgoed wordt verkocht binnen de drie maanden na de laatste waardering van de vermeldde vastgoedbestanddelen en voor zover de deskundige bevestigt dat, gezien de algemene ekonomische toestand en de staat van deze vastgoedbestanddelen, geen nieuwe waardering vereist is. Deze waardering is bindend voor de V-bevak, tenzij de aandelen worden uitgegeven ter vergoeding van een inbreng in natura door personen die niet verbonden zijn met de V-bevak of wanneer de tegenpartij bij de verwerving van of de overdracht van het vastgoed een persoon is die niet verbonden is met de V-bevak.

BELANGENKONFLIKTEN.

In het belang van de investeerders heeft de wetgever mogelijke belangenkonflikten trachten te vermijden. De deskundige, of wanneer de deskundige een vennootschap is, hun bestuurders of vertegenwoordigers mogen niet optreden als tegenpartij in verrichtingen met de V-bevak of met een vennootschap waarover de V-bevak kontrole heeft, of noch enig voordeel halen uit een verrichting op een aktief van deV-bevak of van een vennootschap waarover de V-bevak kontrole heeft. De Kommissie voor het Bank- en Financiewezen moet vooraf door de V-bevak worden ingelicht over elke transaktie van de V-bevak of van een vennootschap waarover de V-bevak de kontrole heeft met als tegenpartij : de promotor of de bewaarder van de V-bevak ; of een vennootschap waarmee de promotor, de bewaarder of de V-bevak verbonden is of waarmee er een deelnemingverhouding bestaat ; of de bestuurders of vertegenwoordigers van deze vennootschappen. Het belang van dit soort van transakties alsook hun situering binnen het beleggingsbeleid zal moeten worden aangetoond. Deze transakties moeten ook afgesloten worden aan normale marktvoorwaarden.

BELEGGINGSBEPERKINGEN.

De V-bevak moet haar beleggingen diversifiëren zodanig dat de beleggingsrisico’s op passende wijze zijn gespreid. De V-bevak mag, onder andere, niet meer dan 20 % van haar activa beleggen in vastgoedbestanddelen die één enkel vastgoedgeheel vormen vanuit beleggersrisico-standpunt. De Kommissie voor Bank- en Financiewezen kan nochtans onder bepaalde voorwaarden een afwijking op deze begrenzing toestaan. De V-bevak mag als leasingnemer een overeenkomst van onroerende leasing sluiten, voor zover de kapitaalwaarde van de rechten voortvloeiend uit deze overeenkomst op het ogenblik van de sluiting van de overeenkomst niet meer dan 10 % van de activa van de V-bevak bedraagt. De V-bevak mag ook als bijkomende aktiviteit en voor zover de statuten het toelaten, onroerende goederen in leasing geven. Belangrijk te vermelden, is dat alle beleggingsbeperkingen op gekonsolideerde basis van toepassing zijn op de V-bevak en de vennootschappen waarover zij kontrole heeft. De V-bevak mag leningen aangaan ter financiering van haar vastgoedbeleggingen. Hierbij moet zij er wel voor zorgen dat de totale schuldenlast van de V-bevak niet meer bedraagt dan 33 % van de activa op het ogenblik waarop een lening wordt aangegaan. De jaarlijkse financiële lasten die uit deze schuldenlast voortvloeien, mogen in geen geval meer bedragen dan 80 % van de bedrijfs- en financiële opbrengsten van de V-bevak. De V-bevak kent ook een zeer lage kapitalizatie daar zij verplicht is jaarlijks minstens 80 % uit te keren van de netto-opbrengst verminderd met de bedragen die voor de aflossing van de schulden zijn aangewend.

VERBODSBEPALINGEN.

Het is een V-bevak onder andere, niet toegelaten om kredieten te verstrekken of om zich borg te stellen voor rekening van derden. Dit belet dus niet dat eenV-bevak een krediet zou verstrekken aan een dochteronderneming. Enkel met toelating van de Kommissie voor het Bank- en Financiewezen mag een V-bevak of de vastgoedvennootschap waarover de V-bevak de kontrole heeft, optreden als bouwpromotor. Een bouwpromotor heeft tot hoofd- of bijberoep het oprichten of laten oprichten van gebouwen om deze hetzij voor, hetzij tijdens, hetzij binnen een termijn van vijf jaar na de oprichting, onder bezwarende titel geheel of ten dele te vervreemden. Zo mag een V-bevak ook niet deelnemen aan een syndikaat voor vaste overname of waarborg. Het is de V-bevak enkel toegelaten een hypoteek of andere zekerheden of waarborgen te verlenen in het kader van de financiering van een onroerend goed. Deze hypoteken, zekerheden of waarborgen mogen maximaal slaan op 40 % van de totaalwaarde van de onroerende goederen van de V-bevak en mogen niet meer bedragen dan 75 % van de waarde van het onroerend goed waarop de hypoteek, de zekerheid of de waarborg slaat.

JEAN-PAUL TIMMERMANS

CATY GRIJSEELS

Jean-Paul Timmermans en Caty Grijseels zijn juridische raadgevers bij Price Waterhouse.