‘Prijzen stijgen weer met 5 procent per jaar’

De vastgoedmarkt heeft de crisis zo goed als verteerd. Na een korte inzinking zitten de prijzen weer in de lift. Nooit waren in Vlaanderen de betere huizen, appartementen en bouwgronden zo duur. Alleen villa’s bieden nog een crisiskorting. Reken de volgende jaren op een stijging, maar dan tegen een rustiger tempo dan voor de crisis.

Banken vielen om, economieën krompen, financiële markten daverden en landen dreigden failliet te gaan. En de Belgische vastgoedmarkt? Ze kreeg een tik, toonde de andere wang, en stoomde opnieuw rustig door. Even leek het erop dat ook de vastgoedmarkt eind 2008 tegen een muur was aangebotst, getuige het aantal transacties dat fors terugliep. Maar van de verwachte prijscorrectie van 10 tot 20 procent kwam niet eens de helft in huis. Tussen de prijzenpiek (in de herfst van 2008) en het prijzendal (in de zomer van 2009) verloor de vastgoedmarkt slechts 5 procent van haar waarde. En intussen zaten de prijzen in de tweede helft van 2009 opnieuw in de lift, leren de nieuwe prijsstatistieken verzameld door de federale overheidsdienst Economie. De korte inzinking is dus verteerd en op de vastgoedmarkt is het opnieuw business as usual, al zullen de prijzen niet meer zo snel stijgen als voor de crisis.

Resultaat: een huis kostte vorig jaar in Vlaanderen gemiddeld 220.000 euro en dat is precies evenveel als in 2008. We hebben het dan over een referentieprijs die we hanteren voor het voor het kwalitatief betere vastgoed. Concreet is dat de Q75-prijs of het bedrag waar 75 procent van de transacties onder blijft. Het rekenkundige gemiddelde van alle huizenprijzen vertoonde in 2009 wel een lichte daling.

Appartementen werden in Vlaanderen vorig jaar zelfs 2,87 procent duurder, vooral dankzij een sterke eindspurt in het laatste kwartaal van 2009. Toen werd er ruim 10.000 euro extra neergeteld voor een kwalitatief appartement in vergelijking met drie maanden eerder. Ook bouwgrond werd nog maar eens duurder. Vorig jaar kwam er 10,5 procent bij de prijs per vierkante meter. Alleen villa’s wisselden goedkoper van eigenaar dan een jaar eerder: voor 4 procent minder dan de prijzen van 2008. Het mag natuurlijk niet verbazen dat villa’s, en vooral het duurste segment, minder recessiebestendig bleken. “De vastgoedmarkt laveerde vlot door de crisis en knoopte in 2009 aan met herstel. De daling van de prijzen heeft de kopers snel terug naar de markt gelokt”, zegt Julien Manceaux, analist bij ING België.

Stijgende prijzen in 2010 en 2011

Die opwaartse trend lijkt zich ook in 2010 door te zetten. Verkoopcijfers van het eerste kwartaal van dit jaar, verzameld door de Koninklijke Federatie van het Belgische Notariaat, suggereren prijsstijgingen van enkele procenten. “De vraagprijs voor een woning stijgt opnieuw. Sinds eind vorig jaar is er 2 à 3 procent bijgekomen. We kunnen spreken van een status-quo tot lichte vooruitgang”, zegt John Romain, algemeen directeur van adviesbureau Immotheker.

Ook analisten zien 2010 kleuren door stijgende vastgoedprijzen. “De vooruitzichten voor 2010 zijn goed. Ik verwacht dat de prijzen dit jaar met 6 procent zullen stijgen en nog eens met 4 procent in 2011”, zegt Bart Van Craeynest, econoom van Petercam. “Het conjuncturele plaatje is positief voor de vastgoedmarkt. Ik heb nooit in een crashscenario geloofd voor de Belgische vastgoedmarkt. Het vertrouwen van de consument is herstellende en de banken zijn opnieuw wat soepeler in het verlenen van een hypothecair krediet. En vooral: de extreem lage rente is voor de vastgoedmarkt als wind in de zeilen. De stijgende stroom hypothecair krediet levert de brandstof voor verdere prijsstijgingen.”

Het ergste voor de vastgoedmarkt is achter de rug, dat zegt ook Johan Van Gompel, hoofd research bij KBC. “In heel Europa stijgen de hypothecaire kredietverleningen. Ook het aantal bouwvergunningen stijgt en de renovatiemarkt is heel dynamisch. Ons scenario voor 2010 en 2011 is er een van prijsstijgingen van 3 procent per jaar.”

Toch hoeven de kopers nog niet helemaal te wanhopen. Want de koper heeft nog altijd l’embarras du choix, en zit nog altijd in de comfortabelste positie aan de onderhandelingstafel. “Dit is nog altijd een vastgoedmarkt waarin de koper aan het langste eind trekt. Er kan nog altijd afgedongen worden op de vraagprijs. Ruim 40 procent van de woningen noteert met een prijscorrectie. Makelaars zetten intussen ook realistischer prijzen in de markt, maar kortingen van 10 procent op de vraagprijs zijn nog altijd gangbaar”, zegt John Romain.

De koper dankt zijn overwicht op de verkoper aan de nog grote voorraad onverkochte woningen op de markt. “Het aantal dagen dat een woning te koop staat, is gestabiliseerd op een hoog niveau. Een huis staat nog altijd dubbel zo lang te koop als in 2007. Een appartement staat in Vlaanderen gemiddeld toch nog altijd 200 dagen te koop. De voorraden zijn wel wat weggewerkt, maar lang niet voldoende om er opnieuw een verkopersmarkt van te maken”, zegt John Romain.

Herstel van hausse of eerste waarschuwing?

Lijkt 2010 dus een vrij rustig jaar met zachte prijsstijgingen te worden op de vastgoedmarkt, dan belooft het parcours op langere termijn toch hobbeliger te worden. Want om een kat een kat te noemen, na de fenomenale hausse van de voorbije 25 jaar is vastgoed op de Belgische markt duur, om niet te zeggen peperduur. Een appartement verdubbelde in reële waarde, een huis ging maal drie en bouwgrond verviervoudigde zelfs.

Het Internationaal Muntfonds (IMF) schatte in 2008 dat de Belgische vastgoedmarkt 17 procent overgewaardeerd was. Maar terwijl in heel wat landen de prijzen wél fors lager doken, is de milde correctie hier dus al volledig weggewerkt. Veelzeggend is ook dat een woning in jaren niet zo onbetaalbaar is geweest als vandaag. De index die de betaalbaarheid van een woning meet, zoals berekend door ING België, noteert op een laagterecord. Een prijscorrectie van 10 tot 15 procent had die betaalbaarheid teruggebracht tot op het niveau van 2005, net voor de hausse op de vastgoedmarkt nog versnelde. Maar daar is dus niets van in huis gekomen, en tegen deze prijzen is de Belgische vastgoedmarkt kwetsbaar voor tegenslagen. Kandidaten zijn er genoeg: een aanhoudend hoge werkloosheid, een stijgende rente, of een omslag van het speculatieve tintje dat in elke vastgoedmarkt aanwezig is.

Zo moet Julien Manceaux grijpen naar het zelfvoedende karakter van stijgende vastgoedprijzen om het toch wel verrassende prijsherstel van de voorbije kwartalen te verklaren. “De toegankelijkheid op de markt gaat weer achteruit, en toch stijgen de prijzen opnieuw. Hoe kan dat? Maandelijks verandert voor 2 miljard euro vastgoed van eigenaar op de vastgoedmarkt. Waar komt dat geld vandaan? Van het beschikbaar inkomen van de gezinnen kan het niet komen, want dat is door de hoge werkloosheid eerder stabiel. Van nieuwe hypotheekleningen? Ja, de marktrente daalt, maar de risicopremie die banken aanrekenen is gestegen. En het volume aan nieuwe hypotheken is vrij vlak. Blijft over: het geld dat gezinnen uit eigen zak cash op tafel leggen bij een vastgoedaankoop. Maar dat geld komt natuurlijk ook niet uit de lucht gevallen. Dat geld is doorgaans afkomstig van de verkoop van ander vastgoed. Dit mechanisme maakt dat de prijsstijgingen zelfvoedend zijn, en de correctie was niet krachtig genoeg om dat mechanisme te doorbreken. De stijgende inleg van de gezinnen is de enige factor die de volgende kwartalen de vastgoedmarkt verder omhoog kan duwen. Prijsstijgingen blijven daarom in elk geval beperkt.”

Prijzen die stijgen omdat de prijzen stijgen, dat is definitie van een zeepbel. Toch durft niemand dat woord in de mond nemen om de Belgische vastgoedmarkt te omschrijven. Het cement van de vastgoedmarkt is immers de gezonde financiële situatie van de gezinnen. “Een doorsnee gezin financiert ruim een kwart van een vastgoedaankoop met eigen midde-len. Dat stabiliseert de markt”, zegt John Romain. Het dient gezegd dat de schuldpositie van de Belgische gezinnen comfortabel te noemen is. Bovenop hun vastgoedpatrimonium van ongeveer 1000 miljard euro hebben ze een netto financieel vermogen (dus na aftrek van schulden) van een kleine 700 miljard euro. Dat is een stevige buffer. Een cascade van wanbetalingen en prijsdalingen, zoals op de Amerikaanse vastgoedmarkt, is in België zo goed als uitgesloten.

De markt krijgt ook steun vanuit de beleggershoek. De lage rente doet investeerders uitkijken naar alternatieven voor spaarboekjes of obligaties. En gezien de turbulentie op de beurzen de voorbije 10 jaar, lijkt vastgoed een veiliger alternatief dan aandelen. “Mensen schatten huizenprijzen als stabiel in. Dat werkt stabiliserend, ook aan de verkoperskant. Want zodra de prijzen dalen, merken we algauw uitstelgedrag bij de verkopers. Die mechanismes staan een efficiënte prijsvorming op de vastgoedmarkt in de weg en zorgen ervoor dat een markt lang kan afwijken van haar fundamentele waarde. Maar je krijgt wel een vrij stabiele markt, en dat is ook een troef”, zegt Ivan Van de Cloot, hoofdeconoom van Itinera Institute.

De rente als joker op de markt

Een andere eeuwige sleutelva-riabele op de vastgoedmarkt is de rente. “Op langere termijn spelen de rentevoeten een hoofdrol. De spectaculaire daling van de rentevoeten van de voorbije jaren is de motor achter de jarenlange hausse. En de forse stijging van de rente torpedeerde de markt in de eerste helft van de jaren tachtig”, zegt Bart Van Craeynest.

Wie de volgende jaren de evolutie van de rente weet te voorspellen, kan dus ook de toekomst van de vastgoedmarkt lezen. Een verdere daling van de rente lijkt uitgesloten. “Die structurele daling is voorbij en daarom behoren prijsstijgingen met 10 procent en meer tot het verleden”, zegt Bart Van Craeynest.

De rente op korte termijn – het ijkpunt voor hypotheken met een variabele rente – kan moeilijk nog lager omdat de Europese Centrale Bank met een beleidsrente van 1 procent zo ver gegaan is als ze wou gaan. Wel heeft de ECB al duidelijk gemaakt dat ze niet gehaast is om die rente op te trekken. Dat gebeurt ten vroegste eind dit jaar.

De rente op langere termijn – het ijkpunt voor hypotheken met vaste rente – is een ander paar mouwen. Als het expansieve geldbeleid van de centrale banken op termijn inflatie uitlokt, dan zal die rente stijgen. En daarnaast dreigt ook de geldhonger van de overheden de rente omhoog te jaren, zeker als daar nog eens een risicopremie zou bijkomen als beleggers vrezen dat overheden hun schulden niet meer de baas kunnen. Maar zover zijn we nog niet. “Ik verwacht geen inflatie of Griekse toestanden die de rente forst hoger kunnen jagen. Wel kan het economisch herstel de rente wat omhoogduwen. Maar dat zou enkel de stijging van de vastgoedprijzen afremmen”, zegt Bart Van Craeynest. “De rentestijging zal beperkt blijven. Tot 2011 zien we geen forse opwaartse sprong”, zegt Johan Van Gompel.

Een beperkte stijging van de rente kan de vastgoedmarkt wel hebben. John Romain: “Een rentestijging met 1 procent is nog verteerbaar. Dat zal niet veel prijscorrecties uitlokken. Maar een rentestijging van 2 procent en meer? Dan krijgen we serieuze problemen.”

Alle cijfers en analyses van de Belgische vastgoedmarkt vindt u in de Vastgoedsgids 2010 van Trends.

Door daan killemaes – illustratie peter boeykens

Op de vastgoedmarkt is het opnieuw business as usual, al zullen de prijzen niet meer zo snel stijgen als voor de crisis.

Na de fenomenale hausse van de voorbije 25 jaar is vastgoed op de Belgische markt duur, om niet te zeggen peperduur.