RENOVATIE. Recyclagekantoren

Terwijl de vraag naar topklasse-kantoorgebouwen lichtjes

stijgt, dreigen tweederangspanden te verkommeren. Alleen renovatie kan ze van de sloophamer redden.

De tijden zijn veranderd. De eisen van huurders of kopers van kantoorruimte ook. Gebouwen moeten aan een groter aantal voorwaarden voldoen op gebied van techniciteit, indeling, flexibiliteit en komfort om nog een afnemer te vinden. Logisch dat meerdere verouderde, minder gunstig gelegen panden leeg komen te staan, en leeg blijven staan.

De eigenaars van deze panden staan voor een keuze die er eigenlijk geen is : hun gebouw laten verkommeren, of investeren in een vaak ingrijpende renovatie om het pand weer verhuurbaar te maken. Een evolutie waar steeds meer vastgoedmakelaars op inspelen. Ze nemen de rol van projektmanager op zich, en trachten eigenaars ervan te overtuigen hun pand de noodzakelijke opknapbeurt te geven.

Over deze problematiek een gesprek met Hugo Hendrickx van Immobiliën Hugo Ceusters, de makelaar die momenteel de renovatie van de Antwerpse gebouwen Theaterbuilding en Rijnkaaikoördineert, en in Brussel renovatieprojekten begeleidde in de Motstraat en de Guimardstraat, met Lucien Vanderstraeten van makelaar Jones Lang Wootton (JLW), die renovatie-oplossingen voorstelt aan de hand van het programma ‘Renovation Packages’, met Geoffroy Regout van DTZ Debenham Winssinger, en met Pascal Hendrickx, direkteur van het adviesbureau Seca Benelux, gespecializeerd in renovatie en het beheer van gebouwen.

– IMMOTRENDS. Steeds meer makelaars storten zich op de renovatiemarkt. Is die markt dan zo belangrijk ?

– LUCIEN VANDERSTRAETEN (JLW). Zeker. Brussel telt ongeveer 7,6 miljoen m² kantoren. Zowat 70 % daarvan dateert van voor 1980 en kan beschouwd worden als B-gebouwen, al is deze benaming misschien al te denigrerend. Wat er ook van zij, meer dan 5 miljoen m² kantoorruimte, vooral in het centrum van Brussel, komt in aanmerking om gerenoveerd te worden.

– HUGO HENDRICKX (CEUSTERS). Er is zowel in Brussel als in Antwerpen sprake van twee versnellingen. Nieuwe gebouwen vinden vlot een afnemer, verouderde panden wekken nauwelijks interesse. Renovatie van kantoren is echter geen nieuwe trend, het is vandaag de dag wel een absolute noodzaak om hele buurten van verloedering te redden.

– GEOFFROY REGOUT (DTZ). Wie spreekt over B-gebouwen, moet echter mijns inziens een onderscheid maken. De gebouwen van vóór 1970 zijn de ware B-panden, goed voor zowat 3 miljoen m² in Brussel. En er zijn de kantoren die dateren uit de periode tussen 1970 en 1980. Die vormen een totale oppervlakte van zowat 2,2 miljoen m². Voor elk van deze twee kategorieën past een ander soort renovatie. De oudste gebouwen vragen een ingrijpende opknapbeurt, voor de nieuwere volstaat vaak een lichtere ingreep.

– JLW. Inderdaad. Gebouwen van na 1970 moesten voldoen aan strengere voorwaarden inzake brandveiligheid dan die van ervoor. Geringere ingrepen volstaan om post-’70-panden in orde te maken met de huidige voorschriften. Voor gebouwen van vóór ’70 vergt dat meer werk.

– Hoe ingrijpend kan een renovatie zijn ?

– CEUSTERS. Alles hangt af van de wensen van de gebruiker. Verkiest de eigenaar aanvankelijk een lichtere, en goedkopere ingreep, dan trachten we hem er toch van te overtuigen het gebouw zo te renoveren dat het voldoet aan de huidige vereisten inzake flexibiliteit, technische kapaciteiten, en moduleerbaarheid (mogelijkheid om meerdere huurders onderdak te bieden). We advizeren ook een asbestsanering door te voeren.

– JLW. Het kan om van een lichte ingreep tot een zware renovatie van het type Atrium Park gaan, waar enkel de gevel behouden blijft.

– DTZ. Toch even vermelden dat wanneer ook de gevel aangepakt wordt, er een nieuwe bouwvergunning moet worden aangevraagd.

– PASCAL HENDRICKX (SECA). Ik onderscheid twee typen renovatie : een ingreep die het gebouw in de oorspronkelijke staat herstelt, en een zware renovatie die aan het pand een nieuwe funktie of bestemming geeft.

– DTZ. Vooraf moet de projektmanager samen met de eigenaar bekijken welke ingrepen nodig zijn om het gebouw weer konkurrentieel te maken. Is de indeling van het pand slecht, wijzig die dan. Verbeeldingskracht is hier een onmisbare eigenschap.

– CEUSTERS. Veel hangt ook af van het budget. Voor de eigenaar is rendement het toverwoord. Hij werkt met een simpel regeltje van drie : hoeveel kost het, welke huurprijs kan ik achteraf krijgen, en bij welk rendement brengt dit me ?

– Is het vaak niet beter een oud gebouw te slopen en een nieuw te bouwen, in plaats van een zware renovatie te doen ?

– DTZ. Toch niet. Kijk, een lichte renovatie kost minder dan 10.000 frank per m², een middelzware (waarbij de airconditioning wordt aangepakt, evenals het chasis van het gebouw) komt tussen 17.000 en 25.000 frank per m². Een zware ingreep kost ongeveer 35.000 frank per m², nog altijd minder dan het bouwen van een nieuw pand, waarvoor u op een kostprijs van 40.000 tot 45.000 frank per m² mag rekenen. Al deze getallen zijn uiteraard BTW en kosten voor architekten niet inbegrepen. Konklusie : zelfs een zware renovatie is goedkoper dan een nieuwbouw.

– Maar een renovatie die alleen de gevel overeind laat, moet toch evenveel kosten als een nieuwbouw ?

– JLW. En toch is een renovatie in zulke gevallen te verkiezen. Want wanneer de gevels ongeschonden blijven, moet geen nieuwe bouwvergunning worden aangevraagd. Bij een nieuwbouw wel. Sloopt men ook de gevels, zoals in het voorbeeld dat u aanhaalt, dan moet men opnieuw de toestemming vragen om te bouwen. Met het risico dat de overheid niet meer toelaat dat er op dezelfde plaats evenveel m² kantoorruimte komt, met evenveel parkeerplaatsen.

– CEUSTERS. Een zware renovatie is nog steeds interessanter dan slopen en een nieuw pand bouwen, omdat renovatie zoveel sneller gaat. Vaak kan de huurder ook gewoon blijven werken terwijl het gebouw geheel vernieuwd wordt. De eigenaar blijft huurgelden ontvangen terwijl hij investeert in een vernieuwd gebouw.

– Een zware investering in een ingrijpende renovatie, een eigenaar zal toch maar alleen bereid zijn dit te doen voor een ideaal gelegen pand ? Voor minder gunstig gelegen panden getroosten eigenaars zich waarschijnlijk minder financiële inspanningen.

– JLW. Voor minder gunstig gelegen panden is er inderdaad een probleem. Maar het is precies de taak van de verantwoordelijken op vastgoedgebied om de interesse van huurders en kopers opnieuw in de richting te sturen van tijdelijk minder aantrekkelijke buurten. De markt evolueert : wat nu een onaantrekkelijke lokatie lijkt, is morgen misschien een topligging. Het Airway Park in Zaventem had het ooit zeer moeilijk, maar ligt nu goed in de markt.

– DTZ. En van de Noordwijk en van Waterloo wilde ooit niemand weten. Vooruitziend zijn, is één van de eigenschappen van een goede makelaar.

– CEUSTERS. Het is onze taak eigenaars van minder gunstig gelegen panden te overtuigen hun gebouw te renoveren, zodat het klaar is wanneer de interesse voor de buurt in kwestie weer groeit.

– Vooruitziend zijn, moet dus ook de eigenschap zijn van eigenaars van kantoorgebouwen ?

– DTZ. Inderdaad. De AG-toren, nu bekend als Bastion Tower, onderging 5 jaar geleden een lichte opknapbeurt. Meer was volgens de eigenaar niet nodig. Het pand was bijna volledig verhuurd. Nauwelijks een half decennium later, toen het gebouw bijna geheel leeg stond, werd beslist een ingrijpende renovatie door te voeren. Uit noodzaak.

– JLW. Eigenaars moeten hun renovatie lang op voorhand plannen. Renoveert men wanneer het gebouw volledig verhuurd is, dan genereert men inkomsten tijdens de opknapbeurt. Achteraf zitten de huurders in een komfortabel en modern kantoorgebouw, en zullen ze sneller geneigd zijn hun huurkontrakt te verlengen. Renoveren om huurders te houden, is dus een belangrijk uitgangspunt. De ongemakken die de huurders tijdens de renovatie moeten ondergaan, kunnen gekompenseerd worden door een tijdelijke huurprijsverlaging. Eigenaars moeten er immers alles aan doen om leegstand te vermijden.

– CEUSTERS. Bijkomend voordeel van een renovatie bij een volledige bezetting, is dat de eigenaar in dat geval achteraf de huurders een lager kostenpakket kan aanbieden. Tijdens de renovatie verbetert men immers vaak de technische installatie, zodat de kosten voor de huurder achteraf minder hoog oplopen.

– JLW. De kosten zijn inderdaad steeds van meer belang. Huurders kijken niet langer alleen naar de huurprijs, maar ook naar het pakket bijkomende uitgaven : lokale belastingen, maandelijkse kosten, onroerende voorheffing,…

– SECA. Dat betekent eveneens dat het beheer van een gebouw steeds belangrijker wordt. Eigenaars zijn er zich hoe langer, hoe meer van bewust dat ze een hogere huurprijs kunnen vragen indien ze er in slagen de kosten te drukken. Een bijkomend argument dat voor renovatie pleit.

– JLW. Wie bij een renovatie materialen gebruikt die makkelijk te onderhouden zijn, zorgt ervoor dat de huurders een lagere kostennota krijgen, en kan een hogere huur vragen.

– Om leegstand tegen te gaan, moeten eigenaars hun gebouw renoveren. Wat kan de overheid doen ?

– JLW. Maatregelen nemen om huurders aan te trekken. Er bestaan bijvoorbeeld nogal wat belastingen die potentiële huurders afschrikken. Die verlagen, zou een stap in de goede richting zijn.

– CEUSTERS. De overheid moet in de eerste plaats een duidelijk wettelijk kader scheppen. (Ver)nieuwbouwers begeleiden, duidelijk maken wat ze moeten doen, en hoe lang het duurt om de nodige vergunningen te verkrijgen. Overheid en investeerders zijn partners : ze moeten samenwerken om ervoor te zorgen dat de huurders blijven komen. Geen tegenwerking, maar samenwerking.

– SECA. Van de overheid verwacht ik dat ze de lamentabele infrastruktuur, het wegennet, in de hoofdstad verbetert.

– Vormt het onderbrengen van appartementen in leegstaande kantoorgebouwen geen oplossing ?

– SECA. In Parijs gebeurt dit. De overheid geeft zelfs subsidies aan wie van zijn kantoorpand een appartementencomplex maakt.

– DTZ. In Brussel is dit echter onmogelijk. De huurprijzen voor appartementen liggen te laag om een renovatie met bestemmingswijziging rendabel te maken. Van kantoren flats maken kan, maar levert achteraf een te laag rendement op.

– CEUSTERS. Breng de overheid niet op ideeën. Als men ooit de verplichting oplegt dat leegstaande kantoorgebouwen moeten worden omgevormd tot flats, dan verlaten buitenlandse investeerders bij bosjes onze hoofdstad.

– Voor welke grote moeilijkheden komen eigenaars van kantoorpanden te staan bij een ingrijpende renovatie ?

– SECA. Eigenaars moeten oplossingen vinden voor huurders die willen blijven werken terwijl de renovatie plaatsvindt.

– JLW. De hoogte van de plafonds vormt een groot obstakel. Een wet uit 1978 bepaalde dat gebouwen vanaf een bepaalde hoogte onder een andere reglementering vielen. Gevolg : promotoren bouwden panden die net onder deze grens bleven, en stopten hier zoveel mogelijk verdiepingen in. Met erg lage plafonds. Vandaag de dag is de ideale hoogte van een etage 3,30 meter. Verdiepingen aanpassen aan die hoogte vergt een zware ingreep.

– CEUSTERS. Eén van de grootste uitdagingen is binnen het vooropgestelde budget blijven, ondanks de onverwachte moeilijkheden waar men op stoot.

– Het geheim van een goede renovatie is…

– JLW. Een goed programma. Vooraf zien wat kan en niet kan, welk budget haalbaar is, welk rendement beoogd wordt…

– DTZ. Verbeelding is van onschatbare waarde. Vaak is de aankoop van een aanpalend pand, en het voorzien van een gemeenschappelijk atrium voldoende om het eerste gebouw fors in waarde te doen stijgen.

– CEUSTERS. Voorafgaand en diepgaand overleg met de eigenaar. Project manager en eigenaar moeten samen bepalen welke de meest geschikte vorm van renovatie is voor een gebouw, op basis van de ligging, de verwachte huur… Over een face-lift mag men immers niet lichtzinnig beslissen.

Geert Wellens

HUGO HENDRICKX (CEUSTERS) De overheid moet een duidelijk wettelijk kader scheppen.

PASCAL HENDRICKX (SECA) Een goed beheer voorkomt zware renovatie-ingrepen.

LUCIEN VANDERSTRAETEN (JLW) Zowat 70 % van de kantooroppervlakte in Brussel komt in aanmerking voor renovatie.

GEOFFROY REGOUT (DTZ) Maak een onderscheid in klasse-B-gebouwen tussen panden van vóór ’70 en kantoren die tussen ’70 en ’80 werden gebouwd.