REQUIEM VOOR ‘HOUSE.COM’

De technologiebeurs Nasdaq implodeerde in het jaar 2000 en dreigde de rest van de aandelenmarkten mee te sleuren. De Amerikaanse consument werd continu op alle tv-zenders via zogenaamde tickertapes geconfronteerd met het smelten van zijn financiële rijkdom. De Amerikaanse centrale bank (Federal Reserve, kortweg Fed) onder leiding van haar toenmalige voorzitter Alan Greenspan creëerde daarop een nieuwe zeepbel, om het barsten van de eerste te compenseren.

Het was een cunning plan, zoals Baldrick in de serie Blackadder zou zeggen. Tussen 1999 en begin 2006 werden de aandelen van de Amerikaanse gezinnen 2 triljoen dollar (1) minder waard. Maar de stijging van het vastgoed compenseerde dat welvaartsverlies ruimschoots: de waarde verdubbelde in dezelfde periode, en de winst bedroeg 11 triljoen dollar.

Maar vandaag dreigt dat plan als een kaartenhuisje in elkaar te storten. De Amerikaanse huizenmarkt is sterk aan het afkoelen. Het aantal verkopen is met meer dan 20 % gedaald tegenover een jaar geleden. Tegelijk is de voorraad onverkochte huizen met 40 % toegenomen. Ook de aanvragen voor vergunningen zijn met meer dan 20 % gedaald.

De malaise wordt nog het best geïllustreerd met de index van de huizenbouwers, die een echte krach laat zien. Neen, dit is geen zachte landing. En de economie volgt de huizenmarkt (zie grafiek). Als dit klopt, is de Amerikaanse economie op weg naar een recessie in 2007.

Bob de Bouwer en Mickey Mouse. Want de huizenmarkt was nu net dé motor van de Amerikaanse economie in de afgelopen vijf jaar. Naar schatting 2 % van de 3,25 % groei in die periode is te danken aan de directe en indirecte bijdrage van het vastgoed in de States. Een derde tot de helft van de jobcreatie mocht op het conto worden geschreven van de bouw en aanverwante activiteiten – met functies zoals architecten, vastgoedmakelaars, hypotheekverkopers, interieurconsulenten en andere huizenklussers.

De toename van het aantal banen in de bouwsector wordt trouwens alleen geevenaard door de jobgroei in de ontspanningssector. Het was dus een goede periode voor Bob de Bouwer en Mickey Mouse. Maar er kwamen bijna geen jobs bij in de detailhandel, ondanks een nooit geziene consumptie-obesitas van de Amerikaanse consument. De erosie op zes jaar tijd in de Amerikaanse industrie is dan weer dramatisch.

Zonder de huizenbubbel zou de Amerikaanse economie na 11 september 2001 in een zware recessie zijn verzeild. Deze zeepbel overtreft echter die van Nasdaq in 2000, en wel om de volgende redenen:

– De waarde van vastgoed in de totale activa van de gezinnen bedraagt meer dan het dubbele van die van aandelen, en is vele malen groter dan die van technologieaandelen.

– Vastgoed wordt veel vaker aangekocht met geleend geld (en dan nog dikwijls met variabele rente, die nu veel duurder is geworden), waardoor een correctie ook sneller tot zware financiële problemen kan leiden.

De meeste analisten relativeren echter de ernst van de huidige vastgoedcorrectie. Dat is dan weer een gelijkenis met de Nasdaqcorrectie. Ook toen bleven de meeste financiële instellingen relativeren tot het technologiekalf verdronken was. De vastgoedmarkt leent zich daar nog meer voor omdat:

– Vastgoedprijzen niet dagelijks en niet transparant worden geafficheerd. Niemand weet dat de waarde van zijn pand sterk is gedaald, tot hij het zelf wil verkopen;

– Makelaars en instellingen ook maatregelen nemen om de problemen te verbergen. Zo worden bijvoorbeeld de bordjes ‘Te Koop’ beperkt, om de prijzen niet nog meer onder druk te zetten;

– Er soms transacties tussen de professionelen onderling worden gedaan om (virtuele) hoge transactieprijzen te realiseren, en zo de markt kunstmatig op peil te houden.

Een kaartenhuisje? In de afgelopen weken zijn beleggers supernerveus geworden van al dat slechte nieuws uit de Amerikaanse vastgoedmarkt. Er circuleren ook grafieken (2) die tonen dat de index van de huizenbouwers een jaar vooroploopt op de aandelenmarkten.

Net zoals bij de technologiekrach zal de Amerikaanse centrale bank het barsten van de ‘House.com’-zeepbel trachten te verzachten. Dat is de voornaamste reden waarom de Fed afgelopen zomer al een pauze heeft ingelast in haar renteverstrakking. Het zal ook de reden zijn waarom ze de rente waarschijnlijk al binnen de zes maanden zal verlagen.

De Amerikaanse vastgoedmarkt is cruciaal geweest voor de wereldeconomie. Het is dus onwaarschijnlijk dat de gevolgen van een harde landing van de Amerikaanse huizenmarkt beperkt zullen blijven tot de States.

De auteur is hoofdeconoom van Petercam Vermogensbeheer. Reacties: visienoels@trends.be (1) http://www.federalreserve.gov/releases/ z1/current/z1r-5.pdf (2) http://www.2000wave.com/article.asp?id=mwo082506

Geert Noels