Redde wie zich redden kan

De Brusselse kantorenmarkt presteerde in 2011 opnieuw ondermaats. De makelaars vluchten naar andere markten en segmenten. Kantooreigenaars mikken dan weer op renovatie en reconversie om hun panden voor leegstand te behoeden.

De vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle (JLL) begon in december zijn gebruikelijk jaaroverzicht van de vastgoedmarkt niet langer met de kantorenmarkt. De andere segmenten, het winkelvastgoed en de logistieke markt, kregen voorrang. Een teken aan de wand.

Is de kantorenmarkt dan een randverschijnsel geworden? Voor Gaëtan Clermont, de CEO van concurrent CBRE, is het vooral een strategische kwestie. “We staan voor een historische ommekeer op de vastgoedmarkt”, stelt hij. Hij verwijst onder meer naar de drastische en onomkeerbare afname van de ingenomen kantoorruimte, de concentratie van het gebouwenpark en de regionalisering. En hij is niet optimistisch: “Onze sector werd ervan beschuldigd de wereldwijde crisis uitgelokt te hebben. Maar al vanaf het einde van 2009, nadat de overheid de banken had gered, voelden we een snel herstel. De huidige crisis daarentegen treft zowel de staten als de banken. Ze zal langer duren en veel langer nazinderen. Daarom moeten we, meer dan ooit het geval was, mikken op geografische en sectorale diversificatie.”

Voor CBRE België geven twee recente feiten concreet vorm aan dat voornemen. Een: de krachtige opgang van het Antwerpse filiaal met onder meer de aanwerving van Luc Kiebooms, voorheen hoofd van het segment logistiek bij King Sturge. Twee: de oprichting van een filiaal in… Zwitserland. “Antwerpen is tegenwoordig net zo strategisch als Brussel”, zegt Gaëtan Clermont. Voor heel wat internationale ketens is Antwerpen een Europees bruggenhoofd van de eerste rang voor de logistieke en winkelactiviteiten.

Historisch lage opname

Op de Brusselse kantorenmarkt bereikte de take-up zijn laagste relatieve peil (vraag/aanbod) sinds mensenheugenis: amper 300.000m²; het gemiddelde over vijf jaar bedraagt 510.000m². Vooral de bedrijven lieten het afweten. De belangrijkste transactie van het jaar kwam op rekening van de Europese instellingen. Ze namen 45.000m² op in The Capital van AXA op het Schumanplein, een deal die al twaalf jaar in de pijplijn zat.

Het lage volume opleveringen in 2011 en de povere vooruitzichten voor ontwikkelingen in 2012 en 2013 zijn voornamelijk te wijten aan het gebrek aan financieringsmogelijkheden voor speculatieve projecten. Volgens JLL vertaalt zich dat in een daling van de beschikbaarheid in het zogenaamde central business district (van 7,3 tot 6,8%).

CBRE spreekt van een gemiddelde daling met 30 procent voor de gemiddelde huurbedragen. Na maanden van wollig taalgebruik over de gevolgen van het overaanbod in de hoofdstad geeft CBRE daarmee blijk van een lovenswaardige transparantie. Die openheid staat in schril contrast met de boodschap van eeuwige concurrent JLL. Die houdt het nog altijd bij de nominale waarden en huurprijzen die op jaarbasis slechts licht gedaald zijn in de Leopoldwijk (-3,2% tot 300 euro/m²/jaar) en het Noordkwartier (-4,9% tot 195 euro/m²/jaar). In de andere wijken zouden ze stabiel gebleven zijn. JLL stelt niettemin vast dat de incentives ongekende toppen scheren in de gedecentraliseerde zone en in de periferie, twee zones met een hoge beschikbaarheidsgraad (respectievelijk 16,8 en 21,4%).

Duurzaam

Enkel de gebouwen met een ruimschoots duurzaam EPB-certificaat lijken op termijn goed in de markt te liggen. Erik Verbruggen, die de makelaardij-afdeling bij JLL leidt, zegt daarover: “Ondanks het vooruitzicht dat de take-up waarschijnlijk beperkt zal zijn in 2012, zal de beschikbaarheidsgraad – vooral in het business district – normaal gezien toch dalen. Omdat er weinig speculatieve opleveringen zullen zijn en door de reconversie en renovatie van gebouwen. Want als gevolg van de ‘groene’ tendens verouderen gebouwen sneller. De eigenaars willen hun gebouwen zo snel mogelijk doen beantwoorden aan de nieuwe normen om de waarde en het huurpotentieel veilig te stellen.”

De vastgoedbevaks hebben die economisch en wettelijk dwingende tendens al snel erkend. Befimmo legt de laatste hand aan een omvangrijk opfrissingsplan in overeenstemming met de EPB-normen voor de Fedimmo-portefeuille die het eind 2006 heeft overgenomen.

De omschakeling van kantoren naar hotels, residentiële gebouwen, rusthuizen en scholen is een trend die bevestiging krijgt (130.000m² in 2010 en 180.000m² in 2011). In vergelijking met de enorme kantoorvoorraad (meer dan 11 miljoen m²) is dat echter een druppel op een hete plaat.

Een recent voorbeeld is de reconversie van de historische site van Solvay in Elsene. De combinatie Allfin-CFE haalde de opdracht binnen om de zowat 50.000m² kantoorruimte om te vormen tot woningen en winkels. Hetzelfde Allfin (Marnix Galle) heeft ook het historisch pand van de ASLK (25.000m² in de Wolvengracht) overgekocht van BNP Paribas. Deze zogenaamde Chambonsite wordt omgevormd tot een gemengd geheel van woningen, kantoren, winkels, hotels en studentenkoten. In het nummer 120 van de Koningsstraat, ooit het hoofdkwartier van Rossel, gaat binnenkort een Motel One-hotel met 490 kamers open. De Duitse fondsmanager Union Investment heeft eind december het koopcontract ondertekend met Besix RED, de eigenaar en bouwheer. Even verder heeft het Brusselse OCMW onlangs een verouderd gebouw overgekocht van het Duitse fonds SEB om het om te vormen tot sociale woningen. En dan is er nog de ombouw van het kantoorgebouw in de Broekstraat 33 (9108m²) tot een school.

Belgische institutionelen

Op de investeringsmarkt stellen de makelaars vragen bij het gebrek aan activiteit bij de meeste Belgische institutionele beleggers. “Hoewel er aan het einde van het jaar toch een aantal uitstekende aanbiedingen waren, moeten we vaststellen dat de institutionele beleggers op de achtergrond bleven”, zegt Gaëtan Clermont. Een verklaring is dat de financiering in deze crisistijden moeilijker verloopt. Bovendien moeten institutionele investeerders de risico’s nauwkeurig afwegen. Maar volgens Clermont ging het om erg doorzichtige operaties zoals activa van open Duitse fondsen die tijdelijk gesloten waren en waarvan de nakende heropening nu gedwongen verkopen aankondigen. Een voorbeeld is de Blue Tower van JP Morgan.

De lethargie onder de vooraanstaande institutionele actoren lijkt wel een beetje weg te ebben. Integrale heeft vlak na elkaar twee aankopen gedaan, allebei in Antwerpen: de eerste bij Leasinvest in Zwijndrecht voor 7,7 miljoen euro, de andere bij Banimmo, dat voor 15,4 miljoen euro zijn Antwerpse kantoren in de Lange Lozanastraat (6976m²) verkocht. Tot 2021 zijn die verhuurd aan Deloitte. Cofinimmo is in Frankrijk op zoek gegaan naar een nieuwe categorie van activa en vond er een portefeuille waarin de panden van de Franse verzekeraar MAAF zitten (zie kader C ofinimmo is niet langer een kantoorbevak). Die enkele transacties vormen echter de uitzondering en kunnen de algemene tendens niet keren. Midden januari maakte CBRE in zijn jaarverslag over 2011 niettemin gewag van een totaal investeringsvolume van 1,6 miljard euro, wat gezien de economische situatie niet slecht is.

De belangrijkste transactie van 2011 was de overname door Dexia Insurance van de KAM Building (38.000m2), een eigendom van de NMBS vlak bij het station van Brugge. Het investeringsbedrag bedroeg ongeveer 125 miljoen euro. Het is een ‘core-activa’ dat voor minstens 27 jaar verhuurd is aan federale en gewestelijke openbare instanties. “Dat is het soort producten waarnaar de grote spelers op zoek zijn: nieuw, goed gelegen, goed verhuurd. Risico’s nemen behoort duidelijk niet meer tot de geplogenheden”, zegt Gaëtan Clermont.

Zoals Marc Weidner, een Belg die bevorderd werd tot hoofd van het departement Immobiliën van het Amerikaanse fonds Franklin Templeton, onlangs opmerkte, is België op dit ogenblik een markt van ontwikkelaars die investeren in verouderde gebouwen die opgeknapt of omgebouwd moeten worden. Voor de eigenaars-investeerders zijn de tijden blijkbaar zo confuus dat zelfs de klassieke valorisatie te riskant geacht wordt. De yields (rendementen) van de Brusselse kantoorgebouwen gaan trouwens opmerkelijk de hoogte in, een indicatie dat de ontwaarding eindelijk vastgesteld wordt: van 5 procent voor de crisis zijn de rendementen nu gestegen tot dicht bij 6,5 à 7 procent.

PHILIPPE COULÉE

“Antwerpen is tegenwoordig net zo strategisch als Brussel”