Splitsen zoals het moet

De techniek van de gesplitste aankoop blijft de populairste en efficiëntste techniek om successierechten op onroerende goederen te vermijden. Maar dan moeten de spelregels wel worden gerespecteerd.

De gesplitste aankoop werd aanvankelijk vooral gebruikt voor de aankoop van een tweede verblijf. Sinds kort wordt die techniek ook populairder voor andere vastgoedinvesteringen, zoals de aankoop van verhuurappartementen, opbrengsthuizen, studio’s, garages, autostaanplaatsen en assistentiewoningen.

Bij zo’n aankoop worden de eigendomsrechten gesplitst: de ouders verwerven het vruchtgebruik, de kinderen de blote eigendom. De ouders kunnen in het onroerend goed wonen en het verhuren. Als ze overlijden, dooft het vruchtgebruik uit en gaat het automatisch over op de kinderen, zonder dat die successierechten hoeven te betalen. Daarvoor is wel vereist dat ze kunnen aantonen dat ze de correcte waarde van de blote eigendom zelf hebben betaald.

In de praktijk hebben de kinderen op het moment van de aankoop vaak niet voldoende geld om de blote eigendom te kopen. De ouders lossen dat vaak op door eerst geld te schenken. Vroeger had de fiscus daar geen problemen mee. Nadat de nieuwe antimisbruikbepaling op 1 juni 2012 van toepassing werd, nam de belastingadministratie een tijdlang tegenstrijdige standpunten in over de gesplitste aankoop. Sinds 1 september 2013 staat ze in twee gevallen toe dat een gesplitste aankoop wordt voorafgegaan door een schenking (zie kader Regels voor voorafgaandelijke schenkingen).

Marktconforme opsplitsing

De opsplitsing van de aankoopprijs moet marktconform zijn. De ouders mogen het vruchtgebruik niet te hoog en de blote eigendom niet te laag waarderen. De verhouding tussen de waarde van het vruchtgebruik en die van de blote eigendom moet in principe worden vastgesteld volgens de burgerrechtelijke regels. Hoe ouder de ouders zijn, hoe duurder de blote eigendom wordt. De omzettingstabellen zijn verschenen in het Belgisch Staatsblad van 15 januari. De tabellen worden jaarlijks aangepast afhankelijk van de levensverwachting en de evolutie van de rentevoet. Er wordt ook een onderscheid gemaakt tussen mannen en vrouwen.

Stel dat een koppel waarvan de man 60 en de vrouw 58 is, een appartement aan zee van 300.000 euro wil kopen. Volgens de tabellen bedraagt de waarde van het vruchtgebruik 51,43 procent. De ouders moeten dan 300.000 euro x 51,43 procent = 154.290 euro betalen voor het vruchtgebruik, en de kinderen de resterende 145.710 euro voor de blote eigendom. De kinderen moeten via een lening of een schenking dus een vrij groot bedrag verzamelen.

Het voorschot opsplitsen

Bij de meeste verkopen van een onroerend goed moet een voorschot worden betaald. Stel dat het voorschot 20.000 euro bedraagt. Een eerste mogelijkheid is dat de ouders 20.000 euro x 51,43 procent = 10.286 euro van het voorschot voldoen, en de kinderen 9714 euro. Een andere oplossing is dat de ouders het voorschot helemaal op zich nemen, maar dat ze in de verkoopovereenkomst bepalen dat “dit voorschot moet worden aangerekend op het prijsaandeel van de vruchtgebruiker”. De ouders betalen dan wel het volledige voorschot, maar dat wordt verrekend bij de volledige betaling om tot de juiste verhouding te komen.

Aankoopoptie en voorkooprecht

De ouders kunnen eventueel een aankoopoptie en een voorkooprecht op de blote eigendom bedingen. Zo vermijden ze problemen als de verstandhouding met hun kinderen zou verslechteren en een van de kinderen de blote eigendom wil verkopen.

Aanwas van vruchtgebruik

Veel ouders laten het vruchtgebruik aanwassen bij de langstlevende. Als een partner overlijdt, valt zijn deel van het vruchtgebruik toe aan de andere partner. Op die manier beschikt de langstlevende over het hele vruchtgebruik en behoudt hij de controle. Een aanwas van vruchtgebruik wordt in principe niet belast, ongeacht het huwelijksstelsel. Zonder aanwas komen de kinderen bij het eerste overlijden gedeeltelijk in onverdeeldheid en kunnen ze eisen uit de onverdeeldheid te treden of een deel van de huurgelden vragen.

JOHAN ADRIAENS EN JOHAN STEENACKERS

De waarde van het vruchtgebruik en de blote eigendom moet marktconform zijn.