Uw woonkrediet herfinancieren: wat levert het op?

De hypotheektarieven mogen dan al wat zijn gestegen de jongste weken, toch blijven ze best interessant. Zó interessant dat het kan lonen om met de bank te gaan onderhandelen over een herfinanciering van uw woonkrediet.

De slappe economische groei maakt een opflakkering van de inflatie voorlopig onwaarschijnlijk. In die context blijven de rentevoeten buitengewoon interessant, zodat veel particulieren er ernstig over beginnen na te denken om opnieuw over hun hypotheek te gaan onderhandelen. Het doel: de oorspronkelijke lening terugkopen (afbetalen) en een nieuw krediet onder betere voorwaarden nemen voor het resterende bedrag (en de kosten).

1. Wanneer is een herfinanciering interessant?

De eerste maatstaf is het verschil tussen het oorspronkelijke tarief en het huidige tarief die u voor dezelfde kredietformule zou kunnen krijgen. Dat verschil moet minstens 1 % bedragen. Als het lager is, zal een herfinanciering nooit interessant zijn. Veel hangt ook af van de duur. Specialisten gaan er gewoonlijk van uit dat de maximale resterende duur minstens tien jaar moet zijn om een aanpassing lonend te maken. Hoe langer de duur, hoe makkelijker immers de kosten van de herfinanciering worden afgeschreven. Bovendien moet, nog steeds om de kosten te rechtvaardigen, het nog af te lossen deel van de hypotheek voldoende groot zijn (meer dan 25.000 euro).

Wie een lening heeft afgesloten in 1999 (een periode met relatief lage rentevoeten) moet zich niet te veel illusies maken. Maar de tarieven van leningen die in 1998, 2000, 2001 en zelfs 2002 werden aangegaan, zullen waarschijnlijk wél hoog genoeg zijn (in de buurt van 6-6,5 %) om de terugkoop van de oorspronkelijke lening lonend te maken.

2. Wat kost een herfinanciering?

Bij een herfinanciering spelen vier potentiële kosten mee.

De wetgeving op de aflossing van het krediet bepaalt het maximale bedrag van de wederbeleggingsvergoeding, een moeilijk woord voor de boete die de financiële instelling aanrekent om uitgeleende fondsen die door de lener vroegtijdig worden terugbetaald een andere bestemming te geven. Als het krediet vóór 1 januari 1995 werd verleend, bedraagt de wederbeleggingsvergoeding drie of zes maanden interest (zoals vermeld in de hypotheekakte). Voor kredieten na 1 januari 1995 is de vergoeding wettelijk beperkt tot drie maanden interest.

Na de terugbetaling van het oorspronkelijke hypotheekkrediet ontvangt de lener een brief van de financiële instelling om de hypotheekinschrijving te royeren (de zogenaamde handlichting). Wat betekent dat? De hypotheekakte omvat eigenlijk twee overeenkomsten: enerzijds een financiële overeenkomst waarbij de lener erkent dat hij een geldsom heeft ontvangen en zich ertoe verbindt dat bedrag volgens bepaalde voorwaarden terug te betalen; en anderzijds een overeenkomst waarbij een hypotheekwaarborg wordt gegeven op een vastgoed, zodat de schuldeiser de zekerheid heeft dat hij zijn geld zal kunnen recupereren. De hypotheekinschrijving heeft meestal een duur van dertig jaar, los van de duur van de lening. Wanneer de lening voor het einde van die dertig jaar wordt afgelost, blijft de hypotheek bestaan. Ze verdwijnt pas als de schuldeiser in een akte afziet van zijn hypotheekrecht: de royementsakte. Die akte kost geld: een registratie- en zegelrecht van de Staat, de royementskosten die de hypotheekbewaarder aanrekent, het honorarium van de notaris en diverse andere kosten, voor een totaal van ongeveer 312 euro voor een geleend bedrag van 25.000 euro; 400 euro voor een bedrag van 62.500 euro en 500 euro voor 150.000 euro.

Derde type van kosten: die van de nieuwe hypotheekakte, met onder meer een registratierecht (1 % van het hypotheekbedrag), een inschrijvingstaks (momenteel 0,30 %), het honorarium van de notaris en de verschillende aktekosten (fiscale opzoeking, kadastrale uittreksels, fiscale zegels). Sommige van die kosten zijn vast, andere degressief. Reken ongeveer 3300 euro voor een lening van 125.000 euro.

Ten slotte zijn er de expertise- en dossierkosten voor de nieuwe lening: ongeveer 400 euro.

3. Opnieuw lenen bij dezelfde financiële instelling of niet?

Opnieuw lenen bij dezelfde bank bespaart u de royementskosten en de kosten van een nieuwe inschrijving van de hypotheek.

“Voor u de concurrentie tussen de verschillende instellingen laat meespelen, vraagt u dus best aan uw huidige bank of ze bereid is haar tarief te verlagen,” adviseert Frédéric Déom, fiscaal expert bij Trevi, een net van vastgoedkantoren. “De banken zijn momenteel tot alles bereid om hun klanten te houden, en gaan systematisch in tegen de voorstellen van de concurrenten. Ze passen hun tarieven aan om te voorkomen dat de klant zijn heil elders zoekt, wat echter niet betekent dat ze de allerlaagste tarieven aanbieden,” legt Déom uit. Onthoud ook dat sommige instellingen in sommige gevallen uit commerciële overwegingen de wederbeleggingsvergoeding laten vallen.

Nathalie Roelants, hoofd van de dienst hypotheekleningen en verzekeringen van Deutsche Bank, is het daar niet mee eens. Zij merkt op dat het niet altijd beter is om bij dezelfde instelling te blijven. “Het tarief dat de bank aanrekent, is meestal niet het voordeligste. Sommige banken weigeren zelfs een herfinanciering als de oorspronkelijke lening bij hen is aangegaan. Daarom is het altijd beter om zijn eigen bank met andere instellingen te vergelijken,” vindt Roelants.

Een goede raad: durf te onderhandelen met uw bankier en maak hem duidelijk dat u niet doof bent voor de zang van andere sirenes, zodat u hem een beetje onder druk zet. Als u een beroep doet op een kredietmakelaar, moet u zijn onafhankelijkheid nagaan en controleren of zijn aanbod de volledige markt bestrijkt.

4. Hoeveel levert een herfinanciering werkelijk op?

De beste manier om dit te illustreren, is met een (reëel) voorbeeld.

Drie jaar geleden nam de heer Peeters een lening op twintig jaar, voor een initieel bedrag van 125.000 euro. Hij moet dus nog zeventien jaar (204 maanden) afbetalen en het saldo van zijn schuld bedraagt 113.806,82 euro. Hij had een 10/5/5-formule gekozen met een tarief van 5,65 % in 2000, zodat hij een vaste maandelijkse aflossing van 860,48 euro betaalt. Het beste tarief voor dezelfde formule (maar dan met een duur van zeventien jaar) bedraagt momenteel 4,25 %.

Als hij zijn huidige lening behoudt, zal meneer Peeters uiteindelijk 175.537,92 euro betalen (860,48 x 204). Dit is wat we de ‘kostprijs’ noemen. Hij wil dat de nieuwe lening alle kosten van de operatie dekt. Bij Deutsche Bank weet men te vertellen dat de klanten dat in 95 % van de gevallen vragen.

De wederbeleggingsvergoeding (drie maanden interest) bedraagt 1607,52 euro. De royementskosten zijn 533 euro en de kosten van de nieuwe akte 3331,48 euro. Deze kosten komen bij de resterende schuld, zodat meneer Peeters in totaal 119.279 euro moet lenen. Met een 10/5/5-formule tegen 4,25 % zal hij dus een maandelijkse aflossing van 817 euro betalen (tegenover 860,48 euro voor de oude lening). Aangezien er nog 204 maanden te betalen zijn, bedraagt de kostprijs van de nieuwe lening 166.668 euro, waarbij we nog eens 417,48 euro expertise- en dossierkosten moeten tellen. Totaal: 167.085,48 euro. Heel de operatie levert de lener dus een winst op van 8452,44 euro (175.537,92 û 167.085,48).

5. Wat als u uw woning wilt verkopen om een andere te kopen terwijl uw lening nog niet is afbetaald?

De verkoop van een gehypothekeerde woning vormt geen probleem, op voorwaarde dat de verkoopprijs volstaat om de schuld af te lossen. Als de verkoper echter een ander pand wil kopen, is het een goed idee om de hypotheeklening te behouden en over te dragen.

Als de verkoper zich een ander vastgoed wil aanschaffen maar te weinig spaargeld heeft om het te betalen, moet hij opnieuw aankloppen bij een kredietinstelling, die als waarborg een nieuwe hypotheekinschrijving zal eisen.

Een dergelijke operatie impliceert dus de royementskosten van de oude hypotheek en de kosten van de nieuwe. Als de oude en de nieuwe lening door dezelfde instelling worden verleend, wordt het geld van de aflossing weer opgevraagd voor de nieuwe aankoop, zodat alleen de waarborg verandert.

In dat geval kunt u de kosten beperken door de overdracht van de hypotheek te vragen: u betaalt dan geen registratierechten voor de nieuwe hypotheek en geen hypotheektaks.

Het krediet blijft bestaan, de hypotheek wordt gewoon van het ene goed op het andere overgedragen. De aflossingsvoorwaarden blijven eveneens identiek, hoewel u altijd kunt proberen om over nieuwe voorwaarden te onderhandelen. Er zullen weliswaar nog altijd notariskosten te betalen zijn, aangezien de overdracht met een authentieke akte moet gebeuren, maar hun bedrag ligt veel lager dan dat van de som van de royementsakte en de nieuwe inschrijving.

Opgelet: deze operatie is alleen mogelijk als u niet van financiële instelling verandert. Er mag bovendien niet te veel tijd verlopen tussen de verkoop en de nieuwe aankoop.

Als u voor de nieuwe aankoop meer wilt lenen dan het oorspronkelijke krediet, kunt u de bestaande hypotheek overdragen en een nieuwe hypotheek nemen voor het verschil. Deze oplossing beperkt de kosten van de nieuwe hypotheek, aangezien u alleen op het bijkomende bedrag fiscale registratietaks en hypotheektaks moet betalen. De transactie zal dus in haar geheel goedkoper zijn dan zonder overdracht.

Philippe Tomberg

Het tariefverschil moet minstens 1 % bedragen. Onder dat percentage is een herfinanciering nooit interessant.

Leningen die in 1998, 2000, 2001 en zelfs 2002 werden aangegaan, zijn vaak duur genoeg om vandaag de terugkoop van de oorspronkelijke lening te overwegen.