Regeren is vooruitzien

“Gouverner, c’est prévoir,” zo luidt het Franse gezegde. Maar die wijsheid wordt soms al te nadrukkelijk in de praktijk omgezet. De wijziging die recentelijk werd aangebracht aan het belastingstelsel van de onroerende inkomsten is daarvan een mooi voorbeeld.

Als een particulier een gebouw verhuurt, dan is de manier waarop hij zal worden belast, rechtstreeks afhankelijk van de hoedanigheid van de huurder, en van het gebruik dat deze van het gehuurde gebouw maakt. Is de huurder een particulier die het gebouw niet voor beroepsdoeleinden gebruikt, dan is de verhuurder niet belastbaar op basis van de werkelijk ontvangen huur, maar wel op het geïndexeerd kadastraal inkomen, dat voorts nog met ingang van het aanslagjaar 1998 met 40 % wordt verhoogd (tot en met het aanslagjaar 1997 bleef deze verhoging beperkt tot 25 %). De belasting op basis van het aldus verhoogde kadastraal inkomen geldt ongeacht de hoogte van de werkelijk ontvangen huur.

RECHTSPERSOON.

Is de huurder daarentegen een vennootschap of een andere rechtspersoon (bijvoorbeeld een vzw), dan ziet de situatie er volledig anders uit. De particuliere verhuurder is dan (in de regel) belastbaar op basis van de werkelijk ontvangen huur (met het geïndexeerde, en met 40 % verhoogde kadastraal inkomen als absolute ondergrens).

Het belastbaar inkomen is bijgevolg in dit geval minstens even hoog als bij verhuur aan een particulier die het gebouw niet voor beroepsdoeleinden gebruikt. Meestal zal het belastbaar inkomen evenwel veel hoger zijn. Omdat de werkelijk gevraagde huurprijs meestal ook veel hoger ligt dan het geïndexeerde en met 40 % verhoogde kadastraal inkomen.

De werkelijk ontvangen huurprijs mag weliswaar nog verminderd worden met een kostenforfait van gewoonlijk ook 40 %. Maar zelfs dan zal de belastbare basis meestal nog hoger zijn dan bij belasting op het geïndexeerde en met 40 % verhoogde kadastraal inkomen.

HOGER.

Een en ander heeft tot gevolg dat een particuliere verhuurder geneigd zal zijn een hogere huurprijs te vragen als hij een gebouw verhuurt aan een vennootschap of aan een andere rechtspersoon. Zodra in dit geval het nettobedrag van de werkelijk ontvangen huurprijs hoger is dan het geïndexeerde en met 40 % verhoogde kadastraal inkomen, zal de verhuurder immers meer belasting moeten betalen dan bij verhuur aan een andere particulier die het gebouw niet voor beroepsdoeleinden gebruikt.

Concreet : veronderstel een particulier die een gebouw verhuurt waarvan het geïndexeerde en met 40 % verhoogde kadastraal inkomen 100.000 frank bedraagt ; en waarvoor hij op jaarbasis een huurprijs vraagt van 300.000 frank. Bij verhuur aan een andere particulier die het gehuurde goed niet voor beroepsdoeleinden gebruikt, blijft de belastbare basis beperkt tot 100.000 frank. Bij verhuur aan een vennootschap of andere rechtspersoon zal belasting moeten worden betaald op de nettohuurprijs. Die bedraagt in het voorbeeld 180.000 frank (300.000 min het kostenforfait van 40 %). Om na belasting hetzelfde nettorendement te verkrijgen, moet de huurprijs dus omhoog.

HUISVESTING.

Het belastingstelsel heeft met andere woorden een nefast effect op de hoogte van de huurprijs. En maakt het voor instellingen die zich bezighouden met sociale huisvesting niet eenvoudig om geschikte huurwoningen te vinden. Bij verhuur aan een OCMW bijvoorbeeld is er immers ook sprake van verhuur aan een andere rechtspersoon, zodat de particuliere verhuurder meteen ook belastbaar wordt op basis van de (meestal) hogere nettohuur (terwijl de belastbare grondslag beperkt zou blijven tot het geïndexeerde en met 40 % verhoogde kadastraal inkomen wanneer de verhuurder rechtstreeks zonder tussenkomst van het OCMW zou verhuren aan de persoon voor wie de woning uiteindelijk bestemd is).

Om dat te verhelpen, werd enkele jaren geleden een oplossing uitgedokterd, waardoor de belastbare basis alsnog beperkt blijft tot het geïndexeerde en met 40 % verhoogde kadastraal inkomen. De voorwaarden luiden, ten eerste, dat er verhuur moet zijn aan een rechtspersoon die geen vennootschap is. En, ten tweede, dat deze verhuur moet gebeuren met het oog op de onderverhuring aan één of meer natuurlijke personen om uitsluitend als woning te worden gebruikt.

SOCIAAL.

De nieuwe wetsbepaling is dus op het lijf geschreven van de schoolvoorbeelden van sociale huisvesting : een particulier verhuurt bijvoorbeeld aan een instelling van sociale huisvesting, die de woning vervolgens onderverhuurt aan een hulpbehoevende particulier.

De sociale dimensie van de maatregel wordt (althans op het eerste gezicht) nog bijkomend onderstreept door de wijziging die onlangs aan deze regeling werd aangebracht. In het parlement was immers de opmerking geformuleerd dat de bestaande regeling beperkt zou blijven tot die gevallen waarin er effectief van onderverhuring sprake is ; en dus tot die gevallen waarin de onderhuurder wel degelijk een huurprijs betaalt.

In het kader van sociale huisvesting is dit evenwel geen evidentie. Verschillende hulpbehoevenden krijgen een woning ter beschikking waarvoor zij in de praktijk niets moeten betalen. Vandaar dat het parlement voorstelde om in de wettekst uitdrukkelijk te stellen dat voor de beperking van de belastbare grondslag niet vereist is dat er onderverhuring is ; maar dat het daarentegen volstaat dat het gebouw (door de hurende rechtspersoon) ter beschikking wordt gesteld van een natuurlijke persoon (of van verschillende natuurlijke personen) door wie het goed uitsluitend als woning zal worden gebruikt. Ook als door hem of door hen geen frank wordt betaald.

PATRICIERSWONING.

Opmerkelijk is evenwel dat deze wetswijziging misschien wel verantwoord kan worden door sociale overwegingen, maar dat de wettelijke regeling voor het overige hoegenaamd niet beperkt blijft tot de gevallen waarin er aan sociale huisvesting wordt gedaan.

Neem bijvoorbeeld het geval van een particulier die een dure patriciërswoning verhuurt aan een buitenlandse ambassade, die de woning vervolgens onderverhuurt of gratis ter beschikking stelt van de ambassadeur of andere diplomaten. Van sociale huisvesting kan in die omstandigheden uiteraard geen sprake zijn. Tot voor enkele jaren was de verhuurder in dit geval gewoon belastbaar op basis van de werkelijk ontvangen nettohuur. Sinds de invoering van de regeling inzake sociale huisvesting kan hij evenwel ook een beroep doen op de beperking van de belastbare grondslag tot het geïndexeerde en met 40 % verhoogde kadastraal inkomen, ongeacht de hoogte van de huurprijs die hij vraagt. En sinds de recente wetsaanpassing ook los van de vraag of er sprake is van onderverhuur, dan wel van gratis terbeschikkingstelling.

Hetzelfde geldt bij verhuur van bijvoorbeeld villa’s aan vzw’s of andere rechtspersonen (die geen vennootschappen zijn) en die deze woningen vervolgens onderverhuren of gratis ter beschikking stellen van hun directieleden. Hoewel hier ook moeilijk van sociale huisvesting kan worden gesproken, komt de particuliere verhuurder er hier eveneens vanaf met belasting op het geïndexeerde en met 40 % verhoogde kadastraal inkomen. Idem bijvoorbeeld bij verhuur aan de Regie der Gebouwen die het gebouw vervolgens bijvoorbeeld als ambtswoning ter beschikking stelt van ministers, provinciegouverneurs enzovoort.

AMBTSWONING.

In de coulissen wordt gefluisterd dat het in de praktijk bovendien wel eens voorkomt dat sommige ambtsdragers (die recht hebben op een ambtswoning), hun eigen woning aan de Regie der Gebouwen verhuren, waarna die woning als ambtswoning gratis ter beschikking wordt gesteld van de (verhurende) ambtsdrager. Ook niet direct een voorbeeld van sociale huisvesting. Maar wel een verhuur waarbij de verhurende ambtsdrager zeker na de recente wetswijziging blijkbaar ook hoogstens belastbaar kan zijn op het geïndexeerde en met 40 % verhoogde kadastraal inkomen.

TOEVAL.

Vandaar dat men zich terecht kan afvragen of de aangebrachte wetswijziging wel degelijk zo sociaal bedoeld is als in het parlement bij hoog en bij laag is beweerd. Voorlopig heeft men niemand op een uitspraak kunnen betrappen die in een andere richting wijst. Maar het mag minstens een zeer merkwaardig (of misschien wel ongelukkig) toeval heten dat het initiatief tot de recente wetsaanpassing werd genomen door een parlementslid dat kort daarna tot provinciegouverneur (met ambtswoning) werd benoemd. Vooral als men weet dat het fiscaal statuut van de ambtswoning en van de vergoedingen die daarvoor worden betaald, blijkbaar al lang een punt van discussie is.

Is van de recente wetswijziging gebruik gemaakt om meteen ook voor die problemen (of minstens voor een gedeelte ervan) in een oplossing te voorzien ? Het is niet uitgesloten. ” Gouverner” is per slot van rekening ” prévoir“, zoals de Fransen het zeggen. En het zou niet de eerste keer zijn dat daarbij de eigen belastingtoestand en/of die van collega’s niet uit het oog verloren wordt.

Jan Van Dyck

Jan Van Dyck is fiscalist.