Oplichters in de bouw: ‘Met nieuwe wetgeving en preventie gaan we de strijd aan’

Geen enkele andere sector weekt zoveel onvrede los bij consumenten als de bouw. Dat blijkt uit cijfers van de Consumentenombudsdienst, die Trends kon inkijken. Niet de coronaperiode – een tijd van grondstoffentekorten en een hoge vraag – heeft tot een groeiend aantal problemen geleid. De tendens is al langer aan de gang en ze loopt gelijk met het stijgend aantal bouwvergunningen die per jaar worden verleend in ons land.

Nadat werven maandenlang onaangeroerd waren gebleven, trokken 37 gezinnen vorige week samen naar de rechter om een klacht in te dienen tegen de bouwpromotor Sua Casa. Afgelopen weekend klonk het bij de zaakvoeder nog dat er helemaal niets aan de hand was. Maandag werd het faillissement aangevraagd. De situatie drukt ons weer met de neus op de feiten, want ondanks verschillende Pano-reportages, faillissementen en duizenden gedupeerde burgers rommelt het nog steeds in onze bouwsector. Het blijft een sector waar u als geen ander op uw hoede moet zijn voor bedrog.

De Consumentenombudsdienst is een van de bevoegde instanties die klachten van gezinnen opvangt en mee een oplossing zoekt of doorverwijst naar andere bevoegde instanties. Al jarenlang publiceert de dienst van de federale overheidstdienst Economie een jaarboek met de belangrijkste cijfers over haar werk. Al van bij de eerste publicatie bezorgen klachten over de bouwsector en aannemers de Consumentenombudsdienst het meeste werk. In onderstaande grafiek ziet u het aantal klachten die jaarlijks binnenstromen en hoe dat evenredig loopt met het aantal verleende bouwvergunningen, volgens cijfers van Statbel. Tijdens de coronaperiode piekte het aantal klachten over de bouw.

Bron: Consumentenombudsdienst, StatBel

Cowboys van de bouw

De Belgische bouwsector is als het Wilde Westen voor aannemers, die als cowboys te werk gaan. “Het verhaal is dikwijls hetzelfde. Mensen komen terecht bij een niet-erkende aannemer, zoals die van Sua Casa. Ze vallen voor een mooi project en zijn bereid een onverantwoord groot voorschot te betalen”, vertelt Elke Van Overwaele, manager van het juridisch departement van Embuild, de voormalige Confederatie Bouw. “De aannemer gebruikt de stevige voorschotten van zijn klanten vaak om eerdere projecten al dan niet af te werken. Als alles misgaat, kunnen gedupeerden naar hun geld fluiten en kan de aannemer na het faillissement gewoon herbeginnen met een nieuwe onderneming.”

‘Ik heb sterk het gevoel dat het niet de bedoeling is van staatssecretaris Bertrand om het werk door te schuiven naar een volgende legislatuur’

Elke Van Overwaele, Embuild

Van Overwaele hekelt de wetgeving in ons land, die misbruik in de hand werkt. “De wetgeving rond faillissementen is de voorbije jaren in negatieve zin geëvolueerd. Eerder moest een failliete aannemer bewijzen dat hij recht heeft op een kwijtschelding van schulden. Vandaag is het omgekeerd en moet een rechter kunnen bewijzen dat de natuurlijke persoon fouten heeft gemaakt en dat hij zich niet zomaar van de schulden kan ontdoen. Die omgekeerde rol ligt moeilijk en dat bewijs leveren lukt in veel gevallen niet, waardoor de aannemer zomaar opnieuw kan beginnen met een schone lei.”

De legal manager wijst daar op een ander pijnpunt. “Het gebeurt te weinig dat we malafide aannemers een beroepsverbod kunnen opleggen. Die mogelijkheden moeten worden uitgebreid, samen met een nauwkeuriger proces over de kwijtschelding van de schulden.”

Politici wakker geschud

De problemen in de bouwsector zijn al lang bekend, maar Van Overwaele merkt dat sinds vorig jaar de bal aan het rollen is gegaan na een Pano-reportage over wanpraktijken in de bouwsector. Er wordt gewerkt aan nieuwe wetgeving die de consument beschermt. “In de bevoegde commissie Handelspraktijken in de FOD Economie zit het kabinet van de toenmalige staatssecretaris voor Consumentenzaken Eva De Bleeker (Open Vld) regelmatig samen met de juiste stakeholders van de sector. Er is in die commissie een eerste advies gekomen in september 2022.”

‘Sinds 2019 moet een aannemer geen beroepsbekwaamheid meer aantonen bij zijn inschrijving. Dat is een slechte zaak’

Elke Van Overwaele, Embuild

Wanneer mogen burgers concrete veranderingen verwachten in de wetgeving, die consumenten beschermen? Van Overwaele is optimistisch. “Het werk van mevrouw De Bleeker is overgenomen door staatssecretaris Alexia Bertrand (Open Vld en MR) en in augustus zal de commissie Handelspraktijken een tweede advies overhandigen. Ik heb sterk het gevoel dat het niet haar bedoeling is het werk door te schuiven naar een volgende legislatuur. Ik denk dat bepaalde delen uit het advies nog relatief snel kunnen worden opgepakt, zoals de wetgeving rond faillissementen en een verbreding van het beroepsverbod.”

“Daarnaast zou Embuild graag een herinvoering zien van de zogenoemde Vestigingswet. Met die wet waren er duidelijke regels voor de toetreding tot het beroep. Sinds 2019 moet een aannemer geen beroepsbekwaamheid meer aantonen bij zijn inschrijving. Dat is een slechte zaak.” In Wallonië en Brussel behoort een baan in de bouw wel nog steeds tot de lijst met gereglementeerde beroepen.

Wet-Breyne

Sinds 1971 bestaat in ons land de wet-Breyne, ook bekend als de Woningwet. Die heeft als doel consumenten te beschermen tijdens het proces van de bouw en de verkoop van een woning. Een deel van de kosten van een woning moet de aannemer verplicht opzij zetten. Dat systeem dient als een financiële buffer in geval van financiële problemen bij het bouwbedrijf. In de wet is ook vastgelegd dat ondernemingen slecht maximaal 5 procent van het totale bedrag als voorschot mogen vragen aan kopers.

‘De wet-Breyne is te weinig bekend, er mist controle en ze wordt zo makkelijk door malafide aannemers omzeild.’

Elke Van Overwaele, Embuild

“De wet-Breyne is op zich een prima mechanisme dat kopers beschermt, alleen is het nog te eenvoudig om de wet te omzeilen. Aannemers vragen te hoge voorschotten in hun contracten, die niet in overeenstemming zijn met de wet. Het is normaal de rol van de notaris om te controleren of een project gebeurt in overeenstemming met de wet-Breyne, maar in de praktijk krijgt niet elk project een gevolg bij de notaris. Wanneer kopers al een grond hebben, is er bijvoorbeeld geen sprake van een eigendomsoverdracht. In dat geval is het zaak een architect in de arm te nemen die controleert of een contract in overeenstemming is met de wet-Breyne. De wet is momenteel te weinig bekend bij kopers, er zijn te veel situaties waarin de wet wordt omzeild en waarbij een contract niet wordt gecontroleerd.”

‘Geen nood aan toezichthouder’

Maar is het ook niet de taak van de sectororganisatie Embuild om aannemers op het rechte pad te houden en ervoor te zorgen dat ze volgens de wet handelen? Embuild bestaat uit verschillende beroeps- en lokale verenigingen uit de bouwsector en is de voornaamste spreekbuis voor de sector in ons land. “Embuild heeft de opdracht om de bouwbedrijven in ons land te versterken, maar we zijn geen disciplinair orgaan zoals de Orde der Artsen of de Orde van Architecten”, verduidelijkt Van Overwaele. “Ik geloof niet dat er nood is aan een soort toezichthouder als onze wetgeving goed wordt aangepast.”

De legal manager stelt dat Embuild wel de sector bijstaat bij het opstellen van correcte contracten. “Onze adviezen gaan veelal over juridische, sociale en fiscale thema’s. Daarbij horen ook modelcontracten. Bedrijven kunnen een offerte overnemen of een contract dat conform is met de wet-Breyne. We maken veel promotie bij onze leden over die contracten en we zijn zeker vragende partij voor meer controle op contracten van aannemers.”

‘Embuild gelooft in de combinatie van wetgeving en preventie, waarmee we de strijd aangaan tegen oplichters en fraude. Het aantal klachten zal dan afnemen’

Elke Van Overwaele, Embuild

De Federatie van Ontwikkelaars-Woningbouwers is wel een toezichtsorgaan en een kwaliteitslabel voor ondernemingen, die gespecialiseerd zijn in woningenbouw. Bouwbedrijven ondertekenen een charter waarin ze akkoord gaan met bindende afspraken over de prijs, de voorschotten, de tussentijdse factuurbetalingen, de oplevering en de financiële waarborg voor aannemers. Kopers kunnen bij de federatie een klacht indienen, waarop de Toezichtcommissie zich over de zaak buigt. Leden kunnen ook gesanctioneerd worden bij overtredingen. Daarbij horen financiële sancties, maar met een maximumbedrag tot slechts 15.000 euro.

Het belang van preventie

“Een belangrijk luik in de plannen van de staatssecretaris is preventie”, benadrukt Elke Van Overwaele. “Bertrand heeft vorig jaar al de ‘BE.COCO-campagne’ gelanceerd, wat staat voor be a conscious consumer. Consumenten moeten goed geïnformeerd zijn voor ze investeren in een woning. Ze moeten weten wat de wet-Breyne inhoudt en ze gaan beter alleen in zee met een erkende aannemer. Check vooraf of een aannemer fiscale sociale schulden heeft en controleer of de activiteiten zijn ingeschreven in de KBO (Kruispuntbank van Ondernemingen, nvdr). Op onze website voor consumenten buildyourhome.be maken we het voor kopers gemakkelijk om een erkende aannemer te vinden voor hun bouwproject. Alle aannemers op onze website hebben het charter van de Federatie van Ontwikkelaars-Woningbouwers ondertekend.”

De legal manager van Embuild is er rotsvast van overtuigd dat het aantal klachten over de bouwsector zal verminderen, mits er wordt ingezet op wetgeving en preventie. “Het aantal klachten zal dan afnemen, omdat we zo veel geschillen kunnen vermijden. Embuild gelooft in de combinatie van wetgeving en preventie, waarmee we de strijd aangaan tegen oplichters en fraude.”

Lees ook: