Re-Vive wordt een dienstverlener

De projectontwikkelaar Re-Vive haalt vers geld op en lonkt naar het buitenland. Maar eerst heeft hij nog grootse plannen in thuishaven Gent.

Aan de rand van de Gentse binnenstad bouwt Re-Vive de nieuwe wijk WATT. Op een terrein van 1,1 hectare tussen de Nieuwewandeling en de Coupure komen 74 wooneenheden rond een binnentuin van 2000 vierkante meter. Het is een project in samenwerking met Canal Properties. Onder de naam WATT The Firms renoveert Re-Vive ook de voormalige kantoren en twee loodsen van een oude oliefabriek tot een shared space (4000 m2) voor een tiental creatieve bedrijven, waarin ook horeca en een tentoonstellingsruimte komen.

In een oud pakhuis aan de overzijde van de Leie timmert Re-Vive intussen al volop aan WATT Factory. “Volgend jaar openen we daar onze eigen Gentse accelerator”, vertelt Nicolas Bearelle, de CEO van Re-Vive. “In een gebouw van ongeveer 3000 vierkante meter willen we jonge, groeiende bedrijven huisvesten die werken rond thema’s als klimaatverandering en slimme steden. We creëren daar de ideale biotoop voor snelle groeiers. Zo werken we samen met de afdeling Tech Transfer van UGent en de Vlerick Business School aan een programma om die scale-ups te adviseren als ze met managementvragen zitten of nieuwe technologieën willen uittesten. We praten ook met private-equityspelers, zodat onze gebruikers dicht bij de bron zitten als ze denken aan een kapitaalronde.”

Het project wordt opgezet met enkele bevriende investeerders uit de technologie- en vastgoedsector en krijgt een eigen managementteam met Yonca Braeckman, voormalig operations manager bij startups.be, als CEO. De ambitie is groot. Nicolas Bearelle verwijst naar zijn contacten met enkele gerenommeerde onderzoekers en proffen bij Stanford University en MIT en benadrukt dat WATT Factory meer moet zijn dan een Gents verhaal. “We mikken op de toppers in die domeinen. Dus kijken we naar heel Vlaanderen en zelfs internationaal.”

Nieuw fonds

Re-Vive zal zelf ook zijn intrek nemen in WATT The Firms. En Bearelle verwacht veel van de wisselwerking tussen Re-Vive en het ondernemend talent in WATT Factory. “Wij kunnen die bedrijven ondersteunen met praktijkervaring. Tegelijkertijd zitten we dan ook op de eerste rij om nieuwe technologie op te merken en ze vervolgens toe te passen in onze wijken. In onze sector is een verschuiving aan de gang van productie naar diensten en toegevoegde waarde. De toekomst ligt in real estate as a service.”

Er is nog een reden waarom Re-Vive verhuist naar WATT: het huidige kantoorgebouw wordt te klein. Nicolas Bearelle richtte Re-Vive in 2009 op samen met Piet Colruyt. Drie jaar geleden vestigde het bedrijf zich op Den Draad, een gemengd project op een voormalig industrieterrein in Gentbrugge en de eerste realisatie van Re-Vive. “De financiering van ons kantoor loopt over vijftien jaar, ook vanuit het idee dat we hier toch wel lange tijd zouden blijven. Niet dus.”

Het team van Re-Vive telt 23 medewerkers. In 2010 zette Re-Vive een eerste private-equityfonds op poten, met een kapitaal van 20 miljoen euro. Twee jaar later haalde het nog eens 50 miljoen euro op. Beide fondsen zijn intussen volledig geïnvesteerd in projecten verspreid over Vlaanderen en Brussel. De rode draad is duurzaamheid. Bearelle: “We ontwikkelen nog altijd alleen op binnenstedelijke brownfields: we kopen stadskankers, saneren die en bouwen er duurzame wijken op.”

Met het tweede fonds voegt Re-Vive dit jaar nog drie nieuwe projecten toe aan de ontwikkelingsportefeuille. In Mechelen kocht het de Comet-site, tussen de Koningin Astridlaan en de Leuvense Vaart. Op een terrein van 4 hectare komen 350 woningen. De recentste aanwinst (oktober) is een terrein van 6 hectare van Agfa-Gevaert in Edegem, achter Fort 5. Ook daar mikt Re-Vive op een 350-tal nieuwe woningen. In het centrum van Oudenaarde rondt Re-Vive binnenkort de aankoop af van een site van 4 hectare aan de Blekerijstraat.

Met de eerste twee fondsen wordt een omzet gerealiseerd van een 600 miljoen euro. Vanaf 2018 moet de omzet boven 100 miljoen per jaar landen. Vorige zomer startte de Gentse projectontwikkelaar met de fondsenwerving voor een derde fonds (Good Life Fund). Het doel was dit jaar 35 miljoen euro op te halen, maar dat bedrag is intussen al overschreden. In totaal mikt Re-Vive op 85 miljoen euro nieuwe middelen tegen de finale afsluitdatum, in de herfst van 2017. Naast Belfius Bank, dat ook al investeerde in de eerste twee fondsen, tekenen vooral vermogende families en kleine institutionele beleggers in. “Het minimumticket is 2,5 miljoen euro”, licht Bearelle toe. “De meesten die zijn ingestapt, hebben ook al geïnvesteerd in onze eerste twee fondsen.”

Buitenland lonkt

Met het nieuwe fonds zal Re-Vive ook een deel van de ontwikkelde appartementen aanhouden met het oog op verhuur. “We willen een portefeuille van binnenstedelijk vastgoed opbouwen”, verduidelijkt Bearelle. “Er is nog altijd een stadsvlucht, maar tegelijk is er ook een groeiende groep van mensen en gezinnen die bewust terugkeren naar de stad.”

Deels uit noodzaak lonkt Re-Vive ook naar het buitenland: het bekijkt dossiers in Nederland, Frankrijk, Luxemburg en Polen. In eigen land, en dan vooral in thuishaven Gent, droogt het aanbod aan interessante sites stilaan op. Re-Vive heeft nog drie projecten op stapel staan in Gent. Naast WATT/WATT Factory is het samen met Van Roey Vastgoed en Vanhaerents Development partner in het pas gelanceerde project de Nieuwe Dokken. Met datzelfde Vanhaerents ontwikkelt het ook Rute, een nieuwe buurt in Gentbrugge. “In België wordt heel zwaar geboden op de klassieke dossiers, op goede locaties. Daar doen wij niet aan mee. We trachten gronden te kopen die nog redelijk geprijsd zijn. Dat kun je alleen doen in een nichemarkt. Onze niche zijn complexe dossiers, met een voldoende schaalgrootte, in de binnenstad.”

Een nichemarkt in het kleine België is per definitie beperkt, vandaar de stap naar het buitenland. Bearelle zegt dat hij met speciale aandacht naar Polen kijkt, omdat daar nog veel binnenstedelijke brownfields zijn. “De Poolse woningmarkt is op dit moment ook iets dynamischer dan de Belgische. En de rendementen in onze niche zien er, op papier althans, beter uit. Dat moet ook als compensatie voor het hogere risico omdat we niet in een thuismarkt opereren.”

Hoge Belgische prijzen

De hoge prijzen op de Belgische woningmarkt baren Bearelle wel wat zorgen. “Bij sommige dossiers vraag ik me toch af waar die promotor zijn rendement uit moet halen.” Hij laakt ook collega-promotoren die in hun advertenties hoge huurrendementen en aantrekkelijke meerwaarden beloven. “Terwijl iedereen in de markt weet dat meerwaarde vandaag een zeer moeilijk verhaal is, als je tegen topprijzen koopt.”

Maar ook Re-Vive speelt het verkoopargument van de meerwaarde uit. “Ons uitgangspunt is wel helemaal anders”, poneert Bearelle. “We zijn eigenlijk de Warren Buffett van de vastgoedsector: we kopen een site omdat we weten dat die ondergewaardeerd is. We vertrekken dus van achtergelegen gebied, waar we de stadskanker wegsnijden en in de plaats iets heel moois realiseren. Als de markt stijgt, dan zal ons project outperformen. Maar zelfs als de markt stabiliseert, mag je in onze wijken nog op meerwaarde rekenen. Op Den Draad komen nu de eerste panden in herverkoop. Die halen prijzen die 20 procent hoger liggen dan de aankooprijs. Die mensen hebben er meer aan verdiend dan wij. We hebben daar absoluut geen probleem mee, integendeel. Het is de beste graadmeter van ons succes.”

Laurenz Verledens

“In onze sector is een verschuiving aan de gang van productie naar diensten en toegevoegde waarde. De toekomst ligt in real estate as a service”- Nicolas Bearelle

“We zijn eigenlijk de Warren Buffett van de vastgoedsector: we kopen een site omdat we weten dat die ondergewaardeerd is” – Nicolas Bearelle