Sluit nog een compromis voor eind dit jaar

De levering van een nieuw gebouw met de erbij horende grond wordt vanaf volgend jaar voor het geheel aan hetzelfde btw-stelsel onderworpen. Als het nieuwe gebouw met btw wordt verkocht, zal de erbij horende grond ook aan btw onderworpen zijn. Omgekeerd, als de overdracht van het gebouw niet aan btw onderworpen is, blijft ook de bijhorende grond buiten de toepassing van de btw.

Dat alles is revolutionair. Tot op heden is op de grond nooit btw verschuldigd. Bij de verkoop van een gebouw is op het grondgedeelte registratierecht verschuldigd, ook als het gebouw met btw verkocht wordt. Dat scheelt een slok op de borrel. Zeker als de koper een particulier is. Die kan de betaalde btw meestal niet recupereren. Voor hem vormt de btw, net als het registratierecht, een kostprijselement. Een overdracht van de grond met btw kost hem 21 procent. Een overdracht van dezelfde grond met registratierecht kost veel minder. Afhankelijk van het gewest waar de grond gelegen is, schommelt het tarief van het registratierecht van 10 tot 12,5 procent.

Europa laat België geen keuze. Het Europees Hof van Justitie heeft jaren geleden beslist dat grond en gebouw aan hetzelfde btw-stelsel onderworpen moeten worden. België was dus verplicht zijn btw-reglementering aan te passen. Maar dat is niet van een leien dakje verlopen. De implementatie van de rechtspraak van het Europese Hof heeft in een aantal gevallen hoe dan ook een verhoging van de kostprijs van onroerendgoedtransacties tot gevolg. Die pil doen slikken was niet vanzelfsprekend.

Zo’n wijziging heeft bovendien een communautair aspect. De btw is een federale aangelegenheid. Terwijl de registratierechten op de verkoop van onroerend goed toekomen aan de gewesten. Als op de bijhorende grond geen registratierechten, maar wel btw verschuldigd is, dalen de inkomsten van de gewesten, en gaan die van de federale overheid erop vooruit.

Maar hoe belangrijk deze nationale besognes ook zijn, zij kunnen de Europese molen niet tegenhouden. En dus kon België niet anders dan zijn wetgeving aanpassen.

De nieuwe regeling treedt begin volgend jaar in werking. Met dien verstande dat de overheid er alles aan doet de pil zo veel mogelijk te vergulden.

De grond die behoort bij een gebouw dat met btw wordt verkocht, zal ook slechts aan btw onderworpen worden als aan verschillende voorwaarden voldaan is. De nieuwe regeling zal enkel gelden als grond en gebouw gelijktijdig worden verkocht, en bovendien door dezelfde persoon. Zo gauw er een verschil in tijd is of in personen die als verkopers optreden, blijft alles dus in principe bij het oude. Maar het staat nu al in de sterren geschreven dat deze voorwaarden tot veel discussies aanleiding zullen geven. Want wat is een verschil in tijd? Volstaat een seconde? Een uur? Twee dagen? Een maand? En wat als de verkoper de verkoop eerder kunstmatig opsplitst en hij de grond laat verkopen door iemand anders (bijvoorbeeld een gelieerde groepsvennootschap)? Allemaal vragen waarop vandaag geen sluitende antwoorden bestaan.

Inmiddels is vanuit de regering officieel bevestigd dat verkoopcompromissen die nog voor het eind van dit jaar gesloten worden, aan de nieuwe regeling ontsnappen. De vraag is dan hoe je bewijst dat een compromis nog dit jaar afgesloten is. Vanuit de regering is daarop geantwoord dat dit bewijs volgens de normale regels geleverd kan worden. In principe moet men dus bewijzen dat het compromis nog dit jaar vaste datum verkregen heeft. Maar de mogelijkheden om dit te bewijzen zijn eerder schaars. Het overlijden van een van de contractpartijen geeft aan de overeenkomst onbetwistbaar vaste datum. Maar dat helpt vanzelfsprekend (bijna) niemand vooruit. Vandaar allicht dat staatssecretaris Clerfayt heeft laten verstaan dat het bewijs eveneens geleverd kan worden aan de hand van gegevens waaruit ontegensprekelijk blijkt dat er effectief een compromis bestaat. Zo bijvoorbeeld het feit dat een krediet bij de bank aangevraagd is, en uit de communicatie met de bank blijkt dat het compromis aan de bank meegedeeld is.

JAN VAN DYCK – Advocaat en hoofdredacteur van Fiscoloog

Dat het compromis nog dateert van dit jaar, zal men met alle middelen kunnen bewijzen.