TRIBUNE. Broederlijk delen

Appartementseigenaars doen er goed aan de bestaande statuten van mede-eigendom aan de nieuwe wet aan te passen.

Bovenstaande uitspraak is gebaseerd op een jarenlange dagelijkse ervaring met vastgoed en op objektieve elementen. Die zal ik hieronder samenvatten : ze leveren het antwoord op prangende vragen die mede-eigenaars zich stellen.

WELLES/NIETES.

Wordt de wet automatisch van toepassing als we onze statuten niet aanpassen ?, is een steeds weerkerende vraag. Bij gebrek aan een duidelijke wettekst zijn sommige rechtsgeleerden van oordeel dat de wet inderdaad automatisch van toepassing zal zijn. Ze gaan ervan uit dat de wet het bestaande systeem verbetert. Het is dus niet meer dan normaal dat een zo groot mogelijk aantal personen ervan geniet.

Anderen beweren het tegendeel. De wet, zo stellen ze, is wel dwingend, maar zal geen openbare belangen behelzen. Nog anderen zijn van oordeel dat sommige bepalingen uit de wet onmiddellijk van toepassing zijn (de bevoegdheid van de vrederechter en het verwerven van de rechtspersoonlijkheid door de vereniging van de mede-eigenaars) en dat andere bepalingen niet van toepassing zijn op de mede-eigenaars die de noodzakelijke aanpassingen niet hebben doorgevoerd.

Deze woordenstrijd is waarschijnlijk verre van beslecht. En ik kan me niet voorstellen dat de wetgever zal tussenkomen om het dispuut te beslechten. Hij heeft er immers meer dan vijftien jaar over gedaan om de wet op de mede-eigendom te herzien, ook al noopten de feiten hem tot spoed (het aantal mede-eigendommen groeide exponentieel), en ook al vroegen de beroepslui de overheid eenparig om haast te maken.

TWEE MATEN.

De mede-eigenaars die hun statuten niet aanpassen, zullen in een rechtsonzekerheid terechtkomen. Die situatie zal nog verergeren door verschillende interpretaties van de nieuwe teksten. En rechtsonzekerheid zorgt voor gevaar voor konflikten. Konflikten leiden op hun beurt tot het inschakelen van advokaten. En advokaten en rechtsgedingen brengen gerechtskosten mee.

Vandaar mijn stelling : de kosten die het aanpassen van de statuten van mede-eigendom aan de bepalingen van de nieuwe wet met zich meebrengen, moet u beschouwen als een investering die andere (latere) uitgaven voorkomt.

Laat ons even nog een aantal andere voordelen van het aanpassen van de statuten overlopen. Statuten op basis van de nieuwe wet vormen een referentietekst om de betrekkingen tussen de mede-eigenaars te regelen. Niet-aangepaste statuten houden immers een gevaar in : indien de bestaande statuten striktere bepalingen inhouden dan wat de wet voorziet (bijvoorbeeld inzake het quorum of meerderheid op de algemene vergadering), dan blijven de statuten op deze punten van toepassing.

In dat geval moeten de mede-eigenaars en de syndicus bij het beheer van de mede-eigendom rekening houden met twee zaken : de wet en de statuten. Met het gevaar van vergissingen in de interpretatie als gevolg van deze dubbele lezing.

Besluit : het opstellen van een nieuwe basisakte is noodzakelijk om de rechtszekerheid van de mede-eigenaars en het dagelijks komfort van de syndici te waarborgen.

PRAKTISCH.

Welke wijzigingen moeten mede-eigenaars aan de basisakte aanbrengen ? De nieuwe akte moet regels bevatten die het samenroepen, de werking en de machten van de algemene vergadering regelen, en moet essentiële elementen vastleggen in verband met de vereniging van mede-eigenaars. De nieuwe akte moet verder de werking van de beheerraad, de eigendomsoverdracht van een kavel, en de manier van benoemen van de syndicus (naast de omvang van zijn machten en de duur van zijn mandaat) regelen. Verder noodzakelijk in de akte : de taakbeschrijving van de syndicus (bijlage aan de basisakte) en de rechtspersoonlijkheid van de vereniging van de mede-eigenaars.

Hoe moeten mede-eigenaars nu tewerkgaan ? De notariële akte kan ondertekend worden op verzoek van de beheerder alleen, op voorwaarde dat hij onderhandse volmachten kan voorleggen. De notaris moet over de volgende inlichtingen beschikken (omdat de bewaarder van hypoteken in de marge van de eigendomstitel van elk van de mede-eigenaars een aantekening moet maken) : naam, alle voornamen, beroep, geboorteplaats en datum- en woonplaats van elk van de mede-eigenaars.

In het licht van de rechtsonzekerheid die de wetgever ons nagelaten heeft is een ding zeker : alleen de mede-eigenaars die vrijwillig hun statuten zullen aangepast hebben, zullen op beide oren kunnen slapen.

RUFIN LAMSENS

Rufin Lamsens is ondervoorzitter van de Unie der Immobiliënberoepen van België (UIB). Met dank aan P.E. de Fays, notaris in Schaarbeek voor zijn bereidwillge medewerking.