Omzetcijfers worden de norm

Hoe boert de Belgische markt van het winkelvastgoed ? Nieuwsgierig naar het antwoord gingen we met specialisten rond de tafel zitten.

Hoe ziet de Belgische markt van winkelvastgoed er anno 1997 uit ? We legden de vraag voor aan zes kenners : de makelaars Jean-François Gérard en Johan Vindevogel van Bureau Gérard, investeerder Bernard Gabay van Immodef, winkelvastgoedanalist Pieter Persyn van Fastigon-Kolpron en “vestigingszoekers” Philippe Simons van Kruidvat en Patrick Aerts van Piocheur ( Blokker, Casa, Giraffe en Bart Smit).

Laten we de spits afbijten met een algemeen overzicht van de vastgoedmarkt. Welke zijn hier de belangrijkste ontwikkelingen ?

JEAN-FRANÇOIS GÉRARD. De huurdersmarkt kenmerkt zich momenteel door een slabakkende vraag. Daarnaast zijn veel beleggers op zoek naar goede liggingen. Ik denk dat de markt stabiel is. De verkoopprijzen zijn dat in ieder geval.

JOHAN VINDEVOGEL. Er is vooral vraag naar grote oppervlakten. Voor de kleinere oppervlakten tussen de vijftig en honderd vierkante meter liggen de kaarten moeilijker.

PATRICK AERTS. Er is een groot aanbod, maar een geringere vraag. Bijgevolg dalen de prijzen. Wij ervaren dat de huurprijzen aanzienlijk lager liggen dan vroeger. We slagen er zelfs in om voor toplocaties maar de helft te betalen. Opmerkelijk is dat we meer en meer werken in functie van de omzet die we kunnen realiseren. We bepalen een bedrag en leggen meer op tafel als onze resultaten goed zijn. De markt is hier rijp voor. Zaken die een paar jaar geleden onbespreekbaar waren, worden mogelijk.

Wat kunnen eigenaars doen om huurders aan te trekken zonder hun huurprijs de dieperik in te duwen ?

PHILIPPE SIMONS. De huurprijs is vaak minder bepalend dan de investeringskosten bij het al dan niet doorgaan van een project. Als de kosten van verbouwingswerken te hoog zijn, mondt dit vaak uit in een onverbiddelijk njet.

PATRICK AERTS. Inderdaad. Als ik 100 miljoen frank kan besparen op verbouwingswerken, maak ik wel de rekensom. Als ik belangrijke investeringen moet doen, eis ik een compensatie. Bijvoorbeeld een aantal jaar geen huur betalen. Op termijn is dat ook voor de investeerder interessant. Ze zullen beschikken over een mooi pand met een aantrekkelijke huurder.

Hoe luidt de klok langs de investeerderszijde ?

BERNARD GABAY. De gebruikers zijn inderdaad de motor van de markt. Na een euforische periode met overdreven hoge prijzen, komen we terug tot een norm die maakt dat de prijsberekening op een gezondere basis kan gebeuren. Jammer genoeg hebben veel eigenaars die overweging nog niet in hun prijzen gecalculeerd. Onze uitgangsbasis is niet de actuele huurprijs van een gebouw, wel de prijs die de huurder kan betalen in het kader van zijn omzetmogelijkheden. Deze berekening moet je maken.

Vroeger werd er toch al op basis van omzetcijfers gewerkt ?

PATRICK AERTS. Ja, maar de grote nieuwkomers op de markt hielden geen rekening met de omzet. Ze hadden alleen hun aanwezigheidspolitiek in hun achterhoofd. Ze kwamen en moesten op één jaar X aantal vestigingen openen. Op korte termijn betaalden ze voor een paar panden veel geld. Slechts op termijn zien ze in dat de huurlasten de pan uit swingen. En dan spreek ik nog niet over wat de shoppingcentra durven aanrekenen als extra lasten. Dat is onvoorstelbaar. Soms komt het erop neer dat je de huurprijs gewoon mag verdubbelen.

PATRICK AERTS. Ik pleit voor een gezond beheer zoals Wereldhave dat doet : duidelijke afspraken, geen verrassingen. Wereldhave staat dan ook zelf in voor het beheer van zijn gebouwen, en laat dit niet aan derden over.

PIETER PERSYN. Vroeger bestond die discussie niet. De bestaande centra moesten weinig actieve promotie doen om de consument te lokken. Onveiligheid was eveneens een nagenoeg onbestaand woord. Nu zijn er centra bijgekomen en iedereen moet zich profileren. Via animatie, via reclamespotjes enzovoort. Vooral in de kleine centra in de binnensteden wegen die kosten zwaar door voor de huurders.

Azen nieuwe buitenlandse investeerders op de Belgische markt ?

BERNARD GABAY. Uit een studie blijkt dat de cross-border-investeringen vooral uit Nederland komen. België is niet speciaal een terrein voor buitenlandse investeringen. Recentelijk waagden de Duitsers zich op onze markt, maar ze zijn vooral in kantoren geïnteresseerd. Grote groepen als Wereldhave of ING blijven zeer actief op de Belgische markt. Vanuit privé-hoek is er meer en meer belangstelling. De markt van het winkelvastgoed is een heel dynamische markt in vergelijking bijvoorbeeld met de kantoormarkt. Het is een investering die perfect haar plaats heeft in een portefeuille. Ten eerste vanuit het standpunt van de diversificatie. Ook in geografische zin. Winkels heb je overal. Kantoren slechts in een heel select groepje steden, met Brussel op kop. Ten tweede is het soort gebouwen heel verschillend. Het kan gaan van een baanwinkel tot een prestigieuze boetiek. Ten derde hebben we hier te doen met een heterogene groep spelers. Van privé-beleggers tot institutionele groepen. Tenslotte is het beheer relatief simpel omdat de huurder zich meestal met de inrichting bezighoudt. Een commercieel huurcontract geeft bovendien zekerheid. Negatief is misschien het gebrek aan transparantie. Je moet goed op de hoogte blijven.

Heeft de kleine belegger het even moeilijk als de kleine handelaar ?

BERNARD GABAY. Je ziet dat de kandidaat-kopers meer en meer beschikken over portefeuilles. Positief aan deze evolutie is dat de sector zich in toenemende mate professionaliseert. Anno 1997 zijn grote privé-beleggers en institutionele beleggers de belangrijkste spelers op de markt. Dit alles beantwoordt aan de logica van de globalisatie en de diversificatie van het risico. Ook het feit dat het beheer professionele mensen vereist, speelt een rol. Je moet je snel kunnen aanpassen en de reglementen kennen.

Welk rendement zoeken de investeerders anno 1997 ?

BERNARD GABAY. Dat hangt ervan af wat je zoekt. Algemeen kan je een vork tussen 6,75 en 8 procent vooropstellen. Als je goed wil boeren, moet je heel snel kunnen reageren op de markt. Je staat immers tegenover professionele spelers.

PHILIPPE SIMONS. Bij het afsluiten van een vastgoedcontract moet je aanvoelen wanneer de zaak warm is. Op het juiste moment moet je ogenblikkelijk kunnen reageren. Soms kan je het laten aanmodderen, soms helemaal niet.

Zullen in de toekomst potentiële nieuwkomers op de Belgische winkelmarkt weer bereid zijn gekke prijzen te betalen ?

PATRICK AERTS. Anno 1997 zien we dat het tij aan het keren is. We zijn met heel veel renegotiaties bezig. De onroerende voorheffing wordt kwijtgescholden of de huurprijzen dalen met tien, ja zelfs met dertig procent. Ik vind dat normaal. Als het bij ons slecht gaat, dan moet zich dat voor een stuk vertalen naar de eigenaar en naar andere partijen die er rond hangen, bijvoorbeeld beheersmaatschappijen en overheid. Maar die laatste partij is nog steeds aan alle kanten aan het pikken.

Wat met de discussie over bewoning in winkelstraten ?

JOHAN VINDEVOGEL. In Brussel wilde het stadsbestuur de creatie van een aparte ingang voor bewoners opleggen. Maar de Raad van State vernietigde deze beslissing.

PATRICK AERTS. Bewoning moet kunnen. We zitten met kantoren boven de winkel. Het gaat erom de lege ruimten te bezetten. Je moet je wel de vraag stellen of er überhaupt interesse bestaat voor dergelijke appartementen. Zara op de Meir heeft prachtige appartementen, maar geraakt ze niet kwijt. Eén van de nadelen is dat je via een ingewikkelde trappenconstructie je woning moet bereiken. Tweede vraag : ga je als residentieel gebruiker 80.000 à 90.000 frank betalen, zelfs al zijn de oppervlaktes riant ?

PATRICK AERTS. Ik denk nochtans dat de eigenaar belang heeft bij een volledige bezetting van zijn pand. Al was het maar voor het onderhoud. De eigenaars moeten het initiatief nemen en de berekening maken om een dure meter gevel te verliezen.

PHILIPPE SIMONS. Ik zal dat pand dan niet nemen. OK, je moet altijd concessies doen. Als de ligging perfect is, leg je je misschien bij een iets te kleine gevel neer. Als de vestigingsplaats niet optimaal is, doe ik geen concessies. De façade is vitaal voor ons. We hebben nood aan een open ingang om een gezichtsveld te creëren.

Baanwinkels scoren momenteel goed als beleggingsobject…

BERNARD GABAY. Inderdaad. Je kan nochtans minder rekenen op een meerwaarde. Ook de sociaal-economische reglementeringen zorgen voor een extra risico. Die onzekerheid verklaart het hoger rendement dat tussen 8,5 à 9 procent schommelt. Enkele voorbeelden halen zelfs meer dan 10 procent.

JEAN FRANÇOIS GÉRARD. Je moet rekenen met de huurovereenkomst en het terrein. De constructie maakt slechts peanuts uit.

BERNARD GABAY. Supermarkten zijn een miskend beleggingsobject. Ze bieden nochtans zekerheid op lange termijn.

Wie is geïnteresseerd in baanwinkels ?

BERNARD GABAY. De Engelsen profileren zich in deze sector. Het is een traditie bij hen.

PATRICK AERTS. Je hebt ook veel privé-beleggers. Ze bezitten een terrein en merken dat ze die duur kunnen verhuren.

BERNARD GABAY. Het probleem in België is dat de baanwinkels ongeordend zijn ingeplant. Tussen Leuven en Mechelen bijvoorbeeld heb je er twee na elkaar, dan weer geen enkele, dan opeens een hele rij, en dan weer een eenzame enkeling. Frankrijk volgt met zijn parken een totaal andere logica.

PIETER PERSYN. Er is of was een perfect functionerende wetgeving inzake bouwen en vestigen : de wet op de stedenbouw en de sociaal-economische wet. Uitvoeringsbesluiten, toepassingen en afwijkingen als het Minidecreet en de opvulregel maken dat er van alles misloopt. Er wordt altijd negatief gedaan over baanwinkels. Ik ken tientallen voorbeelden waar er geen winkels te bespeuren vallen, maar waar wel alles willekeurig is dichtgebouwd. Met huizen.

EVELYNE HENS GEERT WELLENS

PHILIPPE SIMONS, JOHAN VINDEVOGEL, PIETER PERSYN, PATRICK AERTS, BERNARD GABAY EN JEAN-FRANC