TEGENWIND OP DE ZEEDIJK

De tijd van ‘alles hoger’ is al even voorbij aan de kust. In de meeste kustplaatsen nemen de appartementsprijzen nog wel toe, maar de prijsstatistieken tonen voor verschillende (deel)markten ook forse minwaarden. Zelfs op de zeedijk is het hek van de dam.

De verkoopactiviteit is hoog aan de kust. In het eerste kwartaal van dit jaar lag die verhoudingsgewijs zelfs hoger dan in het binnenland.” Bart van Opstal, notaris in Oostende en woordvoerder van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat, noemt het een “opmerkelijke trendbreuk”. In het verleden toonde de activiteitsindex van de Notarisbarometer voor de kust altijd een kleine vertraging in vergelijking met het binnenland. “We vermoeden dat de impact van de extreem lage rente meer speelt aan de kust”, analyseert Bart van Opstal. “Omdat die daar niet alleen de markt van de permanente bewoning ondersteunt, maar ook de markt van tweede verblijven een extra duw geeft. Mensen gaan op zoek naar een bestemming voor hun spaargeld, dat op de bank niets meer opbrengt.”

De mediaanprijs voor appartementen aan de kust steeg in 2015 met 4,9 procent tot 215.000 euro, leren de cijfers van het Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. Die cijfers tonen ook grote verschillen tussen de kustgemeenten. Zo is er een prijsdaling van 8,6 procent in De Panne en eenzelfde prijsklim in Heist-aan-Zee. Dewaele Groep merkt in haar kantoren aan de kust ook dat de Oostkust iets beter presteert dan de Westkust. Dezelfde teneur hoorden we bij andere makelaars en projectontwikkelaars. Aan de Westkust staan de prijzen doorgaans iets meer onder druk.

De mediaanprijs voor appartementen op de zeedijk boette 3,8 procent in tot 250.000 euro. De mediaanprijzen voor woningen aan de kust gaan dan weer in de meeste gemeenten in het rood.

Zeezicht is geen garantie voor waardebehoud

Dat het stevige transactievolume zich niet vertaalt in een algemene prijshausse, heeft te maken met het aanbod. Enkele kustgemeenten, De Panne voorop, kampen met een overaanbod aan appartementen. Wellicht nog belangrijker is dat de kwaliteit van het ruime aanbod vaak belabberd is. Een aanzienlijk deel van het vastgoedpatrimonium aan de kust heeft een gezegende leeftijd. Met een wet op de mede-eigendom die vernieuwing en renovatie van appartementsblokken afremt, mag het niet verbazen dat de waarde van het vastgoed dan afkalft.

Zelfs een toplocatie als de zeedijk is daar niet immuun voor. “In de periode 2005-2007 verkochten we op de zeedijk standaardappartementen voor prijzen tussen 250.000 en 270.000 euro. Nu halen die nog met moeite 220.000 à 230.000 euro”, zegt Frank Rouseré, de zaakvoerder van ERA La Plage in West-ende. Zijn collega Vincent Beuten van ERA Servimo uit Koksijde meent dat sommige eigenaars een inschattingsfout hebben gemaakt. “Ze dachten dat een topligging, zoals de dijk, voldoende was voor het waardebehoud van hun pand en ze hebben het nagelaten te investeren in onderhoud.”

Verschillende makelaars merken ook op dat de aspirant-kopers tegenwoordig zeer goed geïnformeerd zijn en veel prijsbewuster naar het kustvastgoed kijken dan in de hoogdagen, midden vorig decennium. Bart Vandemoortele, de zaakvoerder van het Blankenbergse makelaarskantoor Immo Marina: “Ik heb de indruk dat de mensen door de onrust in traditionele vakantiebestemmingen als Tunesië en Egypte terugkeren naar de kust. Maar de tijd dat de kust het West-Vlaamse goud was, is definitief voorbij. Kopers gaan er niet langer van uit dat vastgoed aan de kust per definitie in waarde stijgt.”

Nieuwbouw moet prijskloof overbruggen

De nieuwbouwmarkt aan de kust toont een heel ander beeld: een star prijsniveau en minder vaart in de verkoop. Het studiebureau de Crombrugghe & Partners berekende de gemiddelde (vraag)prijs voor een kustappartement van 80 vierkante meter op 294.000 euro, ofwel 3675 euro per vierkante meter. In vergelijking met een jaar geleden is dat een prijsklim van 2,8 procent. In geen enkele kustgemeente dalen de nieuwbouwprijzen; in De Panne, Nieuwpoort, Bredene en De Haan-Wenduine noteert de Crombrugghe & Partners een prijsstagnatie.

De projectontwikkelaar Real Houses ervaart nog geen echte druk op de prijzen. “We moeten wel meer tijd en energie investeren in de naambekendheid en de verkoop van onze projecten”, zegt zaakvoerder Matthias Page. “Vroeger volstond het soms de bouwplannen bekend te maken om de verkoop op plan te starten. Nu overtuigen we kandidaat-kopers met een bezoek aan een van onze modelappartementen.” Real Houses, dat focust op projecten met frontaal zeezicht, is al 35 jaar actief aan de kust. Onder meer Zilt Residences in Sint-Idesbald en Residentie De Surfers in Westende zijn realisaties van Real Houses.

Volgens Matthias Page profiteert ook de nieuwbouwmarkt aan de kust van de lage rentevoeten. “Sinds begin dit jaar zien we opnieuw een verhoogde interesse en dat vertaalt zich gelukkig ook in meer verkopen. Maar we halen nog niet de volumes die we in de sterke jaren 2011 en 2012 realiseerden.”

Lode Waes, de CEO van de projectontwikkelaar Vanhaerents, kijkt voorlopig de kat uit de boom. “De signalen aan de kust zijn verwarrend”, stelt hij. “Maar anders dan in sommige steden in het binnenland, loopt het aan de kust niet meteen storm voor nieuwbouwappartementen.” Als voornaamste verklaring wijst hij op de concurrentie van de panden in herverkoop. De hogere transactiebelasting (21 % btw versus 10 % registratierechten) is een bijkomende handicap. Maar hij verwacht dat de aantrekkingskracht van het bestaande vastgoed zal tanen. “De energieachterstand van de bestaande appartementen is al groot en zal nog toenemen. Als dat besef groeit, kunnen zware investeringen, renovaties en vernieuwbouw niet uitblijven. We zitten in een overgangsperiode. In sommige projecten zie je nog dat er ingeboet is op kwaliteit om de prijs toch concurrentieel te houden met de herverkoopmarkt. Ik denk dat projectontwikkelaars juist moeten inzetten op een hoge kwaliteit om het verschil met bestaand vastgoed nog duidelijker te maken.”

Matthias Page merkt ook op dat de hogere prijs van nieuwbouw in grote mate een gevolg is van de strengere eisen, vooral voor de energieprestaties. “Die meerkosten voelt de klant meteen, terwijl de terugverdieneffecten pas nadien de rekening positief kleuren.”

Naast de hogere bouwkosten spelen ook dure grondposities de projectontwikkelaars parten. Makelaar Frank Rouseré: “Veel van de projecten die vandaag te koop staan, hebben hun wortels in de topdagen van het kustvastgoed. Toen werd fors geboden in de veronderstelling dat de prijzen in hetzelfde tempo zouden blijven stijgen. Dat is niet gebeurd, zodat de prijskloof met bestaand vastgoed nu erg groot is.”

Filip Dewaele, de gedelegeerd bestuurder van Dewaele Groep, bevestigt dat. “In die periode zijn enkele projectontwikkelaars fors beginnen op te bieden tegen elkaar. Die prijskloof moet nu worden overbrugd en dat vraagt tijd. Maar de meeste projectontwikkelaars aan de kust kunnen dat aan.”

Van investering naar verbruiksgoed

Is vastgoed aan de kust nog een interessante investering? Het klassieke antwoord van de makelaars is dat een tweede verblijf aan de kust vooral een investering in levenskwaliteit is. Voor een aantrekkelijk huurrendement is de kust meestal niet meer de geschikte locatie. Al vele jaren bewegen de huurprijzen nog nauwelijks, terwijl de aankoopprijzen doorgaans toch stijgen. Het rendement is de som van het gebruiksgenot en de meerwaarde bij verkoop.

Maar nu op sommige plekken koopjes te doen zijn, kan de verhouding tussen de huurprijzen en de aankoopprijzen misschien opnieuw gunstig evolueren voor investeerders. De vastgoedmakelaar Vincent Beuten maakt gewag van een instroom van investeerders die mikken op erg goedkope studio’s en eenkamerflats. Ze verhuren die op jaarbasis aan een divers publiek van vakantiegangers en mensen die een tijdelijke woonoplossing zoeken aan de kust.

Frank Rouseré maakt zich zorgen over de waardeontwikkeling op lange termijn. Hij ziet het kustappartement evolueren van een investering naar een verbruiksgoed: “Kopers verwachten een meerwaarde, maar is dat nog realistisch? Ik denk dat tweedeverblijvers hun appartement meer zullen consumeren. En als het op is, is het op. Een grondige renovatie kost veel geld. Ik zag onlangs de factuur voor een gevelrenovatie: 400.000 euro voor een blok met dertig appartementen. En dan heb je geen nieuw gebouw. De gevel werd waterdicht gemaakt, er zijn nieuwe balustrades, een likje verf…”

De demografische ontwikkeling speelt op lange termijn in het voordeel van de kust, meent Lode Waes. “De bevolkingstoename en de vergrijzing zullen zich voor een belangrijk deel aan de kust afspelen”, stelt hij. “Dat brengt uitdagingen met zich – zoals aangepaste infrastructuur realiseren – maar het schept ook kansen. Ik denk bijvoorbeeld dat er mooie opportuniteiten aan de kust zijn om dienstverlening te koppelen aan bakstenen. Met zijn verouderende bevolking kan de kust daarin een pioniersrol spelen.”

LAURENZ VERLEDENS

“Ik denk dat tweedeverblijvers hun appartement meer zullen consumeren. En als het op is, is het op. Want een grondige renovatie kost veel geld” – Frank Rouseré, ERA La Plage