Onroerend goed: een verschrikkelijk lange overgangsregeling

De nieuwe regels over onroerendgoedfiscaliteit treden in principe in werking vanaf het aanslagjaar 2006. Maar tegelijk is in een wel heel lange overgangsregeling voorzien.

De auteur is advocaat en hoofdredacteur van Fiscoloog.

De fiscaliteit in verband met de eigen woning heeft enkele maanden geleden een ware omwenteling ondergaan. Het kadastrale inkomen van de eigen woning wordt voortaan (onder voorbehoud van de onroerende voorheffing) niet langer belast.

Voor niet al te grote woningen is dat niet nieuw. Zij waren al van personenbelasting vrijgesteld omdat hun kadastraal inkomen volledig gecompenseerd werd met de woningaftrek. Voor grote tot zeer grote woningen volstond die aftrek niet om het volledig kadastrale inkomen te compenseren. Voor dergelijke woningen moest op het verschil wel personenbelasting worden betaald.

Dit behoort nu tot het verleden. De eigen woning is (altijd weer onder voorbehoud van de onroerende voorheffing) volledig vrijgesteld van personenbelasting, ook als het om grote tot zeer grote woningen gaat.

ONROERENDE VOORHEFFING. Keerzijde van de medaille is dat de verrekening van de onroerende voorheffing volledig uitgesloten wordt. Tot nog toe kon de onroerende voorheffing gedeeltelijk met de personenbelasting verrekend worden. De grens lag op 12,5 % van het kadastrale inkomen van de eigen woning.

Die beperkte verrekening is nu volledig geschrapt. Ook als het om kleine woningen gaat.

De winnaars zijn dus de eigenaars van grote eigen woningen. Zij verliezen weliswaar ook de verrekening van de onroerende voorheffing; maar zij zijn in de personenbelasting niet langer belastbaar op het gedeelte van het kadastrale inkomen van hun eigen woning dat de (voormalige) woningaftrek overtreft. In veel gevallen zullen zij per saldo minder belasting betalen.

De verliezers zijn de eigenaars van kleine tot middelgrote woningen. Zij zijn zoals voorheen niet belastbaar op het kadastrale inkomen van hun eigen woning, maar verliezen wel de beperkte verrekening van de onroerende voorheffing. Zij zullen dus altijd meer betalen.

WANNEER. De nieuwe regeling geldt in beginsel met ingang van het aanslagjaar 2006 (inkomsten van 2005). Maar dit wil niet zeggen dat de nieuwe regels onmiddellijk op iedereen van toepassing zijn. De wetgever heeft immers in een overgangsregeling voorzien. Die ziet er als volgt uit.

Als een belastingplichtige nog een oude lening heeft lopen die aangegaan is om de eigen woning te verkrijgen of te behouden en hij de aftrek vraagt van de interesten van deze lening, blijft alles voorlopig bij het oude. De oude regels voor de belasting van het kadastrale inkomen van de woning en voor de woningaftrek blijven dan verder van toepassing; inclusief de beperkte verrekening van de onroerende voorheffing.

Stel bijvoorbeeld dat iemand in 2000 een lening heeft afgesloten om een eigen woning te verwerven en stel dat deze lening twintig jaar loopt. De oude regels (inclusief de beperkte verrekening van de onroerende voorheffing) blijven dan van toepassing zolang u de aftrek van de interesten van deze lening vraagt. Gezien de looptijd van de lening kan dat duren tot en met het inkomstenjaar 2019. En zelfs nog ver daarna. De wetgever heeft de overgangsregeling immers niet beperkt tot de looptijd van de oude lening die vóór 1 januari 2005 afgesloten is.

KNARREN. De overgangsregeling geldt ook zolang de aftrek gevraagd wordt van interesten van leningen die vanaf 1 januari 2005 afgesloten zijn ter herfinanciering van een vóór 1 januari 2005 afgesloten lening; of nog, voor zover de aftrek gevraagd wordt van interesten van een lening die afgesloten is op een moment dat nog interesten van een oude lening (afgesloten vóór 1 januari 2005), of van een voormelde herfinancieringlening in aftrek worden gebracht.

Hernemen we het voorbeeld van een twintigjarige lening afgesloten in het jaar 2000. Stel dat de belastingplichtige in 2018 opnieuw een twintigjarige lening afsluit, bijvoorbeeld om renovatiewerken aan zijn eigen woning uit te voeren. De oude regels zullen dan tot in het jaar 2037 kunnen doorwerken, zolang de belastingplichtige de aftrek van de interesten van de lening blijft vragen.

Tegen die tijd zijn er allicht nog slechts een paar oude knarren die zich kunnen herinneren dat er nog oude regels bestaan en hoe die er ongeveer uitzien.

AFTREK. Een gelijkaardige regeling geldt op het gebied van de aftrek voor de enige eigen woning. Die vervangt met ingang van het aanslagjaar 2006 (inkomsten van 2005) de bestaande regeling over de bijkomende interestaftrek en de belastingvermindering voor het bouwsparen. Voor wie onder het oude stelsel een hypothecaire lening heeft lopen die recht gaf op de bijkomende interestaftrek en op de vermindering van het bouwsparen, verandert er ook niets. U blijft de oude voordelen genieten. Ook hier geldt dat de overgangsregeling zeer lang kan duren. Een herfinancieringslening, of een nieuwe lening die afgesloten wordt terwijl de oude lening nog loopt, kan ook hier tot gevolg hebben dat de oude regels tot diep in de 21ste eeuw van toepassing blijven.

Voor vastgoedconsulenten breken dus moeilijke tijden aan. Zij zullen wijs moeten geraken in de wirwar van oude en nieuwe regels, en in de mogelijkheden om van het ene naar het andere stelsel over te stappen. De materie is overigens nog niet gestabiliseerd. Er wordt al hardop aan reparatiewetgeving gedacht.

Jan Van Dyck

“De overgangsregeling kan nog tientallen jaren aanslepen.ô