SECAFI/BEVAKI. Huisjes van papier

Beleggen in vastgoed wordt dra een stuk makkelijker. Met dank aan de sicafi/bevaki !

“Vastgoed ? ” Voor de partikulier hield dit tot vandaag niet meer in dan de aankoop van een eigen woonst of een appartementje aan zee. De loodzware fiskaliteit en de ondoorzichtigheid van de markt speelden hem parten. Alleen de professionele belegger wist te profiteren van de buitenkansjes op de vastgoedmarkt.

Oud zeer.

Maar de kentering is nabij. Beter laat dan nooit. Over de grens staat men immers al een stuk verder in de “effektizering” van het vastgoed (lees : het uitgeven onder de vorm van deelbewijzen). Zo kent men in de VS sinds jaar en dag de Real Estate Investment Trusts (REIT). Ook de Asset Backed Securities groeide er uit tot een begrip. Het betreft waardepapier met vastgoed als onderpand. In feite niks meer dan een bundel hypoteekleningen.

Uiteraard zijn ook de Belgische beleggers al een tijdje vertrouwd met de opdeling van een gebouw in deelbewijzen. Maar de markt van de vastgoedcertifikaten kampte met een gebrek aan likwiditeit, waardoor de doorbraak en het sukses uitbleven. Vandaar uiteindelijk de perfektionering van een tien jaar oud koncept : de Beleggingsmaatschappij met Vast Kapitaal voor Immobiliën (bevaki of sicafi).

In 1983 pleegde men reeds een eerste poging om de wet op de beleggingsfondsen uit te breiden tot vastgoedbeleggingen. Toch zou pas de mammoetwet van 1990 voorzien in de mogelijkheid een vennootschap op te zetten om te investeren in gebouwen. En vier jaar later is de kreatie van de bevaki nog steeds niet rond. Het wachten is op de goedkeurende krabbel van minister van Financiën Maystadt.

De bevaki is een naamloze vennootschap met als enige bestemming de direkte of indirekte kontrole over gebouwen. Het geheel van die panden vormt dan een patrimonium (het “vastgoedfonds”) dat verschilt van het “eigen” patrimonium van de vennootschap.

Gespreide belegging.

Voor de financiering van de vastgoedaankopen doet men een beroep op de beleggers. Die tekenen in op de certifikaten of deelbewijzen van het fonds. De publiek aangeboden deelbewijzen moeten een waarde hebben van minstens 200 miljoen frank. Tevens dient de bevaki aan enkele voorwaarden te voldoen.

Vooreerst moet de publieke verkoop van fondscertifikaten minstens 50 miljoen frank opleveren. Bovendien is een notering van het fonds op de beurs absoluut verplicht. De verhandelbaarheid op de Brusselse tweede markt moet met andere woorden gegarandeerd worden.

Verder wordt het fonds gehouden aan een “gespreide” belegging van de middelen. Zo mag men niet meer dan 20 % van de portefeuille in één enkel gebouw stoppen. Niet al het geld dient in België geïnvesteerd. Maar in de praktijk zullen de beleggingen zich om en rond de Belgische markt situeren. Dit maakt immers een betere transparantie en een vlottere “effektizering” mogelijk.

Open kaart.

De schuldgraad is beperkt. De schulden van de beleggingsvennootschap mogen niet meer bedragen dan 30 % van de totale activawaarde. Het beheer van de gebouwen in portefeuille moet objekt zijn van een aparte boekhouding. Specifieke regels sturen de verdeling van de opbrengsten en de kosten van het gebouw, wat niet het geval is bij de vastgoedcertifikaten.

De inventariswaarde zal minstens om de zes maanden berekend worden. Bovendien is de beleggingsvennootschap verplicht een halfjaarrapport en een jaarverslag te publiceren. De beheerders van toekomstige bevaki’s zullen dus informatie moeten vrijgeven, die men bij andere vastgoedprodukten niet publiceert.

Belangrijkste kenmerk van een vastgoed-bevak is echter het gunstige fiskale regime. De roerende en onroerende inkomsten van de bevaki vallen niet onder de vennootschapsbelasting. En de meerwaarden die de vastgoedportefeuille boekt, zijn slechts onderworpen aan de helft van de ondernemingsbelasting, nl. 20 %.

Nieuwe impulsen.

Maar is de oprichting van dit nieuw beleggingsinstrument echt nodig. Met andere woorden : met welk doel wil men deze bevaki’s in het leven roepen ?

In de eerste plaats om de kapitaalvlucht (vooral naar Luxemburg) tegen te gaan. De Luxemburgse wet maakte immers al in 1983 de oprichting van sicavs en sicafs mogelijk, óók voor beleggingen in vastgoed. De vastgoed-sicavs trekken heel wat Belgische belangstellenden, vooral door de afwezigheid van roerende voorheffing. Vandaar de noodzaak om in België een beleggingsvehikel te creëren, met (deels) analoge fiskale voordelen.

“De vastgoedmarkt nieuwe impulsen geven” vormt een tweede motief voor de kreatie van bevaki’s. De financiering van vastgoedprojekten gebeurde tot nog toe vooral door banken en kredietinstellingen, vaak tegen kondities die boven de heersende marktvoorwaarden lagen. De bevaki vormt aldus een oplossing voor wie een financiering tegen optimale voorwaarden nastreeft.

Met de bevaki wil de overheid tenslotte werkgelegenheid scheppen, met name in de bouwsektor. De injektie van vers geld in de vastgoedmarkt en de toegang tot goedkopere werkingsmiddelen moeten tot nieuwe banen leiden.

Flexibiliteit.

Tegenstanders zullen opmerken dat vergelijkbare buitenlandse beleggingsfondsen in vastgoed het op de beurs niet echt schitterend doen. Zowel de Luxemburgse vastgoed-sicafs als de Nederlandse vastgoedfondsen ontgoochelden. De sicafs staan soms tot 40 % onder hun intrinsieke waarde genoteerd.

Laten we echter niet overhaast oordelen. Deze beleggingsinstrumenten voor vastgoed bestaan nauwelijks 10 jaar. Veel te kort dus voor een lange-termijnanalyse, bij vastgoedbeleggingen de enige nuttige evaluatiemetode.

Bovendien zijn zowel de wetgeving óp als de strukturen ván deze instrumenten veel soepeler dan die van de nieuwe bevaki. En precies die flexibiliteit bedreigt de vitale doorzichtigheid van een vastgoedopdeling in deelbewijzen. De strikte regels en voorwaarden van de bevaki zullen dus de onderwaardering van dit soort aandelen tot een minimum beperken.

Mooie woorden.

Beleggers vragen zich ongetwijfeld af in welke mate een bevaki verschilt van een gewoon vastgoedcertifikaat ? Bedoeling was de bevaki een nòg gunstiger fiskaal regime verschaffen dan het vastgoedcertifikaat. Bezitters van dit certifikaat betalen slechts roerende voorheffing op het gedeelte van de uitkering dat als “rente” beschouwd wordt.

Bij de bevaki zou de roerende voorheffing met andere woorden helemaal wegvallen. En dat kon alleen, aldus het voorstel, via bevaki’s die hun inkomsten niet uitkeerden maar kapitalizeerden. Mooie woorden. Maar de minister van Financiën besliste er anders over. Van de bevaki zal alleen een uitkerings-variant bestaan. En op het dividend zal de bezitter roerende voorheffing moeten betalen.

Bevaki’s bieden ook voordelen voor eigenaars van een onroerend goed. Die kunnen hun bezit in bevaki-vorm gieten om de loodzware fiskaliteit te verlichten. Maar ook hier is het niet allemaal rozegeur en maneschijn. De bevaki in kwestie moet immers op de beurs gebracht worden. Wat enkel kan mits toestemming van de Kommissie voor Bank- en Financiënwezen. Een goedkeuring die er slechts komt indien het gebouw voldoet aan een aantal (zeer strikte) voorwaarden.

A. KARTELIS

Met de bevaki wil de overheid werkgelegenheid scheppen in de bouwsektor. Vers geld in de vastgoedmarkt leidt tot nieuwe banen.

De building “Charlemagne”, één van de kroonjuwelen uit de Cofinimmo-portefeuille. Deze groep ambieert sinds vele jaren het statuut van bevaki.