ONROEREND GOED: BELASTINGPLICHTIGE MOET KIEZEN

De nieuwe regels op het gebied van de fiscaliteit van onroerende goederen maakt de nieuwe aangifte in de personenbelasting een stuk complexer.

De aangifte in de personenbelasting voor het aanslagjaar 2006 (inkomsten van 2005) heeft enkele opvallende wijzigingen ondergaan. Die hebben om te beginnen te maken met de klassieke onderverdeling van de aangifte in een ‘deel 1’ en een ‘deel 2’. Het ‘deel 1’ is bestemd voor de aangifte van de meest courante inkomsten (zoals bezoldigingen en pensioenen) en de meest courante aftrekposten. ‘Deel 2’ van de aangifte is in hoofdzaak bedoeld voor de aangifte van de beroepsinkomsten van zelfstandigen.

Nieuw is nu dat het vak van de ‘roerende inkomsten’ van deel 1 naar deel 2 verhuist. In de praktijk is dit vooral een probleem voor belastingplichtigen die uitsluitend deel 1 van het aangifteformulier toegestuurd krijgen. Als zij ook roerende inkomsten aan te geven hebben, zullen zij eveneens een exemplaar van deel 2 van het aangifteformulier moeten aanvragen. Tenzij zij hun toevlucht nemen tot de elektronische aangifte via ‘tax-on-web’, dan hebben ze de twee delen van de aangifte automatisch (elektronisch) ter beschikking.

Leningen. Een tweede belangrijke wijziging betreft de leningen die men aangegaan heeft om onroerende goederen te verwerven of te behouden. De gegevens in verband met dergelijke leningen zijn in de nieuwe aangifte gegroepeerd in een nieuw vak. Dat heeft alles te maken met het feit dat de nieuwe ‘aftrek voor de enige eigen woning’ voor het eerst kan worden toegepast.

Op zich is de nieuwe aftrekpost redelijk eenvoudig. Niettemin dreigt de aangifteklus in een aantal gevallen bijzonder moeilijk te worden. De invoering van de nieuwe aftrek gaat immers gepaard met een lange en ingewikkelde overgangsregeling. In twee woorden gezegd, komt die erop neer dat de oude fiscale voordelen van toepassing blijven voor wie nog oude hypothecaire leningen voor zijn enige woning heeft lopen. Ten aanzien van dergelijke leningen zal de aangifte nog op de ‘oude’ manier moeten worden ingevuld. De nieuwe ‘aftrek voor de enige eigen woning’ geldt slechts voor hypothecaire leningen die ten vroegste op 1 januari 2005 zijn aangegaan.

Wie voor zijn ‘enige eigen woning’ tegelijk oude én nieuwe hypothecaire leningen heeft lopen, zal moeten arbitreren. Hij kan de oude en de nieuwe fiscale voordelen niet combineren. Kiest hij voor de ‘oude’ voordelen, dan lopen die gewoon door. Ook de nieuwe lening kan dan nog voor de ‘oude’ voordelen in aanmerking komen. Kiest hij voor de nieuw ingevoerde ‘aftrek voor de enige eigen woning’, dan vervallen de oude voordelen. De keuze (voor de nieuwe aftrek) is krachtens de wet ‘onherroepelijk, definitief en bindend’.

Wie zich in een dergelijke situatie bevindt, zal dus goed moeten uitkijken en de nodige computersimulaties moeten (laten) uitvoeren om te kijken welk scenario hem het grootste voordeel biedt. Men krijgt geen tweede kans. Wie verkeert gokt, zal daar de gevolgen van moeten dragen.

Eigen woning. Die keuze wordt bovendien bemoeilijkt door de nieuwe fiscale regeling betreffende de ‘eigen woning’. Dat is de woning die de belastingplichtige zelf betrekt. Tot nog toe was het zo, dat het kadastrale inkomen van de eigen woning ook aan de personenbelasting onderworpen werd. Het moest dus ook op het aangifteformulier in de personenbelasting worden vermeld. Voor de meeste belastingplichtigen had dat geen praktisch belang. Ten aanzien van de eigen woning had men immers recht op de ‘woningaftrek’. De hoogte van die aftrek garandeerde dat het aan te geven kadastrale inkomen van de eigen woning in de meeste gevallen herleid werd tot ‘nul’. Voor eigenaars van ruim bemeten villa’s en dergelijke volstond de woningaftrek in een aantal gevallen echter niet om het volledige kadastrale inkomen op te slorpen. Zij betaalden bijgevolg personenbelasting op het saldo.

Vanaf het aanslagjaar 2006 is dat verleden tijd. De eigen woning wordt – onder voorbehoud van de onroerende voorheffing – niet meer aan personenbelasting onderworpen. Ook niet als het om grote of zeer grote woningen gaat.

Overgangsregeling. Dat heeft tot gevolg dat men het kadastrale inkomen van de eigen woning niet langer op het aangifteformulier in de personenbelasting moet vermelden. Het probleem is evenwel dat de wetgever ook hier in een lange en ingewikkelde overgangsregeling heeft voorzien. Die komt erop neer dat wie nog oude leningen heeft lopen voor de eigen woning, in principe verder onder toepassing valt van de oude regels (inzake belasting van het kadastrale inkomen, aftrek van interesten en verrekening van een gedeelte van de onroerende voorheffing – een verrekening die in de nieuwe regeling volledig uitgesloten is). Het kadastrale inkomen van de eigen woning moet dan nog wel op het aangifteformulier worden vermeld.

Heeft men voor de eigen (en enige) woning naast oude leningen tevens een nieuwe hypothecaire lening lopen, dan zal de voormelde keuze ook hier van doorslaggevend belang zijn. Optie voor de nieuwe aftrek ‘voor de enige eigen woning’ betekent ook hier dat de oude regels ‘onherroepelijk en definitief’ vervallen.

De auteur is advocaat en hoofdredacteur van Fiscoloog.

Jan Van Dyck