Teken een waterdicht huurcontract

In de Belgische stadscentra heerst een schrijnend tekort aan winkelpanden. Op strategische plaatsen staan eigenaars en projectontwikkelaars echter in een sterke onderhandelingspositie. Een goede raad: zet uw handtekening niet lichtzinnig onder een huurovereenkomst.

Op de vastgoedmarkt voor kantoorruimten heerst kommer en kwel, maar commercieel vastgoed heeft de wind in de zeilen. In de Belgische stadscentra toch: Uplace zal misschien verrijzen in Machelen, Neo en Just under the Sky in Brussel, er zijn projecten in Luik en Louvain-la-Neuve… De situatie in België is een paradox: terwijl de handelsoppervlakte per duizend inwoners veel kleiner is dan elders in Europa (gemiddeld 233 vierkante meter in België tegenover 382 vierkante meter in Europa), staan er toch meer huurpanden leeg. “Dat komt doordat er een tekort is aan kwalitatieve, moderne en goed gelegen handelspanden, terwijl verouderde winkelgalerijen met veel leegstand kampen”, zegt Pierre-Axel Chabot, advocaat bij CMS DeBacker.

De handelshuurwet is een kluwen

Bovendien is de handelshuurwet van 1951 bijzonder rigide en dwingend, zegt Marie Canivet, franchisespecialist bij CMS DeBacker. “Die wet regelt de meeste aspecten van de handelshuur – duur, overdracht, onderverhuur, uitzettingsvergoeding… – en zit vol addertjes onder het gras. Voor een onwetende handelaar kan dat zware gevolgen hebben. Hij kan zelfs zijn handelsfonds verliezen.” De advocate benadrukt wel dat de geest van de wet erop gericht is om het handelsfonds maximaal te beschermen door de uitbater zoveel mogelijk de kans te geven om zijn investering te laten renderen. Ze vestigt de aandacht op enkele belangrijke punten.

Duur. De duur van de huurovereenkomst is vastgelegd op minimaal negen jaar, met drie mogelijke verlengingen. De verlenging moet aangevraagd worden tussen de achttiende en vijftiende maand voor de vervaldatum van de overeenkomst, per aangetekend schrijven of bij deurwaardersexploot, en moet een aantal specifieke vermeldingen bevatten. Zo niet maakt de rechtspraak vaak gewag van een weigering. De wet voorziet in mogelijkheden om de huurovereenkomst voortijdig op te zeggen als bepaalde voorwaarden zijn vervuld.

Overdracht en onderverhuur. De huurovereenkomst bevat soms een clausule die overdracht en onderverhuur verbiedt. “Die clausule wordt echter verworpen als zowel de huurovereenkomst als het handelsfonds wordt overgedragen, en als de verhuurder zich niet kan beroepen op rechtmatige motieven zoals solvabiliteit of reputatie van de overnemer”, legt Canivet uit.

Uitzettingsvergoeding. Als de verhuurder de huurovereenkomst weigert te verlengen, ook al heeft de huurder zijn intentie in die zin rechtsgeldig kenbaar gemaakt, heeft die laatste – onder voorwaarden – recht op een uitzettingsvergoeding van maximaal drie jaar huurgeld. “Die vergoeding is alleen verschuldigd als de handelaar effectief zijn handelsfonds verliest. Er is geen reden tot vergoeding als het niet-verlengen van de huurovereenkomst niet tot het verlies van het handelsfonds leidt. Dat is bijvoorbeeld het geval als een zaak al maanden gesloten is en de uitbater de uithangborden heeft weggehaald.”

Financiële voorwaarden. De financiële voorwaarden zijn vrij te bepalen door de betrokken partijen. Afhankelijk van de omzet die de han- delsactiviteit genereert kan de huur vast of variabel, progressief of degressief zijn. Maar als een partij het bewijs kan leveren dat de huursom minstens 15 procent boven of onder de marktprijs ligt, kan ze – enkel de drie laatste maanden van het lopende driejarencontract – de vrederechter vragen om de huursom te herzien.

Verbouwingen. De huurder heeft het recht om verbouwingen te doen die zijn zaak ten goede komen, voor zover de kostprijs ervan niet hoger ligt dan drie jaar huurgeld. De huurder moet de veiligheid, hygiëne en vormgeving van het gebouw vrijwaren en de verhuurder vooraf per aangetekend schrijven of bij deurwaardersexploot op de hoogte brengen van zijn plannen. Enkel als hij daar gegronde redenen toe heeft, kan de verhuurder binnen de dertig dagen verzet aantekenen. In geval van onderverhuur moet de onderhuurder die het pand wil verbouwen zowel de hoofdhuurder als de eigenaar op de hoogte brengen.

Welke overnamesom?

De zogenaamde overnamesom – een som die de huurder aanvaardt te betalen bij het afsluiten van de overeenkomst, los van de verplichtingen die voortvloeien uit de overeenkomst en overeenkomstig de waarde van het handelspand – is niet wettelijk geregeld. “Het bedrag wordt bepaald op basis van de machtsverhoudingen tussen de partijen,” stelt Canivet. “Sommige handelaars zijn bereid om astronomische bedragen op tafel te leggen – en brengen daarbij soms de rentabiliteit van hun zaak in het gedrang – om te verhinderen dat hun concurrenten zich op die plaats zouden vestigen.”

Btw recupereren

Voor de investeerder of vastgoedpromotor is ook de btw-kwestie belangrijk. “Omdat huurovereenkomsten in België zijn vrijgesteld van btw, kan de investeerder de 21 procent btw die hij bij de bouw moet betalen, niet terugkrijgen”, zegt Didier Grégoire, advocaat bij CMS DeBacker. “Daarom worden bij grote vastgoedprojecten vaak allerlei diensten uit de huurovereenkomst gehaald en in een overeenkomst van dienstverlening ondergebracht, waar wel btw op verschuldigd is.” Zo kan een aanzienlijk deel van de huursom naar het dienstverleningscontract worden doorgesluisd. Terecht? “In shoppingcenters zijn diensten onontbeerlijk geworden: parking, veiligheid, muziek, sinterklaas… Het maakt allemaal deel uit van de nieuwe winkelbeleving die nodig is om e-commerce te counteren”, aldus Grégoire.

De fiscale kwestie kan ook worden geregeld door de huurovereenkomst te vervangen door een zakelijk recht of erfpachtrecht. Die formules zijn onder bepaalde voorwaarden onderworpen aan btw. “Het gebruik van zakelijk recht stelt echter enkele problemen”, zegt Grégoire. “Bij geschillen tussen verhuurder en huurder zal de huurder de simulatie of de herkwalificatie van het zakelijk recht in een handelshuurovereenkomst proberen in te roepen om te kunnen genieten van de bescherming waarin de wet van 1951 voorziet. Het geschil wordt dan vaak onderling geregeld met een transactie.”

CAMILLE VAN VYVE