Terrein voor vaklui

Het Brusselse immobiliënkantoor gespecialiseerd in industrieel vastgoed, Codemer, veroverde de voorbije jaren terrein op gevestigde kantoren. Zijn strategie: inspelen op niche-activiteiten zoals gebouwenbeheer en vastgoedschattingen.

Dat het zo’n vaart zou lopen, hadden Paul Delesenne en Richard Boomer nooit verwacht. Als studiegenoten-handelsingenieur, afgestudeerd aan het Solvay-instituut, zetten ze in maart 1991 een immobiliënkantoor op: Codemer. Vijf jaar later konden ze uitpakken met een omzet van 41 miljoen frank. Dankzij enkele belangrijke deals hadden ze het vertrouwen kunnen winnen bij potentiële klanten en zou het bedrijfje spoedig uit zijn voegen barsten. Ze haalden overeenkomsten binnen voor de verkoop van het semi-industrieel park van 6000 vierkante meter voor rekening van promotor Codic, verkochten een project van 4000 vierkante meter aan IPB voor de vestiging van de nieuwe sociale zetel, reikten de eerste Axa-activa aan Immodef aan, en noem maar op. Het resultaat van 1996 was goed, maar 1997 was beter. Volgens de eerste schattingen is de omzet vorig jaar verdubbeld, en loopt op tot 90 miljoen frank. Het marktaandeel van Codemer groeide tot 14%. Op de ranglijst van de actiefste makelaars van 1997 prijkt Codemer vandaag op de derde plaats. Na Jones Lang Wootton en Healey & Baker – zij doen het nog altijd best.

Ook internationaal is Codemer actief en maakt net als zijn concurrenten, deel uit van een internationaal netwerk. Ook in de opbouw van de bestuurdersgroep weerspiegelt zich de groei. De oorspronkelijke tandem kreeg de steun van Sophie Franchomme (directeur van het agentschap) en Frédéric Tackoen (zaakvoerder). Paul Delesenne zelf werd gedelegeerd bestuurder. Het personeelsbestand breidde uit en bedraagt vandaag achttien medewerkers.

TRENDS. Vastgoedbemiddeling is een vrij concurrentiële branche. Hoe verklaart u het snelle succes van Codemer?

PAUL DELESENNE. Het profiel van onze vennootschap speelt een belangrijke rol in onze ontwikkeling. Ons kantoor heeft meer weg van een consultingbedrijf dan van een traditioneel vastgoedbureau. Deze evolutie merken we algemeen, het beroep van makelaar is volop in verandering. Wat we vandaag bieden, is daarom in de eerste plaats advies, service met een hoge toegevoegde waarde. De mensen die we tewerkstellen, veelal jonge universitairen, moeten dan ook beantwoorden aan dat profiel.

In een eerste fase konden we bovendien uitpakken met opdrachten voor grote ondernemingen, voor ons was dat een stevige steun in de rug.

Maar ook ons CPM-filiaal zorgde voor een sterke groei. De afdeling, die drie werknemers telt, verzorgt het beheer van gebouwen en realiseert 10% van onze omzet. Bovendien hebben we in oktober 1997 met de auditfirma Arthur Andersen een samenwerkingsakkoord afgesloten voor vastgoedschattingen. In dat domein zullen we ons vooral richten op de waardering van institutionele vastgoedpatrimonia in ons land. We willen scherpe evaluaties uitvoeren en werkelijk tot de grond van de zaak doordringen.

Schatten van gebouwen lijkt een begerenswaardige niche. Als we weten dat er weinig uitbreiding mogelijk is in de markt, kunnen we wellicht vermoeden dat de ambitieuze houding van uw kantoor niet altijd in dank wordt afgenomen bij concurrenten?

Uiteraard is het in een markt die niet echt meer groeit, noodzakelijk uit het bord van de buurman te eten. In de loop van 1997 hebben we een behoorlijk marktaandeel opgeslokt, vooral in de tweede helft van het jaar. Wat we willen bereiken, is niet zozeer dat we de grootste makelaar zouden worden, wel dat we de meest toonaangevende in Brussel zouden zijn. Zonder marktaandeel van een bepaalde omvang is dat onmogelijk.

Momenteel ziet het ernaar uit dat we onze doelstelling zullen kunnen bereiken. We hebben immers talrijke beheersmandaten lopen voor grote immobiliënprojecten (de Blauwe Toren aan de Louizalaan, nummer 166 van de Terhulpsesteenweg, Eurosquare van AG enzovoort). Toch willen we onszelf niet voorbijhollen. Op financieel vlak bijvoorbeeld, kunnen wij tenslotte niet terugvallen op de steun van een grotere groep. Wel hebben we steeds de totaliteit van onze cashflow geherinvesteerd.

Ook op het vlak van technologie zorgen we voor de nodige investeringen. Onze informatica- en telecommunicatiemiddelen worden met de regelmaat van de klok vernieuwd. Dat wordt door Internet-bezoekers sterk geapprecieerd. National Real Estate Investor, een toonaangevend vastgoedmagazine uit de Verenigde Staten, stelde na een bezoek aan in totaal 1500 sites ter wereld, een lijstje op van de tien beste sites voor professionele immobiliën. Onze site (www.codemer.com) prijkt er naast negen Amerikaanse sites.

Uw kantoor verrichtte de afgelopen jaren enkele opzienbarende operaties. Een daarvan was de verhuur of de verkoop van een kantooroppervlakte van 80.000 vierkante meter. Was dat een uitzonderlijke verrichting?

Neen. Ik noem er slechts enkele andere: er was de verhuur aan de NMBS van 4000 vierkante meter van het gebouw ‘Keizerinlaan 66’ (eigendom van Generali), de verhuur van 4000 vierkante meter aan Bull in het ‘ Senypark‘ (Onafhankelijkheidslaan in Brussel, eigendom van AGF/Assubel), de verhuur aan Isa Server (betalingsnetwerk Isabel) van een oppervlakte van 1800 vierkante meter van het gebouw ‘Keizerinlaan 15’, de verkoop aan de Franstalige gemeenschap van het ‘ Jennifer I‘-gebouw (18.000 vierkante meter), gebouwd door Immobel-De Waele, de exclusieve vertegenwoordiging voor Levi Strauss Europe in de keuze van zijn nieuwe Brusselse zetel (20.000 vierkante meter aan de Triomflaan), de verhuur aan Akzo Nobel van 2500 vierkante meter van Terhulpsesteenweg 166 (het vroegere gebouw van Glaverbel), de verhuur van een oppervlakte van 1082 vierkante meter aan het reclamebureau G&V Company in de Espace Jacqmotte (Hoogstraat 139, momenteel in renovatie) en de vestiging van de Banque Commerciale de Bruxelles in het gebouw Park Atrium aan het Centraal Station. Deze laatste transactie staat op rekening van onze afdeling ‘projectmanagement’, die we eveneens zullen uitbreiden.

Bovendien was een groot deel van de oppervlakten die we hebben verhuurd, vaak nog in aanbouw. We sloten met andere woorden overeenkomsten af, vooraleer de gebouwen werden opgeleverd.

Codemer is niet alleen actief in ons land. Hoe functioneert het samenwerkingsverband met het internationaal agentschapsnetwerk?

Het netwerk waarvan we deel uitmaken, ICPA The Commercial Network, verenigt een 150-tal agentschappen met een vergelijkbaar profiel, die werkzaam zijn in Europa, Amerika en Azië. Het is in Europa ontstaan. Toen het netwerk nog actief was in de makelaardij, was één van de leden de Immobiliënvennootschap van België. Wij hebben als het ware de vacante Belgische plaats ingenomen (ongeveer anderhalf jaar geleden). De verschillende leden zijn onafhankelijk en vormen elk een belangrijke speler op de lokale markt: Aengevelt in Duitsland, Strutt & Parker in Groot-Brittannië.

Om klanten wereldwijd bij te staan, zijn er verschillende contacten. Aanvankelijk werd ICPA vooral gecontacteerd door een Amerikaanse organisatie, The Commercial Network, die de belangrijkste onafhankelijke makelaars van de grote steden in de VS verenigt ( Newark in New York, Daun in San Francisco), maar ook van die in Azië en Australië.

De afzonderlijke agentschappen vertonen een gelijkaardig profiel en een vergelijkbare bedrijfscultuur. Gegevensuitwisseling tussen de leden kan via de gemeenschappelijke databank en het Intranet.

Een klant van een Amerikaanse makelaar wil bijvoorbeeld kantoren oprichten in Brussel. Wij worden door hem gecontacteerd, samen volgen we de klant op. Wanneer de zaak eenmaal is afgerond, worden de honoraria verdeeld volgens de gangbare regels.

Er bestaan verschillende soorten van netwerken met alle hun pro’s en contra’s. Kenmerk van ons netwerk is zijn flexibiliteit, er bestaat geen integratie op het vlak van kapitaal. Onze onafhankelijkheid wilden we immers koste wat het kost blijven behouden. Voor Jones Lang Wootton of Healey & Baker ligt dat anders. Zij maken deel uit van een globaal partnership mét integratie van kapitaal. De filosofie achter ons samenwerkingsverband is compleet verschillend.

PHILIPPE TOMBERG