Professioneler

Vandaag dragen in België zo’n 8000 personen de titel van vastgoedmakelaar. Dat zijn er nog altijd veel te veel, vindt het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars. Strenge deontologische regels, specialisatie en samenwerkings- verbanden moeten voor nog meer professionalisering zorgen.

De wereld van de vastgoedmakelaars is de voorbije jaren in een stroomversnelling geraakt. De erkenning van het beroep vormde daarbij het voorlopige hoogtepunt. Niet minder dan 12.600 personen vroegen de beschermde titel aan. Scholen en vormingsinstituten stampten aangepaste opleidingen en permanente vormingen uit de grond. Professionalisering werd het modewoord.

Binnen het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars (BIV) buigen commissies zich over verschillende thema’s die het beroep aanbelangen. Het uitwerken van een deontologie wordt als zeer belangrijk beschouwd. Naast deze veranderingen die voortvloeien uit de Belgische erkenning van het beroep, wordt de wereld van de vastgoedmakelaars getroffen door een aantal internationale tendensen. Netwerkvorming en toenemende dienstverlening zijn aan de orde van de dag. Koppel deze gegevens aan het feit dat het onroerend goed moeite heeft om de crisis te boven te komen, en de rekensom is snel gemaakt. De makelaars moeten zich voortdurend aanpassen en hun dienstverlening verbeteren. ImmoTrends ging na wat de belangrijkste tendensen zijn die de vastgoedwereld kenmerk(t)en.

De residentiële sector saneert zich

We schrijven eind jaren vijftig. De Belgische vastgoedmarkt wordt bespeeld door een honderdtal makelaars. Stuk voor stuk gespecialiseerd in residentieel vastgoed in eigen streek. De “golden sixties” zullen dit rustige landschap dooreenschudden. Er vallen gouden zaken te doen met de verkoop en de verhuur van onroerend goed en dat is snel geweten. Het aantal makelaars stijgt zienderogen. De vastgoedboom eind jaren ’80 zorgt voor een tweede stroom geïnteresseerden. Van vormings- en toetredingscriteria is geen sprake. Langzaam krijgen de vastgoedmakelaars een dubieus imago. Een handvol cowboys brengt de hele sector zware schade toe.

Intussen regulariseert de sector zich in de omringende landen. Groot-Brittannië figureert als het grote voorbeeld. Maar België laat betijen. Pas in 1993 wijzen de eerste concrete tekenen op een erkenning en sanering van het beroep. Een dik jaar later is de oprichting van het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars een feit. Hoog op de verlanglijst staat de profilering van de vastgoedmakelaar als een professional. Het instituut wil het beroep saneren, deontologische regels uitvaardigen en een stagereglement opstellen.

De concrete gevolgen van deze ambities zullen pas over een generatie gekend zijn. Toch zet de markt de eerste stappen in de goede richting. Twee jaar na de erkenning zijn al 4000 makelaars spontaan afgevloeid. Ruim 8000 personen storten nu jaarlijks hun lidgeld aan het BIV en dragen de titel van vastgoedmakelaar.

“Dat is nog altijd veel te veel,” weet Daniel de Bergeyck, die al veertig jaar in het vak zit en lid is van de Nationale Raad van het BIV. “4000 makelaars is meer dan genoeg. Als we een strenge deontologie opleggen, zullen we spontaan tot dit aantal komen.”

Het voorontwerp van deontologie

ligt momenteel op de tafel van minister voor Kleine en Middelgrote Ondernemingen Karel Pinxten (CVP). Vooral twee bepalingen moeten het ledenbestand inkrimpen. Primo : het verplicht stellen van een burgerlijke aansprakelijksheidsverzekering voor alle makelaars. Hieraan hangt een jaarlijkse premie van zo’n 10.000 frank vast. Secundo : de verplichting om een financiële borg af te sluiten bij een financiële instelling voor alle gelden van derden. Daniel de Bergeyck : “Vooral de makelaars die zich toeleggen op beheer krijgen soms pakken geld binnen. Vaak betalen ze de eigenaars jaarlijks uit, terwijl ze maandelijks huurgelden binnenkrijgen. Nu is er geen enkele wet die de makelaars verbiedt dit geld te beleggen in eigen voordeel. Hieraan zal paal en perk worden gesteld, waardoor enkele honderden mensen verplicht uit het beroep zullen moeten stappen.”

Een strengere selectie

van de vastgoedmakelaars zal, samen met een betere opleiding, de nagestreefde professionalisering ten goede komen. En daar draait alles uiteindelijk om. Professionalisering staat synoniem met een betere dienstverlening én met specialisatie. “De economische en juridische situatie is zo complex dat je niet alles meer kan volgen. Momenteel is de grootste specialisatie de regionalisatie : een kantoor met één, twee of drie mensen die zich toeleggen op een aantal gemeenten. In de toekomst zal er vraag zijn naar een inhoudelijke specialisatie.”

Worden fusies en schaalvergroting

een noodzaak voor de kleine residentiële bureaus ? De Bergeyck : “Schaalvergroting is inderdaad noodzakelijk, maar toch zie ik het nog niet zo snel gebeuren. De residentiële vastgoedmakelaars zijn nog niet geneigd om, zoals de advocaten het bijvoorbeeld doen, hun heil te zoeken in associaties.”

Toch wijzen enkele initiatieven in de richting van samenwerkingsverbanden. Franchiseketens zoals ERA en Century 21 zijn voorbeelden bij uitstek. De leden dragen eenzelfde naam en logo. Ze hebben recht op ondersteuning en vormingsmogelijkheden. Naast deze franchiseformules bestaan er lossere samenwerkingsformules, zoals VIEW. De komst van nieuwe technologieën zal dergelijke initiatieven alleen maar stimuleren. Via databanken of Internet worden de vastgoedaanbiedingen van de partners onderling uitgewisseld.

Samenwerkingsakkoorden tussen regionale kantoren is één manier om te komen tot een betere dienstverlening. Pure specialisatie is een andere. Zo zouden sommige bureaus zich in de toekomst nog uitsluitend toeleggen op beheer. De Bergeyck : “Hier zit nog groeipotentieel. Nu zijn er enkele honderden kantoren die zich op beheer toeleggen. Zij beheren zo’n 30 % van de markt. Zeventig procent van de markt wordt door particulieren beheerd. En is dus in zekere zin vrij voor ontginning…”

Engelsen domineren professionele markt

De erkenning van het beroep beïnvloedt vooral de markt van de kleinere, residentiële kantoren. Voor de grote bureaus die zich toeleggen op de professionele markt (bureaus, industrieel en winkelvastgoed) heeft de erkenning minder gevolgen. Deze markt wordt immers gedomineerd door Engelse ondernemingen die in de jaren zeventig hun oog op België lieten vallen. Ze vulden op een efficiënte manier een leemte op weinig Belgische makelaars legden zich toen op professioneel vastgoed toe en lieten hun koploperspositie niet meer los. Enkele Belgische kantoren slaagden er nochtans in een plaats naast de Britse kantoren te verwerven. Opvallend is dat zij allemaal aansluiting zochten bij internationale netwerken. Codemer trad toe tot ” The commercial network“, Hugo Ceusters tot ” Weatherall International” en Cavens & Co tot ” Oncor“. Hiermee blijkt duidelijk dat internationalisering hoog in het vaandel wordt gedragen. Michel Pilette van Jones Lang Wootton is formeel. Voor hem is de belangrijkste tendens van de vastgoedmakelaardij de mondialisering.

“De bedrijfswereld internationaliseerde en de makelaars waren verplicht te volgen. Bovendien zie je dat de ondernemingen zich opnieuw concentreren op hun kernactiviteiten. Het hele vastgoedgebeuren wordt uitbesteed aan specialisten.”

De eerste kritische geluiden

omtrent de mondialisering zijn echter hoorbaar. “Internationalisering heeft haar limieten. Niet iedereen wil overal met dezelfde mensen werken. Bovendien word je vanuit de keten soms gevraagd dingen te doen waar je zelfs in eigen land niet in gespecialiseerd bent. Het is waar dat iedereen toetrad tot een netwerk. Vraag blijft of dit echt rendabel is,” beklemtoont Jean-Claude Vandecauter, directeur van Knight&Frank. En hij relativeert nog meer tendensen. Bijvoorbeeld het motto “alles doen” en de tendens tot “stijgende dienstverlening”. “Bepaalde ondernemingen opteren ervoor alles te doen. Ik ben niet zeker of het Belgische publiek dit echt vraagt. Voor mij primeert de vraag : is het financieel haalbaar om je dienstenwaaier of je regionale sector uit te breiden ? Ons bureau specialiseert zich doelbewust in de Brusselse kantoormarkt. We leggen ons niet toe op Antwerpen of andere steden. En we hebben evenmin ambities om het winkelvastgoed te betreden.”

Philippe Winssinger van DTZ Debenham Winssinger treedt hem bij. Ook zijn onderneming wil sterk zijn in specifieke niches, veeleer dan zich te profileren als een multiproductbureau. Enkele jonge bedrijven volgen deze filosofie. Ze concentreren zich doelbewust op een deelsegment bijvoorbeeld beheer of winkelvastgoed. Hun ambitie is eens te meer geïnspireerd op het Engelse voorbeeld. Stuk voor stuk hopen ze meer als raadgever dan als makelaar gezien te worden.

De erkenning van het beroep heeft voor de grote bureaus minder praktische gevolgen. De deontologie daarentegen zal ook hen ten goede (of ten slechte komen). Vooral één artikel krijgt de aandacht : dat wat betrekking heeft op het afkopen van personeel. Ook dit is een van de grote tendensen op de professionele vastgoedwereld. Goede krachten veranderen om de haverklap van werkgever. In een wereldje dat al klein is, kan dit soms delicaat liggen.

EVELYNE HENS

MAKELAARDIJ De tijd dat vastgoedmakelaars zich alleen met huren en verkopen moesten bezighouden, is voorbij. Een goede dienstverlening wordt almaar belangrijker.

MAKELAARS Worden in de toekomst verplicht om voor alle gelden van derden een financiële borg af te sluiten.