TROTS OP DE BINNENSTAD

terugblik.

“Slecht was het niet in 1996. Goed evenmin.” Zo klinkt het bij de immobiliënmakelaars Hugo Ceusters. “Te lage inflatie,” klaagt men eensgezind als naar de redenen van het blijvende slabakken van de vastgoedmarkt wordt gevraagd. Enkele realisaties worden hoog in het vaandel gedragen. Meer bepaald de commercialisatie van het uitgebreide Wijnegem Shopping Centrum en de renovatie en verhuring van twee grote kantoorcomplexen in de Antwerpse binnenstad. Internationale bedrijven als Canon, Chiquita en General Electric kozen voor de Rijnkaai. Al blijft de bezettingsgraad ondanks de komst van deze huurders laag (zowat 30 % van de oppervlakte is verhuurd). In Brussel krijgt Ceusters stilaan voet aan de grond. Minder positief is dat Ceusters zich verplicht ziet zijn vestigingen in Knokke en Gent te sluiten.

Het jaarrapport is zoals gewoonlijk doorspekt met een chronologisch overzicht van alles wat in 1996 de vastgoedmarkt bewoog. Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, de heffing op leegstand en verkrotting, het bodemsaneringsdecreet, de nieuwe deontologie, de vastgoedbevaks en de nieuwe makelaarstarieven passeren onder meer de revue.

Antwerpen blijft de thuishaven van dit immobiliënkantoor, zo blijkt uit de cijfers. De Brabostad herbergt een kantoorpotentieel van zowat 1,5 miljoen m². Jaarlijks is de markt goed voor ongeveer 200.000 m² niet-residentiële transacties. Ceusters neemt naar eigen zeggen 65 % van de kantoormarkt voor zijn rekening. De gemiddelde huurprijzen in het Antwerpse bedroegen volgens Ceusters 2500 tot 3000 frank/m²/jaar voor het centrum en 4000 frank/m²/jaar voor de periferie.

RENOVATIE LOONT.

De havenstad wordt niet gespaard van leegstand. Die situeert zich voornamelijk in de binnenstad. Immobiliën Hugo Ceusters verloor nochtans niet het vertrouwen in het centrum. “De verkeersontoegankelijkheid van de binnenstad is tot dusver een loos argument gebleken. In tegenstelling tot de Ring wordt het centrum niet door verkeersstromen platgedrukt. We leverden in de voorbije twee jaar het bewijs dat de kantoorleegstand opgelost kan worden, mits een grondige technische voorbereiding en vooraf becijferde kostenlasten.”

De Theaterbuilding bijvoorbeeld werd gerenoveerd. Na jaren van stagnatie is 70 % van de 10.000 m² momenteel verhuurd. De huurders, voornamelijk ministeries, kwamen naar het gebouw in het kader van een concentratiebeleid. De Regie der Gebouwen huurde alleen al 4670 m² kantoorvloer. Deze verhuis liet onvermijdelijk lege plekken in de binnenstad achter. De eveneens gerestaureerde Rijnkaaibuilding kreeg 4000 van de 12.000 m² verhuurd. Drie opties voor een totale verhuring van 5200 m² zitten volgens Ceusters nog in de pijplijn.

Wat betreft het bedrijfsmatig vastgoed meent de Antwerpse makelaar op een actief jaar te mogen terugblikken, niettegenstaande een aantal “conjuncturele” tegenvallers. Een toprealisatie was de Rhenus-transactie (24.000m²) in het 3 way-complex in de haven.

BRUSSEL EN DE EU.

De aanvankelijk matte conjunctuur drukte op het transactievolume van de Brusselse kantoormarkt, die nog altijd voor 85 % wordt beheerst door Angelsaksische makelaars. De aanwezigheid van internationale spelers staat borg voor een groter transactievolume dan in Antwerpen. Het nieuwe gebouwenbeleid van de EU blijft nochtans een onzekere factor voor de toekomstige “take up” van de Europese hoofdstad.

Het Brusselse kantoorpotentieel van 8,5 miljoen m² mag in de toekomst uitgebreid worden met 1,5 miljoen m². Dit staat in ieder geval te lezen in het Gewestelijk Ontwikkelingsplan (GeWoP). De in 1996 behaalde prijzen lagen rond de 6745 frank per m² (Centrum) ; 7255 frank (Leopoldswijk), 5210 frank (Louizalaan) ; 6255 frank (buiten het centrum) en 4990 frank (Zaventem/Ring). De huurrendementen situeerden zich tussen 7 à 8 %.

WIJNEGEM.

Het commercieel vastgoed kampt nog met het zwakke bestedingspatroon. Uitgesproken A1-liggingen worden in toenemende mate vervangen door minder interessante locaties. De uitbreiding van het Wijnegem Shopping Center met 20.000 m² daarentegen, zal positieve gevolgen hebben. In het voorjaar opent dit nieuwe gedeelte zijn deuren. Last but not least staat het jaarrapport nog even stil bij het ketenverschijnsel. Naar schatting de helft van het winkelaanbod in Vlaamse steden zou in handen zijn van buitenlandse ketens. Gent voert het peloton aan met 60 %. Veel kleinere Belgische detailhandelaars (die vroeger 90 % van de A-locaties bezetten) zien zich genoodzaakt af te zakken naar B-locaties. Die liggingen groeien stilaan uit tot pleisterplaatsen van allerhande speciaalzaken met een kwalitatief hoogstaand aanbod.

E.H.

WIJNEGEM SHOPPING CENTER In het voorjaar wordt opnieuw 20.000 vierkante meter winkelruimte in gebruik genomen.