Pas op : huizen kosten te veel

Volgens het gerenommeerde zakenblad

The Economist is het vandaag in vele landen goedkoper om een huis te huren dan om er een te kopen. De hoge prijzen van

de huizen lijken verdacht veel op een woningbubbel. Volgt er na de dotcomcrash een vastgoedcrash?

Copyright: The Economist.

Toen The Economist in 2002 zijn wereldwijde indicatoren voor huizenprijzen lanceerde, waren de residentiële vastgoedmarkten amper aan het opwarmen. Tegenwoordig staan ze roodgloeiend in heel wat van de twintig landen die we in aanmerking nemen: in de helft van die landen zijn de prijzen in het voorbije jaar met zowat 10 % of meer gestegen. En toch: voor de eerste keer dat we de cijfers opvolgen, is de woningmarkt in verschillende landen ook scherp gedaald.

De spectaculairste vertraging vinden we in Australië: de groei van de huizenprijzen over twaalf maanden bedroeg er amper 2,7 % tijdens het laatste kwartaal van 2004. Eind 2003 was dat nog 19 %. Volgens de Commonwealth Bank of Australia zakte de gemiddelde huisprijs er zelfs 7 % in 2004. De prijzen in Sydney daalden 16 %. Ook de Britse huizenmarkt is sinds vorige zomer afgekoeld. In heel wat regio’s daalden de prijzen.

In de VS gaat het er heel anders aan toe: de woningbubbel zwelt er nog aan. Hoewel de groei vertraagde tijdens het vierde kwartaal, bedroeg de jaartoename nog 11,2 %. In Californië en Washington DC stegen de woningprijzen met meer dan 20 %. Alan Greenspan, de voorzitter van de centrale bank, gaf al toe dat er in “bepaalde gebieden” vastgoedbubbels kunnen bestaan. Er zijn beslist aanwijzingen dat de prijzen opgepept worden door een speculatieve vraag: een nieuwe studie van de National Association of Realtors (Nationaal Verbond van Vastgoedmakelaars) toont aan dat een kwart van alle huizen in 2004 aangekocht werd als investering, niet om door de nieuwe eigenaar bewoond te worden.

De prijzen voor huizen klimmen nog altijd fel op het Europese continent. In Frankrijk is de inflatie van de huizenprijzen versneld naar 16 %, in reële termen het snelste tempo ooit en slechts net onder de 17 % van Spanje. De prijzen in Italië, Zweden en België stegen zowat 10 %. Duitsland niet inbegrepen (daar daalden de prijzen in 2004), zijn de gemiddelde prijzen voor huizen er in de eurozone met 12,5 % op vooruitgegaan.

Hoge prijs, lage opbrengst

In Australië en Groot-Brittannië gingen de prijzen voor huizen pijlsnel de hoogte in, maar de huurprijzen zijn slechts matig gestegen en in sommige steden zelfs gedaald. De vraag voor aankoop met het oog op verhuring is dan ook ingezakt, wat nu voor afkoeling zorgt. In de VS, Groot-Brittannië, Spanje, Nieuw-Zeeland en Australië is de gemiddelde netto-huuropbrengst (die rekening houdt met beheerskosten, onderhoud en perioden van leegstand) teruggevallen tot 3,5 % of minder en dat is een stuk lager dan de hypotheekrente. De huiseigenaars slagen er lang niet in om hun reële kosten te dekken, maar heel wat onder hen hopen nog profijt te puren uit kapitaalwinst. Dat herinnert verdacht veel aan de tijd van de dotcombubbel, toen geopperd werd dat de koppeling van de aandelenprijs aan de winst geen belang meer had.

Volgens berekeningen van The Economist (met de hulp van Julian Callow van Barclays Capital) staan de huizenprijzen nu op een recordniveau ten opzichte van de huurprijzen (lees: de opbrengst staat op een recordlaagte) in de VS, Groot-Brittannië, Australië, Nieuw-Zeeland, Frankrijk, Spanje, Nederland, Ierland én België. De Amerikaanse prijs-huurratio ligt 32 % boven het gemiddelde van de periode 1975-2000. Volgens dezelfde maatstaf is eigendom ten minste 60 % overgewaardeerd in Groot-Brittannië, Australië en Spanje, en 46 % in Frankrijk.

De prijs-huurratio is een rentabiliteitsratio voor de vastgoedmarkt. Net als de prijs van een aandeel gelijk zou moeten zijn aan de verdisconteerde huidige waarde van de toekomstige dividenden, zo moet ook de prijs van een huis de toekomstige voordelen van het eigenaarschap weerspiegelen (als huurinkomen voor een belegger of als de huur die uitgespaard wordt door de eigenaar-bewoner). Om de prijs-huurratio weer in evenwicht te brengen, moeten ofwel de huurprijzen scherp omhoog, ofwel de aankoopprijzen dalen. De centrale banken kunnen echter niet toelaten dat de huurprijzen snel stijgen, omdat dat de inflatie aanwakkert. Stijgende inflatie zou de Amerikaanse centrale bank dwingen om de interesten sneller op te trekken, wat op zijn beurt een daling van de huizenprijzen in gang kan zetten. Omgekeerd, als de interesten blijven stijgen tegen het huidig jaarlijks tempo van 2,5 %, zouden de huizenprijzen tien jaar lang stabiel moeten blijven om de Amerikaanse prijs-huurratio terug te brengen op de langetermijntrend. Het risico is dus groot dat de prijzen zakken.

Huurprijzen dwalen af

De ongebruikelijke divergentie tussen huizenprijzen en huurprijzen raakt niet alleen de beleggers, ze ondermijnt ook de gebruikelijke veronderstelling dat het altijd beter is om een huis te kopen, “omdat huurgeld verloren geld is.” Vandaag is het echter in vele landen veel goedkoper om te huren dan om te kopen.

Neem een appartement met twee slaapkamers in Londen. Prijs: 450.000 pond (650.000 euro). Om dezelfde flat te huren, moet u 1700 pond per maand neertellen. Naast een hypotheekrente van 6 %, moet een eigenaar-speculant nog zo’n 1,25 % per jaar ophoesten aan onderhouds- en verzekeringskosten. Tijdens het eerste jaar zou het totaal van de hypotheekkosten en de onderhoudslasten 33.000 pond bedragen, vergeleken bij een huurprijs van 20.400 pond. Een besparing van 12.600 pond.

Stel dat de huurprijs met 3 % per jaar stijgt, in overeenstemming met de lonen, terwijl de huizenprijzen stijgen op het ritme van een inflatie van 2 %. Na zeven jaar (de gemiddelde periode waarna een doorsnee eigenaar van huis verandert), zou u bijna 35.000 pond beter af zijn door te huren, rekening houdend met de waardevermeerdering en de aan- en verkoopkosten. Kortom, zelfs zonder een terugval van de reële huizenprijzen (die door velen waarschijnlijk geacht wordt) lijkt een huis kopen in Groot-Brittannië vandaag een povere investering.

De cijfers zijn nog sensationeler in San Francisco Bay Area, waar een huis van 800.000 dollar (620.000 euro) al kan gehuurd worden voor 2000 dollar per maand. Wanneer we dezelfde veronderstellingen maken over de huurprijzen en de prijzen voor huizen, dan zou een koper over een tijdsspanne van zeven jaar 120.000 dollar meer betalen dan wanneer hij zou gehuurd hebben. De huizenprijzen in San Francisco zouden met ten minste 4 % per jaar moeten stijgen (2 % in reële termen) om een huis kopen goedkoper te maken. Sinds 1950 zijn de Amerikaanse huizenprijzen in reële termen gestegen volgens een jaarlijks gemiddelde van iets meer dan 1 %. U verwacht toch niet dat ze sneller stijgen, vertrekkend van hun huidige duizelingwekkende hoogte?

Copyright: The Economist

De huizenprijzen in België stegen vorig jaar met bijna 10 %.