Stadsvlucht

Bedrijven trekken nog steeds uit Brussel weg naar de stadsrand, maar internationale instellingen blijven in het centrum.

De huurprijzen blijven mooi op peil in Brussel, vooral voor nieuwe gebouwen van hoge kwaliteit. Althans volgens de vastgoedspecialisten rond onze tafel. Zelden was er naar verluidt zoveel activiteit op de kantoormarkt, maar het aantal beschikbare panden stijgt toch lichtjes. Er verhuizen nog steeds veel bedrijven naar de stadsrand, maar voor grote instellingen houdt het centrum zijn aantrekkingskracht (zie ook “Brussel bloedt”, blz. 24 in deze Trends). Bovendien worden nieuwe Brusselse wijken belangrijke vastgoedpolen. Daarover zijn Annicq Demeulemeester (King & Co), Alain Van Houtte (Jones Lang Wootton), Jean-Claude Vandecauter (Knight Frank & Rutley) en Michael Bamber (Richard Ellis) het eens.

IMMOTRENDS. Wanneer we recente transacties op de kantoormarkt bekijken, lijkt de trek van de bedrijven uit het centrum richting randstad (de periferie buiten de 19 gemeenten) weer op gang gekomen. Kan u die tendens bevestigen ?

ANNICQ DEMEULEMEESTER. We kunnen inderdaad zeggen dat die beweging zich uitbreidt. Het gaat dan vooral om bedrijven die een oppervlakte van minder dan 10.000 m² innemen. Ze kunnen hun activiteiten ook buiten de agglomeratie uitoefenen. Eén van de troeven van de randstad is de afwezigheid van gemeentebelastingen, terwijl het belastingniveau in Brussel blijft stijgen.

ALAIN VAN HOUTTE. Voor kantoorgebouwen kunnen we de voorbije twee tot drie jaar inderdaad van een exodus naar de periferie spreken. Het was geen massale uittocht, maar hij verliep in etappes, progressief. Bedrijven die zich in de randstad vestigen, komen gewoonlijk uit wijken in de groene gordel rond de stad, en niet rechtstreeks uit het centrum. Er zijn verschillende redenen voor dit fenomeen. Eerst en vooral is het duidelijk dat de totale huisvestingskosten buiten de Brusselse agglomeratie lager liggen. Wat het aanbod betreft, zijn er in Brussel op dit moment relatief weinig nieuwe kwaliteitsgebouwen beschikbaar.

MICHAEL BAMBER. Een stad als Waterloo heeft veel succes, hoewel het prijsniveau er hoger ligt dan bijvoorbeeld in Zaventem. Waterloo is een klasse apart. De infrastructuur is er erg volledig : restaurants, warenhuizen enzovoort. Een stad die bijna geen concurrenten heeft. Bovendien wonen de kaderleden van ondernemingen in Waterloo vaak in de omgeving. Algemeen zou ik toch zeggen dat de leegstand in de periferie niet meer daalt.

JEAN-CLAUDE VANDECAUTER. Ik geloof dat grote ondernemingen die traditioneel in het centrum zitten, nooit naar de randstad zullen verhuizen. Andere tendensen : het aantal bedrijven dat naar de stadsrand migreert, stijgt. Bovendien vragen ze grotere oppervlakten. Eigenlijk moeten we een onderscheid maken tussen wijken buiten het centrum (de groene gordel) en de randstad iets verder weg (Zaventem of Waterloo). Die twee zones worden concurrenten wanneer een bedrijf het stadscentrum (de Louisalaan, de Leopoldwijk of de Noordwijk) wil verlaten. Interessant is ook dat bedrijven uit bepaalde sectoren, zoals bijvoorbeeld auditbureaus, al jaren voor de randstad kiezen, vooral om parkeerproblemen te vermijden en omdat ze zich niet noodzakelijk in Brussel-centrum moeten vestigen.

ALAIN VAN HOUTTE. Zaventem heeft een meer contrastrijk profiel, met verschillende marktsegmenten, kwaliteitsniveaus en, uiteraard, verschillende prijzen. De Keiberg trekt kleine en middelgrote ondernemingen aan. Wanneer die ondernemingen groeien, zoeken ze gebouwen van een andere kwaliteit. Woluwe Garden en Alma Square profiteren van de uitstraling van Woluwedal en liggen dicht bij het stadscentrum. Toch blijven de prijzen redelijk.

MICHAEL BAMBER. Er is ook een tegengestelde beweging waarbij sommige ondernemingen de weg naar het centrum vinden. AG, bijvoorbeeld, wil de verschillende administratieve diensten (die van Charleroi, Luik, enz…) naar Brussel brengen. Waarom Brussel ? Gewoon omdat de hoofdzetel zich daar bevindt. Voor hen is de randstad niet interessant. Dat is een nieuwe trend op de markt.

Een andere tendens in de kantoormarkt is de opkomst van nieuwe wijken in Brussel, concurrenten voor de klassieke wijken in het noorden en de Leopoldwijk. Wat denkt u daarvan ?

MICHAEL BAMBER. Het centrum van Brussel betekent niet meer automatisch de Leopoldwijk of de Noordwijk. Recentelijk werden in de wijk rond het Centraal Station verschillende gebouwen vernieuwd (het oude Sabena-gebouw of het Atrium-park). Voor de toekomst geloof ik ook dat de stationswijk dankzij het verkeer met de TGV Eurostar en de Thalys, een belangrijke vastgoedpool zal worden.

ANNICQ DEMEULEMEESTER. De wijk rond het Centraal Station is inderdaad in opgang en zal zich zeker voort ontwikkelen, waarbij vooral internationale bedrijven zullen worden aangetrokken. Het is zelfs mogelijk dat er een beweging van de klassieke wijken (Leopold en Noord) naar de nieuwe gebouwen rond het station komt. Sommige bedrijven hebben immers een beetje genoeg van hoge torengebouwen.

ALAIN VAN HOUTTE. Met de steun van de openbare macht kan de stationswijk inderdaad één of twee grote tenoren aantrekken. Er wordt al over de Belgische staat gesproken, maar ook over de Europese Commissie, in het kader van het fameuze Gewestelijke Ontwikkelingsplan (Gewop). Op dit moment zijn dat echter louter hypotheses, die toch al een ongunstig effect kunnen hebben op de huurprijzen in de Leopoldwijk. Bovendien kan het TGV-net nieuwe economische assen doen ontstaan, zoals Rijsel-Kortrijk bijvoorbeeld.

MICHAEL BAMBER. Wanneer Europa een aanzienlijk aantal vierkante meter huurt in de buurt van het Centraal Station, dan zou dat een ramp zijn voor de Leopoldwijk. Maar ik geloof niet dat het Brussels Gewest dat zal toelaten. De ontwikkeling van het spoorwegnet vanuit het Centraal Station zou voor een radicale verandering kunnen zorgen. Zaventem, dat bedrijven aantrekt vanwege de nabijheid van de luchthaven, zal daaronder te lijden hebben.

Vanuit geografisch standpunt zien we dus dat de markt volop in beweging is. Hoe vertaalt zich dat naar de huurprijzen ?

MICHAEL BAMBER. Voor dezelfde kwaliteit is er niet veel prijsverschil meer tussen de periferie en het centrum. Dat is een bijzonder kenmerk van België tegenover andere Europese landen waar de rand bedrijven tracht aan te trekken door duidelijk lagere huurprijzen te vragen.

In het centrum van Brussel zijn gebouwen met een hoge kwaliteit gemakkelijk te verhuren, maar vreemd genoeg liggen de prijzen niet zoveel hoger dan voor gebouwen van een heel wat minder goede kwaliteit. Een voorbeeld : 1 m² in het Atrium Park (Josi-gebouw) volgens mij het mooiste gebouw van Brussel wordt amper 15 à 20 % duurder verhuurd dan in het Sabena-gebouw, in dezelfde wijk naast het Centraal Station.

ALAIN VAN HOUTTE. We zien vandaag dat er geen neerwaartse druk op de prijzen voor nieuwe gebouwen van hoge kwaliteit meer is. In Brussel worden nieuwe, hoogkwalitatieve gebouwen tegen prijzen tot 8500 frank per m² per jaar verhuurd, volgens de statistieken van Jones Lang Wootton. Voor tweedehandsgebouwen, haalt de huur amper 6000 BEF. Voor 1997 voorzien we een duidelijke stijging van de huurprijzen voor gebouwen van goede kwaliteit, misschien tot 9500 frank per m² per jaar, terwijl de huurprijzen voor tweehandskantoren maar lichtjes zullen vooruitgaan. Herinner u dat eind jaren tachtig een piek werd bereikt, met een plafond van 10.000 frank per m² per jaar voor gebouwen van topkwaliteit.

Historisch trekt Brussel, hoofdstad van Europa, veel internationale bedrijven en instellingen aan, met de Europese Commissie op kop. Zijn ze nog steeds actief en vragen ze nog altijd ruimte ?

MICHAEL BAMBER. We constateren dat er een kleine pauze is, ze denken na. Ze hebben hun politiek gewijzigd en willen geen geld verspillen door huur te betalen. Ze willen van de eventuele meerwaarde op termijn profiteren, doen een beroep op leasingcontracten en worden uiteindelijk eigenaar van hun panden. Uiteraard moeten ze het eens raken met het Brusselse Gewest. Maar het is duidelijk dat ze in het centrum willen blijven.

ALAIN VAN HOUTTE. In 1995 waren de internationale bedrijven of instellingen bijzonder actief, met grote transacties zoals het Karel De Grote-gebouw, in de Wetstraat 170, eigendom van Cofinimmo. Ik ben van mening dat grote instellingen tijdens één jaar op twee erg actief zijn. Dit jaar is het duidelijk rustiger, maar toch zien we verschillende financiële constructies, een vermenigvuldiging van de leasingcontracten bijvoorbeeld.

JEAN-CLAUDE VANDECAUTER. De politiek van de Europese instellingen lijkt me een beetje vreemd, vooral wat de lokatie betreft. Ze zijn een beetje geïnteresseerd in de Noordwijk, een beetje in het Centraal Station… Maar het klopt dat ze, algemeen gezien, geld willen verdienen. Anderzijds willen ze grote gebouwen, met veel lege ruimte dus. En dat kost geld. Ik zie de Europese Gemeenschap zich de eerste tien jaar niet bij het Centraal Station vestigen. De vakbonden zullen dat voorstel waarschijnlijk blokkeren. En grote instellingen lijken helemaal geen interesse meer te hebben voor de periferie.

ALAIN VAN HOUTTE. Klopt. Grote, internationale instellingen zullen in Brussel blijven, vooral omdat in het centrum veel wordt gerenoveerd. Ik geloof dat de uitbreiding van de Europese instellingen vooral op de Beaulieu-as (in Oudergem) zal gebeuren. Parallel daarmee zullen ze waarschijnlijk nog enkele “strategische” punten in de Leopoldwijk kopen, met enorm veel ruimte, 20, 30 of 40.000 m². Grote blokken, kortom.

De ondernemingen lijken een voorkeur te hebben voor nieuwe gebouwen. Wanneer ze verhuizen, laten ze kantoren achter die nog moeilijk te verhuren zijn. Vreest u binnenkort een onevenwicht tussen aanbod en vraag ? Komt er een tekort aan nieuwe kantoren en een overaanbod aan tweedehandsgebouwen ?

MICHAEL BAMBER. In het centrum van Brussel is bijna 100.000 m² beschikbaar. Rekening houdend met de beschikbare oppervlakte (bouw of renovatie) in de ruime periferie, denk ik dat er binnen zes maanden bijna 1 miljoen m² vrij zal zijn. Wanneer een onderneming verhuist, kiest ze gewoonlijk een gebouw van betere kwaliteit.

JEAN-CLAUDE VANDECAUTER. Ik denk de leegstand sinds het begin van het jaar inderdaad opnieuw groter wordt, terwijl die in 1995 lichtjes was gedaald. Er wordt op dit moment ongeveer 200.000 m² gebouwd, die dus binnen twee jaar beschikbaar zullen zijn. Die nieuwe ruimte zal zeker afnemers vinden, daaraan twijfel ik niet. Het probleem is dat die gebouwen steeds vlugger verouderen. Bedrijven beginnen een bepaalde architectuur te vragen. Soms is het gebouw zelf belangrijker dan de lokatie. Het is inderdaad een kwestie van mode, een beetje zoals in de auto-industrie. Gebouwen uit de jaren zeventig, op de Terhulpensteenweg bijvoorbeeld, zijn out. Architectuurscholen moeten een rol gaan spelen om te voorkomen dat een gebouw te snel uit de mode raakt.

ALAIN VAN HOUTTE. De leegstand situeert zich op iets meer dan 8 %. Ondanks het stijgende volume aan transacties is dat een lichte vooruitgang. Op de Brusselse markt is zowat 7 % van de gebouwen tweedehands, en de levenscyclus van producten wordt steeds korter.

ANNICQ DEMEULEMEESTER. De beschikbaarheid verbergt een belangrijke activiteit. Bedrijven maken gebouwen vrij en verhuizen naar kantoren met een kleinere oppervlakte. Een onderneming tekent bijvoorbeeld voor 1000 m² en maakt anderzijds 1500 m² vrij. Daarom stijgt de ratio tussen het aantal lege kantoren en de totale bestaande oppervlakte. De Leopoldwijk, bijvoorbeeld, heeft tweedehandsgebouwen in overvloed.

Philippe Tomberg

ANNICQ DEMEULEMEESTER (KING & CO) De wijk rond het Centraal Station zal zich waarschijnlijk voort ontwikkelen.

ALAIN VAN HOUTTE (JONES, LANG, WOOTTON) Er is vandaag geen neerwaartse druk meer op de prijzen van nieuwe gebouwen van hoge kwaliteit.

JEAN-CLAUDE VANDECAUTER (KNIGHT, FRANK & RUTLEY) De kwaliteit van het gebouw en de architectuur primeren vaak op de lokatie.

MICHAEL BAMBER (RICHARD ELLIS) In de randstad vermindert de leegstand niet meer.