‘t Buitenland wenkt

Steeds meer Belgische projectontwikkelaars trekken de grens over. Waarom eigenlijk? Is projectontwikkeling ‘in den vreemde’ anders dan in eigen land? En wat hebben onze bedrijven meer te bieden dan de lokale concurrenten?

Warschau, oktober 1994. Patrick Van Den Bossche en Marc Lebbe, twee jonge Vlaamse ondernemers, richten de vennootschap Liebrecht & wooD Polska op. Doel van de vennootschap: projectontwikkeling in het voormalige Oostblokland. Hun vastgoedervaring in Polen op dat moment: de aankoop van een kantoorgebouw van 3500 vierkante meter. Vandaag bekleedt Liebrecht & wooD (L&W) een topvijfpositie in de rangschikking van kantoorprojectontwikkelaars in de Poolse hoofdstad. L&W realiseerde al 72.500 vierkante meter kantoorruimte in Warschau, zo’n 147.500 vierkante meter is in ontwikkeling. De groep heeft in Polen ook nog meer dan 1,1 miljoen vierkante meter bouwgrond in portefeuille. Een deel ervan zal worden gebruikt voor de ontwikkeling van de eerste outletcenters in Polen (zie kader: De toekomstplannen).

Aan plannen en bouwgrond ontbreekt het L&W dus niet in Polen. Grondschaarste was wel de reden waarom de twee Vlamingen het in eigen land voor bekeken hielden. L&W startte in 1991 als een bureau voor onafhankelijk aankoopadvies in vastgoed. Het concentreerde zich daarbij op residentiële projecten op toplocaties aan de Vlaamse kust. Toen in 1992 het Duinendecreet, dat nieuwe ontwikkelingen op toplocaties zo goed als onmogelijk maakte, werd goedgekeurd, zagen de twee zich genoodzaakt om andere oorden op te zoeken. Het werd dus Polen. “We hebben toen de mogelijkheden in verscheidene Oost-Europese landen onderzocht,” blikt Patrick Van Den Bossche terug. “De vrij stabiele politieke situatie en het grote commerciële potentieel – het is een land met 40 miljoen inwoners – hebben ons voor Polen doen kiezen.”

Op zoek naar opportuniteiten

L&W is lang niet de enige Belgische projectontwikkelaar in het buitenland. Atenor, Buelens, Bernheim-Comofi, Codic, Immobel, Eurinpro, Leasinvest…ze hebben allemaal een buitenlands verleden of zijn nog steeds actief buiten België. Maar anders dan L&W, dat geen ontwikkelingsactiviteiten heeft in ons land, zijn deze ontwikkelaars ook (en vaak vooral) actief op Belgische bodem. Waarom trekken deze bedrijven dan toch de grens over?

Grondschaarste blijkt niet meteen het topantwoord te zijn. Maar het antwoord van Thierry Behiels, gedelegeerd bestuurder van Codic, leunt er wel bij aan. “België is een klein land met veel projectontwikkelaars,” stelt hij. “Dat maakt het ontwikkelen er niet makkelijker op. Kijk maar naar wat er zich momenteel in de regio rond Zaventem afspeelt. Er was daar inderdaad een aantrekkelijke opportuniteit. Maar omdat er zoveel partijen tegelijkertijd op zijn gesprongen, ontstaat er een overaanbod.” Behiels wijst er op dat aanwezig zijn in diverse landen ook een vorm van risicospreiding is voor projectontwikkelaars. Temeer omdat de cycli in het vastgoed nog al eens durven te verschillen van land tot land.

Codic, een Brusselse projectontwikkelaar met weliswaar de Engelse Dixons Group als hoofdaandeelhouder, zette zijn eerste buitenlandse stappen in Duitsland in 1988. Vandaag heeft de Brusselse ontwikkelaar nog één project lopen bij onze oosterburen, een kantoorgebouw van 17.860 vierkante meter in Düsseldorf. “We hebben voorlopig geen nieuwe plannen in Duitsland,” zegt Thierry Behiels. “Op de Duitse markt is het momenteel bijzonder moeilijk. Er is veel concurrentie, ook van de grote jongens. De grondprijzen liggen er zeer hoog en de economie is er al tien jaar aan het slabakken. Allemaal weinig bevorderlijk voor rendabele projectontwikkeling. Ik ben ervan overtuigd dat er slechts enkele projectontwikkelaars geld verdienen in het Duitsland.”

Codic concentreert zich vandaag op België, Luxemburg en Frankrijk. In Luxemburg ontwikkelt Codic nu een project van 5300 vierkante meter kantoren in het stadscentrum ( Espace Monterey) en (samen met Leasinvest en Atenor) de Espace Kirchberg. Dat laatste is een prestigieus kantoorproject van ongeveer 50.000 vierkante meter. “De nabijheid verklaart voor een deel onze keuze voor Luxemburg,” legt Thierry Behiels uit. “Hetzelfde geldt uiteraard ook voor Frankrijk. Maar Luxemburg is ook los daarvan een zeer interessante locatie. Het is bevestigd in zijn statuut van financieel centrum, inzake economische groei behoort het nog steeds bij de top van de Europese Unie, en het is zeer internationaal ingesteld. Een en ander heeft er wel toe geleid dat er ook veel concurrentie is gekomen. Maar omdat we er zeer vroeg bij waren, hebben we toch altijd een voorsprong gehad.”

In Frankrijk is Codic op diverse terreinen actief (zie kader: De toekomstplannen). In de buurt van Parijs ontwikkelt het een businesspark, in Euralille levert het in 2003 het Euralliance-kantoorproject op en in Grenoble werkt het aan de renovatie en uitbreiding van een winkelcentrum. En Codic is in Frankrijk ook zeer actief in de ontwikkeling van binnenstedelijke (groot)winkelprojecten. Thierry Behiels: “We hebben een aantal interessante winkelontwikkelingen kunnen doen in steden zoals Metz, Rijsel, Nancy. De grootte van die steden ligt ons goed omdat ze vergelijkbaar zijn met bijvoorbeeld Gent en Luik. Wat die Franse steden vooral aantrekkelijk maakt, is dat er nog grootschalige ontwikkelingen mogelijk zijn op toplocaties.”

Ook de Mechelse projectontwikkelaar Eurinpro heeft een aantal grootschalige projecten lopen in het buitenland. Opvallend is dat het bijna allemaal semi-industriële projecten zijn. Nochtans is Eurinpro in ons land vooral bekend als een ontwikkelaar van kantoorparken.

“Kantoorgebouwen zijn in zekere zin een lokaal product,” legt gedelegeerd bestuurder Bart Verhaeghe uit. “Het is voor buitenlanders moeilijk om vat te krijgen op dat lokaal gegeven. Daarom dat we er ons liever niet aan wagen. We zullen het alleen doen als een klant het vraagt. In de branche van grootschalige logistieke centra zijn buitenlandse ontwikkelingen daarentegen min of meer een must. Onze klanten in die sector verwachten dat we met ze meedenken, dat we mee op zoek gaan naar goede locaties op de markt. En in de logistieke wereld is die markt Europa.”

Een stelling die wordt bevestigd door Filip Schelfout, algemeen directeur van Immo Industry Group (IIG): “Wij volgen onze klanten,” zegt hij. “En onze klanten denken en werken nu eenmaal op een Europese schaal.” IIG sloot begin dit jaar een samenwerkingsovereenkomst met de Amerikaanse vastgoedfinancier GE Capital. De joint venture GE-IIG wil in heel Europa grote distributiecentra neerpoten. Er zijn concrete engagementen voor een investeringsprogramma van ongeveer 350 miljoen euro.

Laurenz Verledens [{ssquf}]

Het Duinendecreet deed sommige Belgische projectontwikkelaars uitwijken naar het buitenland.

De stap naar het buitenland vraagt heel wat voorbereiding. U mag rekenen op twee à drie jaar studiewerk.