‘Sommige bankiers zou je voor de rechter moeten dagen’

De afschaffing van de woonbonus en het verbod op woningbezoeken gedurende de lockdown hebben de Belgische vastgoedmarkt ontwricht. John Romain, de oprichter en zaakvoerder van Immotheker Finotheker, maakt zich zorgen over jonge mensen die willen lenen voor hun eerste aankoop.

De banken hebben de voorbije maanden betalingsuitstel verleend voor 122.393 woonkredieten. Het gemiddelde uitstaande bedrag van die leningen bedraagt iets meer dan 105.000 euro. Het uitstel werd eerst voor maximaal zes maanden toegekend, maar kan in september onder bepaalde voorwaarden worden verlengd tot het einde van het jaar. Eind april, anderhalve maand na de afkondiging van de lockdown, hadden al 90.000 particulieren bij de bank aangeklopt om de maandelijkse aflossingen van hun hypothecaire lening op te schorten.

John Romain, de oprichter en zaakvoerder van Immotheker Finotheker, waarschuwt al lang dat de leningslast van veel gezinnen – de verhouding tussen hun maandelijkse aflossingen van kapitaal en intresten en hun maandelijkse inkomsten – te hoog is. Volgens Romain is dat een gevolg van het beleid van de banken en hun toezichthouder, de Nationale Bank van België.

Bent u geschrokken dat zoveel mensen zo snel betalingsuitstel hebben gevraagd?

JOHN ROMAIN. “Als meer dan 40 procent van het inkomen van mensen naar de afbetaling van hun lening gaat, dan weet je dat ze geen spaarcapaciteit hebben. Bankiers die hun klanten hebben toegelaten zo’n hoge leningslast op hun schouders te nemen, zou je voor de rechter moeten dagen. Als mensen al met betalingsproblemen kampen na één maand zonder inkomsten, hebben ze slecht of geen advies gekregen van hun bankier. Sommige mensen zitten al vier maanden zonder inkomsten, en dat zal misschien nog maanden duren. Zoiets valt niet te voorzien.”

U hebt al vaker aangekaart dat de kortere looptijden van leningen er de jongste jaren toe hebben geleid dat mensen minder spaarcapaciteit hebben. U pleit voor een kredietverzekering voor jonge gezinnen.

ROMAIN. “Vroeger zeiden we tegen mensen dat ze een buffer van drie tot zes maanden loon op hun spaarrekening moesten hebben. Vandaag slagen jonge mensen daar niet meer in. Ze worden gedwongen hun laatste spaarcenten in de aankoop van hun woning te stoppen, om toch maar te voldoen aan de norm om maximaal 90 procent van de aankoopprijs te lenen. De Nationale Bank vindt dat de Belgische vastgoedmarkt oververhit is. Banken sturen de klanten al jaar richting zo kort mogelijke looptijden, waardoor consumenten voor eenzelfde leenbedrag maandelijks meer moeten afbetalen. Dat komt de financiële gezondheid van de klant niet ten goede.

“Sinds dit jaar mogen de Belgische banken van de toezichthouder ook niet veel kredieten meer verstrekken waarvan het ontleende bedrag hoger is dan 90 procent van de waarde van het vastgoed. Slechts 35 procent van de mensen die voor het eerst een woning kopen, kunnen een lening met een quotiteit van meer dan 90 procent krijgen. Slechts 5 procent mag lenen tot een quotiteit van 105 procent. Bij vastgoedbeleggers is de norm 80 procent en is een afwijking van 10 procent op die norm toegestaan. Vroeger kon je tot 115 procent van de waarde van je huis lenen.

“Vlaams minister van Financiën Lydia Peeters (Open Vld) stelde voor aan de financiële instellingen een kredietverzekering te aanvaarden als compensatie voor gezinnen die er niet in slagen 10 procent eigen inbreng op tafel te leggen. Bij wanbetaling door de kredietnemer neemt de verzekeringsmaatschappij de aflossing over. Het voorstel is in een lade verdwenen. Nochtans weten alle betrokkenen dat de totale kostprijs van een kredietverzekering vele malen lager is dan wat de banken als tarieftoeslag aanrekenen aan de kredietnemers (kredietnemers met een hoge quotiteit moeten een veel hogere rente betalen, nvdr). Als we niets doen, blijven jonge mensen in de kou staan en zullen er in de toekomst minder woningeigenaars zijn.”

De banken rekenen een rentetoeslag van 0,8 tot 1,65 procentpunt aan voor kopers die willen lenen met een quotiteit van meer dan 90 procent. Is dat overdreven?

ROMAIN. “De kredietverstrekkers in ons land hebben het voorbije jaar hun winstmarges opgekrikt. Ze rekenen de forse daling van de Belgische rente maar heel beperkt door. Van begin 2019 tot 6 juli 2020 daalde de rente van Belgische overheidsobligaties met een looptijd van 25 jaar met 1,18 procentpunt. Die forse daling vertaalde zich in een daling van de hypothecaire rentes met slechts 0,21 procentpunt. Daar komt de rentetoeslag van 1 tot 1,65 procent nog eens bovenop. Die forse verhoging van de woonkredietrente gebeurt vooral op de kap van jonge mensen die minder eigen middelen hebben en een eigen woning van 200.000 à 300.000 euro willen kopen.

“Ik vermoed dat 40 tot 45 procent van de mensen hun woonkrediet nog zou kunnen herfinancieren. De rentevoeten zijn historisch laag. Het is de moeite waard het op zijn minst te bekijken. Een lagere rente onderhandelen met de bank is iets structureels. Je kunt financiële ademruimte creëren door je maandelijkse aflossingsbedrag te verlagen. En als je die ruimte niet nodig hebt, dan kun je de looptijd van je lening inkorten. Je moet wel herfinancieren voordat je je werk kwijt bent, want anders sta je in een zwakke onderhandelingspositie.”

Zijn er ook banken die geen woonkredieten meer toekennen aan gezinnen die minder dan 10 procent van de aankoopprijs van de woning op tafel leggen?

ROMAIN. “Ja. Er zijn verschillende banken die dat weigeren. Het gevolg is dat de kredietnemers die geen zak geld van hun ouders hebben meegekregen, allemaal bij dezelfde banken terechtkomen. Daardoor zit die groep banken heel snel aan het quotum van 35 procent. Ik vind dat de toezichthouder de banken zou moeten verplichten zowel leningen met een quotiteit boven 90 procent als leningen met een quotiteit onder 90 procent toe te kennen.

“Er wordt veel te veel gekeken naar de zogenoemde loan-to-valueratio. Dat is de verhouding tussen het geleende bedrag en de waarde van de woning. Er zou veel meer moeten worden gekeken naar de inkomsten van de gezinnen. Zijn die inkomsten stabiel? Zijn er geen andere schulden? Kunnen ze de kosten voor de notaris en de lening zelf betalen? Is de verhouding tussen hun nieuwe hypotheeklasten en hun inkomsten gezond? Dan zie ik geen reden om leningen te weigeren.”

U merkt op dat er veel minder woonkredieten zijn aangevraagd in de eerste helft van 2020 dan in dezelfde periode in 2019. Kunnen we daar wel iets uit afleiden in coronatijden?

ROMAIN. “In de laatste drie maanden van 2019 zijn door de aangekondigde afschaffing van de woonbonus ruim de helft meer aktes verleden. Er was een rush op vastgoed. Die woningen zijn weg. Daardoor is er schaarste in het aanbod. Het bewijs is dat de prijzen van huizen, en vooral van appartementen, zijn gestegen dit jaar, terwijl er 30 procent minder kredieten zijn aangevraagd.

“De vastgoedmarkt is volledig ontwricht door de afschaffing van de woonbonus en daarna door de lockdown. Er zijn twee maanden lang geen woningbezoeken mogelijk geweest in ons land. In Nederland mochten die bezoeken wel gewoon doorgaan. Er worden onder gesloten omslag knotsgekke prijzen geboden, omdat iedereen zich stort op de woningen die op de markt komen.”