Twee wegen

De wittebroodsweken van de huwelijken van de vastgoedmakelaars Jones Lang Wootton en Healey & Baker met respectievelijk LaSalle Partners en Cushman & Wakefield zijn achter de rug. Tijd voor een stand van zaken.

“Onze fusieoperatie met Cushman & Wakefield is in grote mate een tegemoetkoming aan de wensen van de markt. De klant verlangt wereldwijd dezelfde service en dat kan je enkel aanbieden als je opereert als een globale firma. Daarom ben ik ervan overtuigd dat de losse makelaarsnetwerken niet lang meer zullen overleven.” Aan het woord is John Travers, nummer één van Healey & Baker ( H&B) in België. Hij zou niet verbaasd zijn mochten er, na de fusiegolf in 1998, nog nieuwe concentraties op stapel staan.

Het huwelijk tussen Cushman &Wakefield ( C&W) en H&B was inderdaad het eerste noch het laatste van het voorbije jaar. In de eerste helft van 1998 verwierf CB Commercial de Londense makelaar Hillier Parker en smolt Richard Ellis UK samen met het Amerikaanse Insigna. Later op het jaar maakten het Engelse Jones Lang Wootton ( JLW) en het Amerikaanse LaSalle Partners hun verloving bekend.

Internationalisering troef, maar ook met consequenties voor ons land. Want JLW en H&B zijn de twee belangrijkste spelers op de Belgische markt. “We worden nu al gewaar dat we veel meer en veel intensere contacten hebben met Amerikaanse multinationals,” zegt Michelle Pilette, gedelegeerd bestuurder van JLW België. De balans die John Travers opmaakt van een half jaar huwelijk met C&W ligt in dezelfde lijn.

OUDE BRITTEN, JONGE AMERIKANEN.

Op het eerste gezicht zijn er sterke parallellen tussen de twee fusies. Zowel H&B als JLW zijn van origine Engelse makelaars met een lange geschiedenis. Vanaf de jaren zeventig kenden beide een sterke internationale expansie. Hun huwelijkspartners zijn Amerikaans, veel jonger en concentreerden zich voornamelijk op het Amerikaanse continent. Het resultaat van de fusies is twee wereldwijd opererende vastgoedfirma’s: Jones Lang LaSalle ( JLL), H&B en C&W gebruiken nog hun oude namen maar onder het logo van H&B staat nu te lezen “A Member of Cushman & Wakefield”.

Toch zijn er ook belangrijke verschillen. Want waar JLL een fusie is van ongeveer gelijkwaardige partners, heeft het samengaan van C&W en H&B meer weg van een overname. “C&W was ongeveer vier keer groter dan H&B, het is dan ook vanzelfsprekend dat zij meer doorwegen in de nieuwe constructie,” reageert John Travers. “Maar aangezien wij beide actief waren op een verschillend geografisch terrein, heeft dit slechts zeer weinig gevolgen op onze werking.”

De manier waarop beide fusies tot stand zijn gekomen, loopt ook sterk uiteen. C&W en H&B zaten al negen jaar samen in een samenwerkingsverband en hadden ook een joint venture in Azië. “We kennen elkaar zeer goed en aanvankelijk veranderde er ook niet zoveel,” zegt John Travers. “We hebben task forces opgericht die moeten uitzoeken waar we kunnen leren van elkaar en hoe we nog meer naar elkaar kunnen toegroeien.”

De relatie tussen JLW en LaSalle Partners is veel priller. “De eerste gesprekken dateren van ongeveer twee jaar geleden,” vertelt Michel Pilette. “Door lange discussies zijn we naar elkaar toegegroeid. Maar een fusie is een proces dat tijd vraagt. Het gemakkelijkste – en dat is dan ook al gerealiseerd – is de financiële integratie. Maar een nieuw informaticasysteem op poten zetten en een gezamenlijk human-resourcesbeleid uitwerken… dat zal nog eventjes duren.”

WEGEN UIT ELKAAR.

Belangrijkste verschilpunt is evenwel het uiteenlopend profiel van de Amerikaanse bedrijven in de fusies. C&W is een makelaar pur sang en is actief op de kantorenmarkt, de markt van het industrieel vastgoed en de retailmarkt. Dezelfde terreinen dus als H&B. C&W is misschien wat sterker in industrieel vastgoed terwijl H&B wat meer expertise heeft in commercieel vastgoed. Veel verder reiken de verschillen niet.

De partner van JLW, LaSalle Partners, richt zich daarentegen meer naar adviesactiviteiten en is slechts in mindere mate een makelaar. Bovendien had LaSalle Partners ook een sterke investmentmanagement tak, een terrein dat in de nieuwe structuur zal worden ontgonnen door LaSalle Investment. “Er is een tendens dat de grote fondsen hun adviseurs vragen mee te investeren. Die trein willen we niet missen. Maar om belangenconflicten uit te sluiten, hebben wij geopteerd om die investeringsactiviteiten te scheiden van onze hoofdmaatschappij,” licht Michel Pilette toe. C&W volgt deze tendens bewust niet. John Travers: “Het gevaar voor belangenconflicten is moeilijk uit te sluiten”.

De wegen lijken dus uit elkaar te lopen. Waar JLL onder invloed van de Amerikaanse partner meer en meer evolueert naar een allround dienstverlener in vastgoed, blijft C&W in de eerste plaats een makelaar.

LV