Opgepast met zogenaamd ‘bescheiden’ woningen

Sommige dure woningen kunnen op het eerste gezicht ook met vermindering van het registratierecht worden aangekocht. Maar de kater komt dikwijls later.

Bij de verkoop van een bescheiden woning wordt het evenredig registratierecht onder bepaalde voorwaarden verlaagd van 12,5% naar 6%. Die verlaging is wel gebonden aan enkele voorwaarden:

Ten eerste mag het kadastraal inkomen van de woning niet hoger zijn dan 30.000 frank (met dien verstande dat dit bedrag nog in beperkte mate wordt verhoogd als er kinderen ten laste zijn).

Ten tweede mag het kadastraal inkomen van al de onroerende goederen die in het bezit zijn van de verkrijger en van zijn echtgenoot, niet meer bedragen dan – ook weer – 30.000 frank (waarbij onder bepaalde voorwaarden geen rekening moet worden gehouden met onroerende goederen die men heeft geërfd van een bloedverwant in de opgaande lijn).

Ten derde mag de verkrijger of zijn echtgenoot niet reeds een andere woning bezitten (tenzij hij die andere woning heeft verkregen uit de nalatenschap van een bloedverwant in de opgaande lijn).

Enkele jaren geleden werd daar nog een vierde voorwaarde aan toegevoegd. Zij houdt in dat de verlaging van de registratierechten bij de aankoop van een bescheiden woning nog slechts mogelijk is als de koper echt van plan is om de aangekochte woning zelf te bewonen. Formeel luidt de voorwaarde dat de verkrijger of zijn echtgenoot een inschrijving in het bevolkingsregister of in het vreemdelingenregister op het adres van het verkregen onroerend goed moet nemen. Die inschrijving moet een feit zijn binnen drie jaar te rekenen van de datum van de authentieke akte van verkrijging. Zij moet daarna ten minste drie jaar zonder onderbreking behouden blijven.

Wie de toepassing van de vermindering vraagt, en nadien de voorgeschreven inschrijving niet verkrijgt, of niet gedurende ten minste drie jaar behoudt, moet niet alleen het verschil aan registratierechten bij betalen (12,5 – 6 = 6,5%); hij verbeurt bovendien een belastingvermeerdering die gelijk is aan dat verschil. In totaal moet hij derhalve 13% aanvullende registratierechten betalen; met dien verstande dat de minister van Financiën bevoegd is om de belastingvermeerdering (van 6,5%) geheel of gedeeltelijk kwijt te schelden.

Bewoningsverplichting. De inschrijvingsvoorwaarde die enkele jaren geleden werd ingevoerd, komt eigenlijk neer op een herinvoering van de oude bewoningsverplichting die eind de jaren tachtig werd afgeschaft. Na die afschaffing bleken nogal wat buitenlanders in België een tweede verblijf te kopen met toepassing van het verlaagd registratierecht.

Op het eerste gezicht voldeden zij weliswaar niet aan de gestelde voorwaarden (onder meer, dat de woning de enige woning moest zijn). Maar bij het beoordelen van die voorwaarden houdt men alleen rekening met de onroerende goederen die in België zijn gelegen. Een welgestelde buitenlander die in zijn vaderland over tal van onroerende goederen beschikte, kon dus nog altijd in België een woning aankopen met toepassing van het verlaagd tarief. Hij kon dit doen, zolang zijn in België gelegen onroerende goederen aan de Belgische voorwaarden voldeden (zie hoger). Die eisten sedert eind de jaren tachtig niet langer dat de woning effectief door de aankoper werd bewoond. De woning kon met andere woorden ook als tweede verblijf dienstdoen.

Met de nieuwe inschrijvingsverplichting die medio 1998 werd ingevoerd, is dat niet meer mogelijk. Weliswaar is niet strikt vereist dat men de aangekochte woning bewoont; maar men moet er wel zijn ingeschreven. Het verschil is dus uiterst klein. Om een inschrijving in het bevolkings- of vreemdelingenregister op een bepaald adres te kunnen verkrijgen, is immers in principe ook vereist dat men er woont.

Bescheiden. Een van de toepassingsvoorwaarden voor de verlaging van de registratierechten luidt, zoals gezegd, dat het kadastraal inkomen van de aangekochte woning niet hoger mag zijn dan 30.000 frank (met een correctie naar boven als er kinderen ten laste zijn). Het moet dus echt om een bescheiden woning gaan.

Dit bedrag van 30.000 frank mag verwondering wekken. Het kadastraal inkomen vertegenwoordigt immers de geschatte gemiddelde nettohuurwaarde op jaarbasis van een onroerend goed. Bijgevolg kan men zich afvragen hoe het mogelijk is dat er vandaag nog woningen zijn met een kadastraal inkomen van minder dan 30.000 frank. Men mag evenwel niet vergeten dat de kadastrale inkomens die vandaag bestaan, nog altijd een weerspiegeling zijn van de huurwaarde, niet vandaag, maar wel halverwege de jaren zeventig. Meer dan 25 jaar geleden dus. Op dat ogenblik was het perfect mogelijk dat een woning slechts een nettohuurwaarde had van minder dan 30.000 frank.

Sindsdien heeft geen algemene herziening van de kadastrale inkomens meer plaatsgevonden. Zo komt het dat vandaag nog steeds stevig uit de kluiten gewassen woningen te koop worden aangeboden met de mogelijkheid van een vermindering van de registratierechten.

Voorzichtig. Maar wie zo’n woning aankoopt, moet erg voorzichtig zijn. Stel dat u vandaag de kans krijgt om een grote woning aan te kopen voor bijvoorbeeld 8 miljoen frank, en dat de verkoper u vertelt dat de registratierechten slechts 6% bedragen. Allicht is het dan niet onverstandig om aan de notaris meer uitleg te vragen.

Het kan immers zijn dat aan de betrokken woning – die destijds bescheiden was – in de loop der tijden allerlei veranderingen zijn aangebracht. De woning is misschien substantieel vergroot, en heeft allerlei veranderings- en verbeteringswerken ondergaan. Wie zijn woning verbouwt, moet in principe op eigen initiatief de administratie van het Kadaster van die verbouwingen op de hoogte brengen. De administratie zal vervolgens nakijken of er aanleiding is voor een wijziging van het kadastraal inkomen. Veel Belgen vergeten evenwel die meldingsplicht na te komen. Vandaar dat men in het landschap niet zelden grote woningen tegenkomt die vandaag nog steeds een zeer laag kadastraal inkomen hebben.

Wie zo’n woning aankoopt, kan voor onaangename verrassingen komen te staan. Door die aankoop wordt de administratie immers automatisch gewaarschuwd dat er zich een eigenaarswissel heeft voorgedaan, en dat dit is gebeurd tegen een prijs die onmogelijk te verantwoorden is in het licht van het lage kadastrale inkomen dat tot dan toe aan die woning is toegekend.

In de praktijk gebeurt het dan ook niet zelden dat de administratie van de gelegenheid gebruik maakt om een onderzoek in te stellen en om het kadastraal inkomen al dan niet met terugwerkende kracht te verhogen.

Onaangenaam. Voor de koper zijn de gevolgen uiteraard uiterst onaangenaam. Hij heeft allicht al zeer diep in zijn geldbeugel moeten tasten om het huis van zijn dromen aan te kopen, en heeft er bij zijn financiële planning hoogstwaarschijnlijk ook rekening mee gehouden dat hij de woning kon verwerven met betaling van slechts 6% registratierechten (in plaats van 12,5%). Zijn verrassing zal dan ook niet klein zijn als hij kort daarna met een navordering van het verschil aan registratierechten wordt geconfronteerd. Dat kan al gauw oplopen tot verschillende honderdduizenden frank.

Voor de verraste kopers is er weinig hoop. Bij herhaling hebben de (opeenvolgende) ministers van Financiën laten weten dat zij aan die wettelijke regeling niets kunnen veranderen. Wie een woning koopt voor een prijs die manifest uitsluit dat het om een bescheiden woning gaat, moet – zo luidt de boodschap – achteraf niet komen klagen. Hij had zich maar beter moeten informeren of het kadastraal inkomen van de woning nog wel met de werkelijkheid overeenstemde.

Waakzaam. Ook de rechtspraak kent (doorgaans) weinig genade. Zo kwam onlang voor de rechtbank van eerste aanleg in Antwerpen nog het geval ter sprake van een woning met een kadastraal inkomen van net geen 30.000 frank, die eind 1997 voor 10 miljoen frank was aangekocht (Rb. Antwerpen, 5 januari 2001).

Enkele maanden voor de aankoop had de vorige eigenaar belangrijke werken laten uitvoeren aan de woning. De administratie van het Kadaster verhoogde het kadastraal inkomen daarom met terugwerkende kracht naar meer dan 40.000 frank. De woning viel daardoor buiten het toepassingsgebied van het verlaagd registratierecht. De rechtbank oordeelde dat de administratie in deze omstandigheden – die overigens nog wat ingewikkelder waren – terecht het verschil met het gewoon registratierecht had nagevorderd. Naast een aantal technische en juridische argumenten, merkte de rechtbank nog op dat de kopers waakzamer hadden moeten zijn, en dat ze hadden moeten uitzoeken hoe het mogelijk is dat een woonhuis van 10 miljoen frank slechts een kadastraal inkomen van minder dan 30.000 frank zou kunnen hebben.

De auteur is advocaat bij Dauginet & Co. en hoofdredacteur van Fiscoloog.

Jan Van Dyck