Projekten. Het derde rijk

Voor de tweede maal in 50 jaar bouwen de Berlijners hun stad weer op.

Berlijn heeft grootse plannen. Nu de muur uit het stadsbeeld is verdwenen, kan de stad uitgroeien tot het geografische middelpunt van Europa, de scharnier tussen het oostelijk en het westelijk gedeelte van ons kontinent. Koortsachtig wordt gewerkt om de achterstand met andere, moderne steden op te halen. Werven en kranen zijn alomtegenwoordig. De plaatselijke overheid tracht erover te waken dat Berlijn op vastgoedgebied niet dezelfde fouten maakt als bijvoorbeeld Parijs, Londen en Brussel.

DERDE KEER,…

Het Berlijn van nu is het Berlijn van het begin van deze eeuw niet meer. De stad kreeg na de Tweede Wereldoorlog een totaal ander uitzicht. Dat moest ook : toen de kanonnen zwegen in 1945, was 80 % van de huizen in Berlijn beschadigd. Ongeveer 1 op 3 gebouwen was volledig verwoest, van de talrijke parken nauwelijks nog een spoor.

De heropbouw schiep een geheel nieuw Berlijn, echter met de Muur tussen Oost en West als pijnlijk litteken. Door de jaren heen kreeg het gedeelte dat tot de Bondsrepubliek behoorde een westers uitzicht, het DDR-gedeelte (met het historische centrum) evolueerde nauwelijks.

Gelukkig genoeg bleef Berlijn ook na WO II een erg groene stad. Voor de heraanleg van de kapotgebombardeerde parken werden 400.000 nieuwe bomen geplant, genummerd en tot op de dag van vandaag op regelmatige basis gekontroleerd. Berlijn wil de reputatie van parkenstad behouden.

Na de val van de Muur beseften de verantwoordelijken dat bomen alleen geen moderne stad vormen. Het voormalige Oost-Berlijn bleek nauwelijks over gebouwen te beschikken om moderne kantoren, administratieve diensten, winkel- en woongelegenheid te huisvesten. Daarom worden heel wat oude gebouwen met de grond gelijkgemaakt, en vervangen door modernere varianten.

Al gaat het niet om het blind neerpoten van panden van allerlei afmetingen en architekturale stijlen. De plaatselijke autoriteiten riepen voor de tweede heropbouw van hun stad in 50 jaar de hulp in van vermaarde architekten uit de hele wereld. Sommigen van deze architekten hadden moeite met de strenge stedebouwkundige voorschriften : ze voelden zich beknot en keerden huiswaarts. Anderen bouwden eigentijdse panden, die toch wonderwel passen tussen het historisch patrimonium.

OVERDAAD.

Toch zal het moeilijk worden de bouwwoede in de stad onder kontrole te houden. Projektontwikkelaars hebben grootse plannen. Ze verwachten dat steeds meer internationale ondernemingen de stad als vestigingsplaats zullen kiezen de komende jaren. Verder wijzen ze op de komst van de Duitse overheidsdiensten (en een gevolg van lobbyisten) in 1998, en op het feit dat Berlijn uitkijkt op een Oosteuropese markt van 350 miljoen konsumenten, wiens koopkracht de komende jaren zal toenemen.

Maar bandeloos optimisme heeft al eerder tot overdaad geleid. De kans dat in de huidige bouwwoede te veel nieuwbouw wordt neergezet, is meer dan reëel. Momenteel staat 1,8 miljoen m² kantooroppervlakte in de steigers. En bij de Berlijnse overheid zijn nog eens voor een kleine 4 miljoen m² aanvragen binnengekomen. Tussen nu en het jaar 2000 kan er dus meer dan 5 miljoen m² kantoorruimte op de Berlijnse markt komen. Terwijl de opname in 1994 zowat 250.000 m² bedroeg.

De gevolgen zijn nu al voelbaar : de leegstand van kantooroppervlakte steeg van 100.000 m² eind 1991 tot bijna het vijfvoudige nu. Terwijl de huurprijzen voor kantoorruimte op een topligging van pieken boven de 100 Duitse mark per m² (in 1991) teruggevallen zijn tot ongeveer de helft. De meeste transakties vinden momenteel zelfs plaats tegen een huurprijs van zowat 40 mark per m². En nu we het toch over prijzen hebben : voor de aankoop van één m² kantoorvastgoed in Berlijn betaalt u momenteel ongeveer 6800 Duitse mark, omgerekend een kleine 140.000 frank.

PLACE TO BE.

We spreken dan wel over toplokaties : plaatsen waar ondernemingen momenteel absoluut willen zitten, in het vooruitzicht van de komst van de Duitse overheid in 1998. De buurt rond het Rijksdag-gebouw en de Brandenburgse Poort in de eerste plaats.

Maar ook andere gebieden van Berlijn zouden goed in de markt liggen. De omgeving van de Kurfürstendamm en Charlottenburg bijvoorbeeld. En op het eilandje in de Spree-rivier, het centrum van de stad. Voor de ontwikkeling van dit eiland schreef de plaatselijke overheid een architektuurwedstrijd uit. Dit om nogmaals te bewijzen dat het de stad menens is met de kontrole op de ontwikkeling.

Dat bewees ze alvast met het Quartier 205-projekt, een aantal complexen die winkels, kantoren en appartementen bevatten, achter de beroemde Gerdarmenmarkt in Mitte, het stadscentrum. Moderne winkel-, woon- en kantoorpanden die passen bij de aanpalende historische gebouwen.

Een aantal waardevolle projekten kan echter niet verbergen dat het na de val van de Muur met de vastgoedontwikkeling wel erg snel gegaan is. Te snel voor de opmaak van een allesomvattend masterplan voor de stad, beweren sommigen. De autoriteiten weerleggen deze stelling : in 1994 werd een nieuw plan voorgesteld dat het totaal ontoereikende ontwikkelingsplan voor het voormalige West-Berlijn (uit 1988) verving, en voor het eerst een georganizeerde opbouw van het vroegere Oost-Berlijn mogelijk maakt.

Toch blijven er verschillende problemen bestaan. De samenwerking tussen de stadsoverheid en de verantwoordelijken van de verschillende distrikten bijvoorbeeld. Vaak gaat het om vertegenwoordigers van verschillende politieke partijen, en verloopt het overleg stroef.

Voor de plaatselijke autoriteiten, de projektontwikkelaars en de vastgoedmakelaars wegen deze problemen echter niet op tegen het enorme potentieel van de stad. Wie nu investeert, zo stellen ze, is de vastgoedboom die de komst van de overheidsdiensten in 1998 zal veroorzaken, voor. Bovendien hoeft niet meer gevreesd te worden voor juridisch getouwtrek over eigendomsrechten in het voormalige Oost-Berlijn : voor alle disputen werd een regeling getroffen. Berlijn vormt verder naar verluidt de ideale springplank naar Oost-Europa, een gebied dat de komende jaren steeds interessanter zal worden voor westerse ondernemingen. Tenslotte is Berlijn de grootste stad tussen Parijs en Moskou, én het centrum van het nieuwe Europa : Brussel weze gewaarschuwd.

Met deze uitspraken willen de Berlijners hun stad in het buitenland promoten. En het zal nodig zijn. De nieuwe gebouwen mogen de stad dan wel, zoals de overheid het wenst, een modern uitzicht geven met architektuur die het historische patrimonium respekteert, er is de komende jaren nood aan de komst van heel wat internationale ondernemingen en instellingen om het enorme aanbod aan nieuwe oppervlakte op te nemen. Anders zou de leegstand tegen het einde van deze eeuw wel eens tot drama’s kunnen leiden. En die zal Berlijn dan niet meer achter een muur kunnen wegmoffelen.

Geert Wellens

BERLIJNSE MUUR Hoe de afbraak van een muur tot de heropbouw van een stad kan leiden.