Uw chateau in Bordeaux

Als u over een kapitaaltje beschikt, biedt de huidige daling van de prijs per hectare u de gelegenheid om uw droom waar te maken. Ook al is het pad naar de aankoop van een wijngoed bezaaid met valkuilen.

Het gonst op dit ogenblik in de Bordeauxstreek van de geruchten over mogelijke transacties. De wijndomeinen gaan er gebukt onder de voorraden van de jaargangen 2006 en 2007. Die zijn van middelmatige kwaliteit, maar werden in primeur tegen prijzen buiten elke proportie verkocht en krijgen ook nog eens de schok te verwerken van het effect van de crisis op de consumptie van de grote wijnen. De gebruikelijke cyclus van de verkoop van eigendommen wegens nalatenschapsregelingen of vermogensarbitrage, wordt nu nog eens versterkt door de gevolgen van managementfouten of de lusteloosheid van uitgeputte investeerders.

“Sinds zes maanden hebben Camensac, Cantenac-Brown en Montrose nieuwe eigenaars gekregen. In Margaux is het nu de beurt aan Château-Marquis d’Alesme Becker, dat sinds 1938 in handen is van de familie Zuger, om plaats te nemen op het lijstje. De koper is Hubert Perrodo, sinds 1989 eigenaar van Château-Labégorce, die vorig jaar ook al een andere illustere buur opkocht, namelijk Labégorce-Zédé”, zo schrijft het plaatselijke weekblad Le Journal du Médoc.

Misschien is de tijd van de koopjeskansen wel teruggekeerd, althans als we de economische logica volgen zoals die samengevat wordt door Emeric Sauty de Chalon, de stichter en voorzitter van online wijnverkoper 1855.com. “Een investering in Bordeaux moet worden bekeken vanuit het oogpunt van de grondprijs, met andere woorden door af te gaan op de waarde van de activa en niet op de rendabiliteit van de business. De beste manier om geld te verdienen is te investeren als de cyclus op zijn dieptepunt staat. De krachtverhouding wordt gunstig voor de kopers. Het volstaat daarvoor te kijken naar de evolutie van de primeurprijzen, een gegeven dat een invloed heeft op de prijs per hectare omdat die slechts een extrapolatie is van een aantal toekomstige primeurcampagnes. Neem bijvoorbeeld de Château-Latour: 550 euro; taksen niet inbegrepen, per fles van de jaargang 2005, 520 euro voor de 2006, 140 euro voor de primeur 2008.”

Prijsdalingen laten dromen

Kapitaalkrachtige, fervente wijnliefhebbers kunnen nu weer dromen. 75 hectare van een cru bourgeois in Moulis-en-Médoc werd onlangs verkocht voor om en bij de 400.000 euro per hectare (prijs voor de wijngaard alleen), een domein in Pomerol van een twintigtal hectare werd verhandeld voor 1 miljoen euro per hectare. Een ander domein met dezelfde herkomstbenaming en gelegen op het prestigieuze plateau van Catusseau zou te koop staan voor 120 miljoen euro, hetzij ongeveer 5 miljoen euro per hectare. Voor die prijs krijgt u er nu het château en de gebouwen bij, terwijl de aanvankelijke vraagprijs naar verluidt in de buurt van 180 miljoen lag.

De herkomstbenaming Entre-deux-Mers is een stuk betaalbaarder. “Die wordt op dit ogenblik verkocht tegen de prijs van de rooipremie, te weten 10.000 euro per hectare”, zegt een ietwat overdrijvende consultant. Hij heeft voor ons ook een ideaal boodschappenlijstje. “Ga in de Médoc voor een cru bourgeois met een goede bodem die gecommercialiseerd wordt in de grote restaurants en op de exportmarkt. Hetzelfde geldt voor de appellations Listrac en Saint-Emilion: daar moet je echt voor gaan! In de Margaux schrikt men er niet voor terug om te beginnen bij 500.000 euro per hectare! In Saint-Julien mag u dan weer gerust rekenen op 3 miljoen euro. Maar zelfs daar geldt: ervoor gaan!” Als u over de nodige middelen beschikt natuurlijk.

Nog los van de omvang van de investering, vormen de aankoop van een wijneigendom, de technische modernisering ervan, het maken van een goede wijn en de distributie ervan een opeenvolging van uitdagingen. Gewoon al een chateau dat te koop staat opsporen is een huzarenstukje voor wie niet uit het milieu komt of van de streek is. Arturo Moreno, een fin connaisseur van de Bordelese wijngaarden die werkt voor rekening van Foncier Expertise, raadt aan om te zoeken naar wat hij noemt de ‘schone slaapsters’, met andere woorden de chateaus die “beschikken over een goede bodem en een stevig potentieel, maar waarvan de productie te wensen overlaat”. Er zullen dan ook aanzienlijke investeringen nodig zijn in onder meer de renovatie van de wijnkelders, het aanwerven van een doorgewinterde technische directeur, het advies van een oenoloog met talent enzovoort.

Doornroosje zoeken

Maar hoe komt u zo’n ‘schone slaapster’ op het spoor? Omdat de geheimhoudingscultuur in de lokale genen ingebakken zit, moet u gewoon uw plan trekken en zelf de mogelijke sporen volgen: de wijnvastgoedagenten, de gespecialiseerde zakenbanken (UBS, Lazard, Rothschild), de afdeling ‘speciale zaken’ van de plaatselijke bankiers, van wie men vaak hoort dat ze van chateaus in crisis een verkoopmandaat vragen om te kunnen beschikken over een drukkingsmiddel, en verder ook de mond-tot-mondreclame, relaties in het milieu enzovoort. Vergeet ook de selecte vastgoedagenten in Bordeaux niet, die bijzonder waardevol zijn als het erom gaat een kwaliteitschateau te kopen met een fraai uizicht op de Gironde en verleidelijke wingerds.

In elk geval moet u bereid zijn om te kopen en van meet af aan de goede prijs voorstellen. “Eens de waarde van een eigendom behoorlijk geschat werd, moet u zich daarop richten en geen bod uitbrengen dat 30 procent lager ligt”, zo vat een onderhandelaar het samen. “We hebben namelijk te maken met mensen van het land die hun getuig kennen en weten wat ze eruit kunnen halen. En als zij het niet weten, dan weet hun buur het wel. Als u te listig wilt zijn, wordt u uit de race gegooid.”

Een goede manier van werken kan er misschien in bestaan om discreet iemand uit het milieu in uw gespreksronde op te nemen, ook al speelt die een bescheiden rol. “Het belang van een netwerk van sociale coöptatie kan niet ontkend worden”, zo stelt Jacques-Olivier Pesme, directeur externe betrekkingen en ontwikkeling van de BEM-Bordeaux Management School. “U moet het milieu begrijpen en aanvaard worden. Beloften moeten worden verdiend.” Vergeet ook niet om u stroomopwaarts te omringen, vraag raad aan een goede bedrijfsdirecteur, een goede vastgoedagent en advocaten die gespecialiseerd zijn in het opzetten van acquisities. En wees vooral geduldig: de onderhandelingen over een ‘grote klepper’ kunnen best wel eens 18 maanden aanslepen.

GFV of niet?

En welke financiële constructie moet u opzetten? Er zijn in essentie twee opties mogelijk: een volledig geheel (gebouwen, wijngaarden, installaties enzovoort) rechtstreeks aankopen of een beroep doen op een zogenaamde groupement foncier viticole (GFV). “In principe komt een GFV erop neer dat een aantal investeerders samengebracht worden om een wijngaard aan te kopen. Met de wijnbouwer wordt een pachtcontract gesloten op lange termijn, tien jaar, soms zelfs 25 jaar. Elk jaar betaalt die dan een pachtprijs die gedeeltelijk kan bestaan uit flessen. De voordelen op het gebied van vermogensbelasting zijn aanzienlijk. Samengevat: tot 100.000 euro wordt op een kwart van de waarde getaxeerd en daarboven op 50 procent. En dan hebben we het nog niet gehad over de voordelen op het vlak van de successierechten”, verduidelijkt André Manière, een adviseur patrimoniumbeheer gespecialiseerd in wijngoedinvesteringen.

UFG, een vermogensbeheergroep gespecialiseerd in het management van alternatieve beleggingen zette in 1979 zijn eerste GFV op; rond Château-Belgrave, een cinquième grand cru classé van de Haut-Médoc. Manière geeft het voorbeeld van iemand die tien aandelen van een GFV van een ander Bordeauxchateau kocht voor 16.701 euro en die na zijn dood in 2003 naliet aan zijn twee neven. Aan het einde van de rit had de GFV in dertien jaar 4097 euro aan inkomsten uit grondbezit opgeleverd, samen met een batig saldo van 5789 euro op de aankoopwaarde van de wijn, een kapitaalopwaardering van 8298 euro en een besparing op de successierechten van 6240 euro. Een aanzienlijk resultaat in vergelijking met de aanvankelijke investering.

Onderschat ook de toekomstige uitgaven niet. “Zonder investeringen in de wijngaard en de kelders maakt u geen enkele kans om het te halen”, analyseert Jacques-Olivier Pesme. “De kwaliteit is er de jongste jaren erg op vooruitgegaan en het is moeilijk geworden om nog een middelmatige wijn te slijten. De nieuwe eige-naar mag zich dan ook aan forse uitgaven verwachten: de investering, de overname van het assortiment wijnstokken, de snoei enzovoort. Het duurt bovendien wel even vooraleer een wijngaard het beste van zichzelf kan geven: minstens zes of zeven jaar voor een product tevoorschijn komt dat door de beugel kan.” Vandaar het grote belang van een grondige doorlichting vóór de aankoop, iets wat Jean-Michel Laidin, accountant en partner van Fimeco, een onderdeel van het netwerk Baker Tilly-France, nadrukkelijk aanraadt: “U moet te weten komen waarom een bepaalde eigendom te koop staat. De wijnboeren zijn gehecht aan hun grond en een gebrek aan liquide middelen verklaart niet alles. Dankzij een PLU (plan local d’urbanisme) hebben heel wat wijnboeren de mogelijkheid om een aantal hectare wijngaard om te vormen tot bouwgrond om zo wat geld in kas te krijgen. Dat is bijvoorbeeld het geval in Pessac langs de A89 tussen Bordeaux en Libourne. Alvorens te kopen moet u zich aandachtig buigen over de wijngaard. Is er soms een probleem met verborgen teelt? Hoe zien de voorraden eruit? Zijn ze in pand gegeven? Welk investeringsplan moet worden opgesteld?”

En om te eindigen: de koper kan het zich niet veroorloven om zijn gedachten niet te laten gaan over de biologische teelt, die uiteindelijk veel meer is dan een modefenomeen. “Het is de grote trend van de komende jaren en op dat vlak loopt Bordeaux nog achterop”, besluit André Manière. “De chateaus in de Bordeauxstreek die de bocht al genomen hebben, plukken daar nu de vruchten van. Kijk maar eens naar de prijs die in Bordeaux gehaald wordt door de oude flessen Château-Le-Puy, een côtes-de-francs. De eigenaarsfamilie teelt daar al 400 jaar biologisch. Kijk ook naar het succes van de Château-Vieux-Pourret, die iets minder dan tien jaar geleden overgeschakeld is op bio.”

Door Gilles Lockhart

Een chateau met potentieel opsnorren

volstaat niet. Een grondige doorlichting is onontbeerlijk.