Opnieuw kat-en-muisspel?

Notarissen die al enkele decennia meegaan, kunnen ongetwijfeld sappige verhalen vertellen over de strijd die indertijd gevoerd werd rond de toepassing van het verlaagd registratierecht ten aanzien van bescheiden woningen, in de praktijk ook ‘klein beschrijf’ genoemd. De regeling kwam erop neer dat men bij de aankoop van een bescheiden woning recht had op een forse vermindering van het registratierecht.

Maar die gold slechts op voorwaarde dat een ‘bewoningsverplichting’ nageleefd werd. De koper moest de woning effectief bewonen binnen vijf jaar na de aankoopakte en de bewoning moest ononderbroken gedurende drie jaar volgehouden worden. Zo niet verviel het verlaagd tarief en gold bovendien een sanctie.

Deze bewoningsverplichting heeft in de praktijk aanleiding gegeven tot hilarische toestanden. Men kocht bijvoorbeeld een buitenhuisje zonder dat men de bedoeling had dit effectief heel de tijd te gaan bewonen. Of men kocht een bescheiden optrekje dat meer op een bouwval dan op een bewoonbare woning leek en dat men in de loop der jaren wel eens zou opknappen, zonder dat daar veel haast bij was.

Maar ondertussen tikte de klok verder. Na vijf jaar moest de bewoning een feit zijn en zij moest gedurende drie jaar behouden blijven. In de praktijk dacht men de fiscus te kunnen verschalken door er bijvoorbeeld voor te zorgen dat er elke avond automatisch een lichtje ging branden; of door in de kamers die van buitenaf zichtbaar waren enkele meubels te zetten, een matras te leggen, of dergelijke meer. Dat alles om de indruk te wekken dat het optrekje bewoond was en ook bewoond bleef. Maar de fiscus kent zijn pappenheimers. En dus ontstond in de praktijk een kat-en-muisspel waarbij de belastingambtenaren zich ook niet onbetuigd lieten. Velen deinsden er niet voor terug om voor dag en dauw of bij nacht en ontij op pad te gaan om te verifiëren of er in en rond de zogezegd ‘bewoonde’ panden wel beweging was.

Eind de jaren tachtig heeft men ten slotte ingezien hoeveel krachten op deze manier nutteloos verspeeld werden. De bewoningsverplichting werd kort en goed afgeschaft.

Vandaag bestaat de vermindering van het registratierecht bij aankoop van een bescheiden woning nog altijd. Althans in het Vlaamse en Waalse gewest. In het Brusselse gewest is zij afgeschaft.

De afgeschafte ‘bewoningsverplichting’ is jaren geleden heringevoerd. In die zin heeft men uit de geschiedenis niets geleerd. Maar de herinvoering is gebeurd op een manier die de controle alvast voor de fiscale ambtenaren een stuk eenvoudiger maakt. Vereist is nu (1) dat men op het adres van de woning ingeschreven is in het bevolkings- of vreemdelingenregister; (2) dat die inschrijving een feit is binnen drie jaar na de authentieke akte van aankoop; (3) dat zij drie jaar behouden blijft.

Waarom dit verhaal over deze ‘bewoningsverplichting’? Omdat de fiscus zijn les ook vandaag nog altijd niet heeft geleerd. Want wat zie je? In het kader van de aftrek voor de ‘enige eigen’ woning die enkele jaren geleden het daglicht zag, geldt ook een bewoningsverplichting. De woning waarvoor de aftrek geldt, moet de ‘eigen’ woning van de belastingplichtige zijn. Dit wil zeggen dat de woning door hem bewoond moet zijn. Op zich is dat geen vreemde voorwaarde. Maar net zoals bij het registratierecht, is aan het niet tijdig vervullen van de voorwaarde ook hier een strenge sanctie verbonden. Als de bewoning niet tegen een bepaald moment een feit is, dan gaat de aftrek voor de enige eigen woning voor de daaropvolgende jaren onherroepelijk verloren.

Oorspronkelijk was gezegd dat de bewoning altijd een feit zou moeten zijn op 31 december van het jaar waarin de hypothecaire lening wordt afgesloten. Maar al gauw zag men in dat dit een onmogelijke opdracht is. Wie bijvoorbeeld in de tweede helft van het jaar een lening afsluit voor een te bouwen woning, kan tenzij er een wonder gebeurt, die woning onmogelijk tegen het eind van dat jaar bewonen. Vandaar dat de wetgever eind 2005 met terugwerkende kracht ingegrepen heeft. In de wet staat nog altijd te lezen dat de bewoning in principe een feit moet zijn op 31 december van het jaar waarin de lening afgesloten is. Maar op die regel wordt nu in enkele uitzonderingen voorzien. Onder meer voor het geval de stand van de bouwwerkzaamheden niet toelaat de woning op dat ogenblik te betrekken. Men krijgt dan uitstel van executie. Maar niet voor onbepaalde duur. De bewoning moet in ieder geval een feit zijn op 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar waarin de lening werd afgesloten.

De regeling inzake de aftrek voor de enige eigen woning geldt sinds begin 2005. Dit wil zeggen dat al wie in 2005 een hypothecaire lening heeft afgesloten voor het bouwen of verbouwen van zijn enige eigen woning en met vertragingen in de werkzaamheden te kampen heeft gehad (of nog altijd heeft), uiterlijk tegen eind dit jaar de woning moet betrekken. Zo niet heeft hij vanaf volgend jaar geen recht meer op de aftrek.

En dus staat het in de sterren geschreven dat de oude matrassen en de automatisch aanflitsende lampen weer van stal zullen worden gehaald om ingeval de bouwwerkzaamheden nog steeds aanslepen, toch de indruk te wekken dat de woning vanaf eind dit jaar al bewoond wordt. Tenzij de wetgever misschien op de valreep nog een redelijke oplossing te voorschijn tovert die aan deze onzin een einde maakt.

DE AUTEUR IS ADVOCAAT EN HOOFDREDACTEUR VAN FISCOLOOG.

Jan Van Dyck