Toch btw op het bijhorende terrein

Bij de overdracht van nieuwe gebouwen ‘met btw’ zal binnenkort dan toch ook de bijhorende grond onder bepaalde voorwaarden aan btw onderworpen zijn. Het Belgische verzet heeft slechts geleid tot uitstel, niet tot afstel.

De overdracht van gebouwen valt in België in principe niet onder toepassing van de btw. Op de verkoop ervan zijn registratierechten verschuldigd. Maar als het gaat om nieuwe gebouwen, kan toch btw verschuldigd zijn.

Dat het om nieuwe gebouwen moet gaan, betekent dat de verkoop plaatsvindt uiterlijk op 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming van het gebouw. Stel dat iemand in de voorbije jaren een gebouw opgericht heeft en het in de loop van 2009 voor het eerst in gebruik genomen heeft. Het gebouw zal dan nog als nieuw aangemerkt worden tot en met 2011 (het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming).

De vraag of de verkoop van een dergelijk nieuw gebouw wel of niet aan btw onderworpen is, hangt bovendien af van de hoedanigheid van de verkoper. Als het om een beroepsoprichter gaat, zal de verkoop in principe altijd onder toepassing vallen van de btw. In alle andere gevallen, zal er slechts van btw sprake zijn, als de verkoper uitdrukkelijk voor toepassing van de btw opteert.

De verkoop van een nieuw gebouw met toepassing van de btw heeft belangrijke voordelen. Binnen het btw-stelsel hebben btw-plichtigen recht op recuperatie van de betaalde voorbelasting. Dat geldt ook bij de verkoop van een nieuw gebouw, zelfs als de verkoper een particulier is die voor toepassing van de btw opteert. Door die optie verkrijgt hij de hoedanigheid van een (optionele) btw-plichtige. Hij heeft dan – net zoals elke gewone btw-plichtige – recht op recuperatie van de btw die hij zelf betaald heeft aan zijn aannemer, architect, enz. Die recuperatiemogelijkheid heeft tot gevolg, dat de verkoopprijs omlaag kan. De kostprijs van het gebouw is dan immers lager, want het wordt door deze recuperatie belastingschoon gemaakt.

In België is men er steeds van uitgegaan dat bij verkoop van onroerend goed, enkel het gebouw aan btw onderworpen kan zijn. Niet de grond waarop het gebouw opgetrokken is. Op de verkoop van de grond is registratierecht verschuldigd. Maar al verschillende jaren geleden bleek dat dit niet in overeenstemming is met de Europese btw-voorschriften. Die willen dat bij de verkoop van een gebouw met btw, ook de daarbij horende grond aan de btw-heffing onderworpen wordt. België was dus verplicht zijn btw-wetgeving in die zin aan te passen. Maar, zoals bekend, is dat niet van een leien dakje gelopen.

Het plan om de btw-heffing uit te breiden naar het erbij horende terrein oogstte een storm van protest. Het maakt de overdracht in hoofde van particulieren fors duurder. In plaats van – afhankelijk van het gewest waar het onroerend goed gelegen is – 12,5 of 10 procent registratierechten, is dan 21 procent btw verschuldigd. Bovendien werd vanuit gewestelijke hoek gewezen op de tegenstrijdigheid in belangen. De registratierechten zijn een gewestelijke aangelegenheid. Als het federale beleidsniveau terreinen aan btw onderwerpt, derven de gewesten inkomsten (in de vorm van registratierechten) en worden die vervangen door een belasting (met name btw) die ten goede komt aan het federale niveau.

Het protest heeft ervoor gezorgd, dat ons land geprobeerd heeft de plannen om ook de bijhorende gronden aan btw te onderwerpen, op de lange baan te schuiven. Maar dat heeft niet mogen baten. De Europese molen maalt langzaam maar zeker. Ons land heeft dan ook niet anders gekund dan zijn wetgeving alsnog aan te passen in de door Europa gewenste zin. Van de jongste Programmawet is gebruikgemaakt om op de overdracht van een terrein dat behoort bij een nieuw gebouw toch btw verschuldigd te maken, zodra de overdracht van het gebouw aan btw onderworpen is.

Met dien verstande dat de Belgische wetgever aan de nieuwe regeling het kleinst mogelijke toepassingsgebied heeft gegeven: ze geldt slechts voor zover het gaat om een bijhorend terrein ‘waarvoor de toelating werd verkregen om er-op te bouwen en dat door eenzelfde persoon wordt overgedragen tegelijk met het gebouw waartoe het behoort’. Zodra het terrein afzonderlijk door iemand anders wordt overgedragen, geldt de nieuwe regeling dus niet.

De nieuwe regeling geldt in principe vanaf 1 januari 2011, tenzij de Koning nog in een vervroegde inwerkingtreding zou voorzien. Gelet op het controversiële karakter van de nieuwe regeling, moet allicht geen vervroegde inwerkingtreding worden verwacht.

DE AUTEUR IS ADVOCAAT EN HOOFDREDACTEUR FISCOLOOG.

Jan Van Dyck

De Belgische wet- gever heeft aan de nieuwe regeling het kleinst mogelijke toepassingsgebied gegeven.