Overheid maakt huizen duur

De fiscale voordelen bij de verwerving van een woning worden best radicaal herdacht. Er zijn betere manieren om een woonbeleid te voeren.

Een recente KBC-studie bekijkt de stimulansen die Europese lidstaten geven bij de verwerving van een woning. Conclusie: er is geen correlatie tussen deze incentives en het percentage mensen dat een eigen woning bezit. Maar ze stuwen wel de prijs van de woningen omhoog. Vooral de verkopers van vastgoed profiteren dus van de fiscale aftrekbaarheid.

Als een maatregel zijn doelstelling niet bereikt en zelfs perverse neveneffecten heeft, wordt hij best herbekeken. Nederlandse studies wijzen uit dat een bruuske afschaffing van zo’n stimulans kan leiden tot een verlaging van de woningprijzen met 15 procent. Net om te vermijden dat de afschaffing louter zou neerkomen op een feitelijke vermogensbelasting voor de eigenaars van huizen, moet dit gepaard gaan met maatregelen die het huizenbezit fiscaal verlichten.

Zo kan renovatie nog beter worden ondersteund. Als eigenaars hun appartementsblokken in een stadskanker tegen de grond smijten en er een nieuw project bouwen, betalen ze de volle pot aan btw. Een lastenverlaging voor zulke projecten is aangewezen. Er kan ook gedacht worden aan verstandige fiscale steunmaatregelen die de woonkwaliteit duurzamer maken.

De betaalbaarheid van een woning is een prangend probleem, zeker in het onderste segment van de markt. Volgens recente cijfers van de federale overheidsdienst Economie bereiken de woningprijzen weer het niveau van voor de crisis. De historisch lage intrestvoet in 2010 ondersteunde de prijsdynamiek. Maar in Duitsland is de intrest nog sterker gedaald dan in België. Bij onze oosterburen daalden de reële woningprijzen sinds 2000 met 10 procent. Sinds 1970 zijn de Duitse woningprijzen relatief stabiel, terwijl ze in België verviervoudigden.

Er is een scheeftrekking tussen vraag en aanbod, bestudeerde Itinera onlangs. De denktank toont aan dat in ons land jaarlijks minstens 20.000 woningen te weinig worden gebouwd om het aanbod mee te laten evolueren met de vraag. De scheeftrekking is na 2004 het gevolg van de sterke toename van de externe migratie en de inkrimping van de nieuwbouwactiviteit van 60.000 tot 45.000 eenheden.

Promotoren opperen om meer terreinen vrij te maken als bouwgrond. Als dat gebeurt in een behoorlijke ruimtelijke ordening, is dat inderdaad een optie. Maar de burgemeesters en andere overheden mogen niet toegeven aan de druk om de groene gebieden vol te laten bouwen.

De beschikbare ruimte in Vlaanderen is beperkt. Een oplossing is onder meer een betere omkadering van nieuwbouw en renovatie in de steden, ook bijvoorbeeld via de stadsvastgoedbedrijven. Een andere manier om woningen betaalbaar te houden, is de herberekening van het kadastraal inkomen in functie van de reële waarde. Heel wat buitensteedse gebieden profiteren vandaag van de historisch lage KI’s. Sommige eigenaars van appartementen in stadswijken torsen dan weer een KI uit de tijd dat er nog bloeiende winkelstraten waren. Het zou de overheid geen euro kosten om hieraan een einde te maken. De politieke haalbaarheid van een herberekening van de kadastrale inkomens is, gezien het gewicht van de lokale politici, dan weer een andere zaak.