Praktisch en functioneel, maar lelijk

Tussen Antwerpen en Boom ligt de Boomsesteenweg. Voor de ene een winkelparadijs, voor de andere een gedrocht. Onbetwistbaar een economische slagader. De zaken gaan goed, maar de toekomst oogt onzeker.

De Boomsesteenweg is een langgerekte stad waar mensen wonen, werken en zich ontspannen. Multifunctioneel heet dat. Gekoppeld aan de snelweg A12 is het ook een cruciale verkeersas. Bovenal is het één groot winkelcentrum. “Baanwinkels zijn het summum van functioneel winkelen”, zegt Koen Nevens, partner retailservices bij vastgoedadviseur Cushman & Wakefield. “Je rijdt met de auto tot voor de deur: snel, praktisch en efficiënt.”

Toch is de Boomsesteenweg ook een aanfluiting van de stedenbouw, een schoolvoorbeeld van ruimtelijke ordening op zijn Vlaams. De baanwinkels zijn dan weer non-architectuur: banale schoendozen met een kaal parkeerterrein ervoor. “Ja, er wordt erg neerbuigend over baanwinkels gesproken”, zegt Jan De Nys, managing director van Retail Estates. “Behalve dan door de mensen die er werken en die er komen winkelen. En dat zijn er veel.”

Goedehuisvaderbelegging

Retail Estates is met vijftien winkelpanden een van de belangrijkste eigenaars aan de Boomsesteenweg. De vastgoedbevak is in baanwinkels gespecialiseerd en ontstond elf jaar geleden uit een joint venture van KBC Bank en de retailholding Mitiska, waar De Nys expansiedirecteur was. De voorbije vijf jaren breidde Retail Estates zijn portefeuille uit van 100 naar 350 winkels.

In Wilrijk behoren onder meer de panden van Carpetright, Krëfel (naast de parking van Ikea), Schrauwen (sanitair) en SieMatic tot de portefeuille van de vastgoedbevak. In Aartselaar heeft Retail Estates het gebouw van tegelwinkel Ceramega in eigendom. En in Schelle is het eigenaar van een miniretailpark met vestigingen van onder meer Gamma en Baby 2000.

Retail Estates heeft zo voet aan wal in wat De Nys de drie deelzones van de Boomsesteenweg noemt. “De kop, het deel van Wilrijk tot aan SKM in Aartselaar, is commercieel veruit het interessantste stuk. Je bereikt daar gemakkelijk een publiek in een straal van 30 kilometer.”

De staart, het gebied van Schelle tot Boom, heeft veeleer een lokaal shoppingkarakter. “Het gebeurt uiteraard dat mensen uit Antwerpen doorrijden tot in Schelle. Maar dat is eerder de uitzondering dan de regel. Je moet daar niet te veel op rekenen. Temeer omdat het zeer kwetsbaar is: als een concurrent zich vestigt in het stuk tussen Antwerpen en Schelle, ben je die klanten kwijt.”

Tussen de kop en de staart, op het grondgebied van de gemeente Aartselaar, is het winkelaanbod schraler. “Die gemeente heeft zich altijd met hand en tand verzet tegen het naar elkaar toe groeien van die twee zones”, zegt De Nys. “Dat is ze ook gelukt, voor winkels is het een soort no man’s land.”

De institutionele beleggers-eigenaars aan de Boomsesteenweg zijn op een hand te tellen. Naast Retail Estates is ook Intervest Retail, de Belgische dochter van het Nederlandse Vastned, er een zwaargewicht. Het heeft het gebouwcomplex in Wilrijk met vestigingen van Tony Mertens, Brantano, AS Adventure en Prémaman in eigendom. En het gebouw met huisnummer 643-645 verhuurt het aan MacKnight (Matrassenkoning) en Nash Enterprises (The Waterbed Company). De twee gebouwen meten samen 6721 vierkante meter en zijn volgens de laatste taxatie goed voor een waarde van 10,4 miljoen euro. Aan de overkant is zusje Intervest Offices eigenaar van de opslagplaatsen van Brico (28.500 vierkante meter). Geschatte waarde: 27 miljoen euro.

Een andere bekende (Nederlandse) naam is Redevco, deel van Cofra Holding van de familie Brenninkmeijer en een van de grootste investeerders in Europees winkelvastgoed. In Wilrijk is het eigenaar van het herontwikkelde terrein naast de Ikea. Het complex huisvest naast de grootste Saturn van het land (7600 vierkante meter verdeeld over twee verdiepingen) ook een Brico DIY-Store (6400 vierkante meter) en een winkel voor woninginrichting van Maisons du Monde (1475 vierkante meter).

En ook Ascencio (familie Mestdagh) heeft een eigendom langs de belangrijkste Antwerpse baanwinkelstraat. De vastgoedbevak betaalde in 2007 5,1 miljoen euro voor het gebouw van Decathlon aan de (vroegere) woonboulevard in Schelle.

Enkele winkelketens zijn ook eigenaar van hun winkelpand. Het gros van de winkelpanden is echter in handen van een bont gezelschap van particuliere beleggers. “Het is een typische goedehuisvaderbelegging”, verklaart Koen Nevens. “Het is goed controleerbaar, je hebt er nauwelijks beheer aan.” De Nys merkt op dat het brutorendement ook een stukje hoger ligt dan dat van winkelpanden in de binnenstad. “De operationele kosten zijn laag en overzichtelijk. Je investeert eigenlijk in vier muren en een dak.”

De verscheidenheid aan huurders in de periferie is volgens De Nys een ander voordeel: het drukt het risico. Eigenaars van winkelpanden in de topstraten van de binnensteden zijn veel meer afhankelijk van een sector: textiel. “Die dominantie is een gevolg van de hoge huurprijzen. Alleen de textielwinkels kunnen die hoge huurprijzen betalen omdat ze met hoge marges zitten. Kijk naar de Meir, de Veldstraat of de Schuttershofstraat: alles wat niet textiel is, moet daar weg. Dat leidt tot een verschraling van het winkelaanbod. En dat is ook voor de eigenaars niet zo gunstig. Want wat als de textielsector morgen klappen krijgt?”

Top, maar niet uniek

Michel Courtin, bestuurder van iq2, een vastgoedadviseur gespecialiseerd in baanwinkels, wijst erop dat de eenvoud van baanwinkels voor een stuk bedrieglijk is. “Een baanwinkel ontwikkelen lijkt simpel, maar het is een vak apart. Akkoord, architecturaal stelt het misschien niet veel voor, maar onderschat de rol van de architect niet. De inplanting van het gebouw, de inrichting van het gebouw, de circulatie… Dat is specialistenwerk. En het opmaken en motiveren van zo’n dossier is een kunst. Er kunnen vergunningen op sneuvelen.”

Wat is er nodig voor een goede baanwinkel? “Het is bij voorkeur een rechthoekig gebouw, kwestie van de ruimte optimaal te benutten. De oppervlakte ligt doorgaans iets onder de 1000 vierkante meter. En je hebt wat gevelbreedte nodig om het gebouw uitstraling en zichtbaarheid te geven: voor 1000 meter oppervlakte moet je toch rekenen op 20 meter gevel. Voldoende parking voor de deur is cruciaal. En uiteraard een goede locatie.”

Is de Boomsesteenweg top in het baanwinkellandschap? Courtin laat de cijfers spreken. Hij toont een kaart met de catchment area van de Boomsesteenweg. Op vijf minuten rijafstand wonen 122.000 mensen. De welvaartindex (102,54 %) voor het gebied ligt net boven het nationale gemiddelde (100 %). Op een kwartier rijden bedraagt het potentieel bijna 1 miljoen mensen (zie ook kaart).

“Qua aanvragen van retailers behoort de Boomsesteenweg in ieder geval tot de top vijf”, zegt Nevens. “Een vlotte toegankelijkheid en een goede zichtbaarheid, dat zijn de succesfactoren. Het is natuurlijk geen toeval dat die baanwinkels langs die steenwegen tussen de steden liggen. Er zijn voorbeelden van binnenstedelijke baanwinkels, maar die blijken toch niet zo succesvol. Het einde van de Stationsstraat in Sint-Niklaas is daar een voorbeeld van.”

“De Boomsesteenweg is goed, maar niet uniek”, zegt Jean-Paul Sols, CEO van Intervest Retail. “Zelfs niet in het Antwerpse. De Bredabaan in het noorden van Antwerpen is ook heel goed. En als je rangschikt volgens de huurwaarden, dan is de Stallestraat in Drogenbos de absolute top.”

Op basis van die huurwaarden behoort de kop van de Boomsesteenweg in ieder geval tot de betere zones in Vlaanderen. De huurprijzen variëren er tussen 120 tot 130 euro per vierkante meter per jaar, met enkele uitschieters tot 150 euro. “Dat veronderstelt natuurlijk dat je in een correct vergund pand zit”, merkt De Nys op. “Want op de Boomsesteenweg zijn er wel enkele panden waarvoor, om het eufemistisch te zeggen, een of meerdere vergunningen ontbreken.”

Voor de middenzone (Aartselaar) rekent De Nys met huurprijzen van 90 tot 100 euro. Aan de staart van de zone (Schelle-Boom) hangt hij een standaardprijskaartje van 85 euro. “Huurprijzen in zo’n zone met een lokaal belang liggen gemakkelijk 20 tot 30 procent lager dan in een gebied met een regionale aantrekkingskracht. Dat is ook logisch, want voor de meeste huurders is de huur een percentage van de omzet. Contractueel is dat niet zo, wij kennen alleen vaste huren, maar bij de onderhandeling praat je natuurlijk wel in functie van de verwachte omzet.”

Administratieve lijdensweg op de steenweg

Eigenaars, shoppers, retailers… Iedereen tevreden? Toch niet. Commercieel mag de as dan een hit zijn, stedenbouwkundig is het een flop. Dat geven zelfs fervente fans van de steenweg toe. “De lengte van de as is eigenlijk een probleem”, vindt Jean-Paul Sols. “Het is een amalgaam van verschillende bestemmingen. Er is geen duidelijk profiel.”

Het grote aantal betrokken partijen bemoeilijkt de uittekening van een gemeenschappelijke visie. De Boomsesteenweg, overigens een gewestweg, doorkruist het grondgebied van Antwerpen, Aartselaar, Schelle en Boom. In Antwerpen moeten bovendien ook de districten Wilrijk en Hoboken hun zegje doen. En ook de burgemeesters van de buurgemeenten mengen zich soms in het debat.

Hier lijkt een coördinerende rol weggelegd voor de provincie. En gedeputeerde Koen Helsen (Open Vld), bevoegd voor ruimtelijke ordening, erkent dat de Boomsesteenweg een goed voorbeeld is van hoe het ruimtelijk niet moet. Voor de Bredabaan heeft de provincie die coördinerende rol wel op zich genomen. “Want het heeft geen zin om een beslissing te nemen voor de ene kant van de weg om dan precies het tegenovergestelde te doen aan de overkant”, zegt Helsen. Maar vooralsnog eist de provincie die rol niet op voor de Boomsesteenweg. Helsen verwijst wel naar een studie van de onderzoeksbureaus Idea Consult en Omgeving in opdracht van de administratie ruimtelijke planning in samenwerking met Vereniging van Vlaamse Provincies (VVP) over grootschalige detailhandel. De uitkomst van de studies zou de basis kunnen vormen voor een gecoördineerd beleid.

Voorlopig zijn het dus de gemeenten die de dienst uitmaken en elk hun eigen visie doordrukken. De Nys ervaart daarbij dat Boom en Schelle niet afkerig zijn van bijkomende winkelruimte. Aartselaar is dan weer gekant tegen de komst van nieuwe baanwinkels. Het voert een uitdoofbeleid: bestaande winkels mogen blijven, maar als de huidige huurder vertrekt, verleent de gemeente geen nieuwe winkelvergunning. “Voor een eigenaar betekent dat natuurlijk een ernstige aderlating. Je valt terug op een derde. De eigenaars in die middenzone zitten dus niet echt in een comfortabele positie. Want bij de hernieuwing van het contract zal de huurder dat natuurlijk uitspelen om een gunstige prijs te onderhandelen.”

De Nys heeft zo zijn bedenkingen bij de politiek van Aartselaar. “Het frustreert eigenaars die daar hebben gekocht om te ontwikkelen. Met als gevolg dat ze niet meer gaan investeren. En als kmo-bestemming is dat, om puur logistieke redenen, niet de beste zone die je je kunt indenken. Veel van die gebouwen zijn ook niet meer voor uitbreiding vatbaar. Een modern logistiek gebouw is dan ook niet echt een optie.”

In het Antwerpse deel geldt vandaag een soort gedoogbeleid. Volgens de gewestplannen en bpa’s ligt een aantal winkels eigenlijk in industriezone. In het nieuwe provinciale ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) is de zone echter bestemd als winkelgebied. “In de praktijk werkt de stad met zogenaamde druppel-bpa’s”, zegt De Nys. “In overleg met de eigenaars wordt er naar een soort oplossing op maat gezocht. Redevco heeft op die manier het terrein naast Ikea kunnen herontwikkelen.”

Marc van Heddeghem, managing director van Redevco België, zegt bijzonder trots te zijn op dat project, maar getuigt tegelijk over een ‘ongelofelijke administratieve lijdensweg’. “Er werden afspraken gemaakt over volumes en dergelijke en vervolgens weigert de overheid de socio-economische vergunning. Na ettelijke rondjes draaien, krijgen we toch die vergunning, maar intussen hadden ze het milieu-effectenrapport uitgevonden. Daardoor hebben we nog eens een jaar verloren. En omdat er nog een karkas van een oude fabriek stond, werden we nog eens belast op leegstand.”

De Nys zou veel liever een eenduidige visie zien van Antwerpen tot Boom. “Dan kan je daar de perfecte winkelas van maken. En dan trek je geld aan om heel de look van die toestand op te krikken. Maar zolang de context onzeker en onduidelijk is, ga je heel moeilijk ernstige investeerders vinden.”

Maar willen we dat wel, een perfecte winkelas in de periferie? Want het zijn toch die baanwinkels die de binnenstad en de lokale middenstand kapot concurreren. Courtin wijst erop dat het een andere manier van shoppen is. De twee kunnen perfect naast elkaar bestaan. “Er bestaan duidelijk klanten voor de baanwinkels. Dat kan je niet zomaar terugdraaien.” Jan De Nys zit op dezelfde golflengte. “Het baanwinkelen zit ingebakken in de shoppinggewoonten van een hele generatie consumenten. En de realiteit is ook dat er veel koopkracht in de periferie zit. De tweeverdieners, met kinderen, twee auto’s, een hond, een huis, een tuin… Die wonen nu eenmaal waar onze winkels staan.”

Plannen voor een Boomsesteenweg nieuwe stijl

Misschien kan het mooier, overzichtelijker, met meer oog voor kwaliteit. De herontwikkeling van het terrein naast Ikea lijkt een eerste aanzet in die richting. Redevco clusterde op het terrein drie winkelruimtes die qua activiteit complementair zijn met buur Ikea. De gebouwen, parking en inrichting halen een kwaliteit die een flink stuk boven het gemiddelde Boomsesteenweg-niveau ligt. “Zo’n thematische concentratie is nuttig”, meent Marc van Heddeghem. “Ik vind dat een terechte eis van de overheid.”

Goed nieuws is er ook vanop het verkeersfront. Het gewest liet een streefbeeldstudie uitvoeren en daarvan worden de eerste resultaten stilaan zichtbaar. Bovenop de sleuf ter hoogte van Schelle werd al een eerste rotonde aangelegd (voorlopig nog niet in gebruik). Drie andere problematische kruispunten worden ook aangepakt. Het moet de verkeerssituatie vlotter, veiliger en overzichtelijker maken. Intervest Retail heeft dan weer plannen op de tekentafel voor de herontwikkeling van de magazijnen van Brico. Het wil er een winkelbestemming aan geven met aan de voorkant ruimte voor een grote destination store (10.000 vierkante meter). Aan de achterkant zou er plaats zijn voor een vijftal units van elk 1000 vierkante meter. “Het gaat om een downsizing“, benadrukt Jean-Paul Sols. “We offeren ruimte op om voldoende parkeerruimte te creëren en een vlotte verkeersafwikkeling mogelijk te maken.”

Misschien kan dit nieuwe project ook aansluiting zoeken bij de ontwikkeling van Redevco. Courtin waarschuwt wel voor te ver doorgedreven thematische clustering. “Woonboulevards zijn een mooi concept, maar in ons land werkt dat niet. In Nederland is dat wel mogelijk omdat de stedelijke concentratie er veel groter is.”

Het meest ambitieuze en misschien ook wel meest omstreden project langs de Boomsesteenweg is De Klamp van Multi Development (zie kader Boom wordt geen Wijnegem). Dit toekomstige retailpark met een oppervlakte van 40.000 vierkante meter moet Boom als winkelstad op de kaart zetten. Nevens, die mee instaat voor de commercialisering, toont zich alvast enthousiast. “Ik geloof dat de Boomsesteenweg zo’n sluitstuk heel goed kan gebruiken.”

Met hun plannen tonen de vastgoedspelers alvast aan dat ze voor de Boomsesteenweg nog altijd een retailgerichte toekomst zien. Is er een alternatief? Jean-Paul Sols, ook CEO van Intervest Offices, heeft wel een ideetje. “Met een serieuze upgrading zou de Boomsesteenweg een perfecte kantoorlocatie kunnen zijn.” (T)

Door Laurenz Verledens