Recordprijzen op een liquide vastgoedmarkt

Na een dipje in 2003 heeft de Knokse vastgoedmarkt zich vorig jaar meer dan hersteld. De referentieprijs voor appartementen nam in 2004 met maar liefst 28 % toe. Toch menen de meeste waarnemers dat het plafond nog niet bereikt is.

Ook in 2004 bleef trendy Knokke de vastgoedmarkt aan de Belgische kust aanvoeren. Met 1385 transacties, appartementen en villa’s samen, bevestigt Knokke zijn positie van meest dynamische markt. De verkoop van appartementen op de secundaire vastgoedmarkt steeg met 13 % in vergelijking met 2003. Er werden in 2004 echter 7 % minder villa’s verkocht dan het jaar ervoor.

De stijgende vraag stuwde de referentieprijs van de appartementen verder de hoogte in: +28 % op één jaar tijd, van 250.000 euro naar 320.000 euro. In het topsegment was de prijsklim iets minder uitgesproken: de negende decielprijs (90 % van het totaal aantal verkopen noteert onder deze prijs) bedraagt nu 450.000 euro, een prijsstijging met ‘slechts’ 14 % in vergelijking met 2003. Thibaut Van den Berghe van Agence Het Zoute bevestigt deze tendens: “Een riant luxeappartement op een toplocatie is vandaag niet veel goedkoper dan een bescheiden villa. Bovendien worden topappartementen steeds schaarser. Veel kapitaalkrachtige kopers lonken naar de interessanter geprijsde villa’s. We verwachten dat de prijs voor topappartementen nog lichtjes zal stijgen maar, dat de prijzen voor villa’s een inhaalbeweging zullen inzetten.”

Of is die al ingezet? Ondanks de daling in het aantal transacties, stijgt de referentieprijs voor villa’s boven de kaap van één miljoen euro: van 842.129 euro in 2003 naar 1.041.150 euro in 2005, of een stijging met 24 %. De riante villa’s in het Zoute zijn de afgelopen vijf jaar het felst in waarde gestegen. De negende decielprijs bedroeg in 1999 991.574 euro; in 2004 was dit al opgelopen tot een slordige 1.787.051, een stijging met maar liefst 80 %!

“Maar,” zegt Thibaut Van den Berghe, “de prijs voor de lucratiefste investering gaat naar de Knokse garageboxen. Die zijn op amper vier jaar tijd verdubbeld in prijs: van nauwelijks 40.000 euro naar 80.000 euro.”

Stagnatie op de huurmarkt

Op de huurmarkt gaat het er minder hectisch aan toe. Onder druk van de goedkope (vliegtuig)reizen naar het buitenland, zijn de huurprijzen in de meeste Belgische kustgemeenten min of meer status-quo gebleven. Zo ook in Knokke. De Confederatie van Immobiliënberoepen van België (CIB) beveelt aan haar leden een stijging van 2 % aan.

“De huurprijs in Knokke is grosso modo gebaseerd op twee parameters: het strand en het Zoute,” legt Alex De Wulf, vennoot bij Immo Bis uit. “Een pand wordt duurder verhuurd naarmate de afstand tot beide referentiepunten kleiner wordt. Echte topappartementen en villa’s worden doorgaans weinig verhuurd. De huurprijzen zijn erg hoog en de eigenaars houden hun optrekje liever beschikbaar voor zichzelf.” Wie zich een villa in Knokke kan permitteren, ligt doorgaans niet wakker van enkele weken huuropbrengst.

Augustus is in Knokke de absolute topmaand met allerhande festiviteiten en happenings. De huurprijzen zijn dan op hun hoogtepunt: een massale vraag gecombineerd met slechts een beperkt aanbod aan appartementen, want de meeste eigenaars vertoeven in die periode het liefst zelf aan de kust.

Nieuwe projecten in zicht

De projectontwikkelaars zijn in Knokke intussen koortsachtig op zoek naar nieuwe expansiemogelijkheden. Na de herovering van de kustlijn stoten die vastgoed- conquistadores op een nieuw eldorado in de buurt van het dorpscentrum en de oude volkswijken van Knokke.

“Kleinere appartementsblokken van pakweg vijf verdiepingen hoog, bieden nog mogelijkheden,” legt Alex de Wulf uit. “In ruil voor bijvoorbeeld de volledige renovatie van de gevel verwerven projectontwikkelaars bij de vereniging van eigenaars de exploitatierechten voor het dak. Met die rechten op zak bouwen ze dan boven op het dak nog twee verdiepingen bij. Of men gooit het hele gebouw tegen de vlakte en zet er een hogere nieuwbouw voor in de plaats. Alle bestaande eigenaars ‘ruilen’ maar al te graag hun oud pand voor een nieuw.”

Als alternatief voor de villa’s van het Zoute of de appartementen op de zeedijk ziet Alex de Wulf een mooie toekomst voor de woonerven die in de buurt van het stadscentrum worden gebouwd: groepjes van een vijftiental ruime woonhuizen, gebouwd in een zelfde stijl en eventueel geconcentreerd rond een gemeenschappelijke binnentuin. Ze mikken op een publiek van gepensioneerde babyboomers. Een generatie kwieke zestigers die hun villa uit de Antwerpse of Brusselse rand wil verkopen om zich permanent in Knokke te vestigen en dagelijks te genieten van de rust, de gezonde lucht en de culinaire geneugten. De prijzen variëren tussen de 400.000 en 500.000 euro in de dorpskern met pieken tot één miljoen euro in het Zoute.

En achter de golfterreinen in de driehoek Graaf Jansdijk, Jan Devischstraat en het Sportstadion Olivier renoveert men volop oude rijwoningen in ‘Zoutestijl’: witgekalkte muren, afwerking in hout, soms met een strooien dak. Vijf jaar geleden kocht je nog zo’n huisje voor 180.000 euro. Nu tel je daar minstens 400.000 euro voor neer.

Eveneens in die ‘gouden driehoek’ ligt het renovatieproject Witteduivenhof. Het gelijknamige kasteel zal opgedeeld worden in veertien moderne appartementen. De werken moeten nog beginnen, maar alles is al verkocht. Eentje wordt momenteel zelfs al in herverkoop aangeboden voor de prijs van 750.000 euro!

Thierry De Nil van Immo De Nil merkt op dat ook verder naar het binnenland, in Westkapelle, de grondprijzen aan een steile klim zijn begonnen. “In zeven jaar tijd sprong de prijs per vierkante meter daar van 175 euro naar 500 euro,” stelt hij.

In het meer familiale Heist staat er een verkavelingsproject op til strikt voorbehouden aan Knokkenaars. Bedoeling is om de exodus bij de lokale bevolking enigszins af te remmen, maar of een prijskaartje van 200.000 euro daar democratisch genoeg voor is?Laurenz Verledens

Laurenz Verledens