Omdat rijk sterven misdadig is

“Na zijn geboorte studeert een mens twintig jaar. Daarna werkt hij twee decennia intensief aan zijn carrière. En vervolgens kan hij zich maar beter nuttig maken voor de mensheid.” Met die filosofie in het achterhoofd liet Luc Verelst, stichter van de Mechelse bouw- en vastgoedgroep Verelst, de dagelijkse leiding van zijn bedrijf over aan de 35-jarige Bart Verhaeghe.

Van 8 tot 11 maart vindt in Cannes de immobiliënbeurs Marché International des Professionnels de l’Immobilier ( Mipim) plaats. Net zoals de vorige jaren zal de bouw- en vastgoedgroep Verelst uit Mechelen potentiële investeerders uitnodigen op haar luxemotorjacht Timeless. Toch zal het even wennen zijn: niet Luc Verelst (46), maar zijn opvolger Bart Verhaeghe (35) zal deze keer de gasten ontvangen.

Sinds begin dit jaar neemt Bart Verhaeghe de dagelijkse leiding waar van de vastgoedholding Verelst (geconsolideerde omzet: meer dan 10 miljard frank). Luc Verelst, die het bedrijf oprichtte, treedt voortaan alleen nog op als passieve aandeelhouder. De rest van de tijd gaat naar zijn nieuwe roeping: ontwikkelingshulp (zie kader: Solidariteitsfonds).

“Door de lage

rentevoeten is de vraag van internationale beleggers – zoals General Electric, Prologis, Hines en andere fondsen – naar professionele vastgoedbeleggingen in de Benelux groot,” zegt Bart Verhaeghe: “Maar zij vinden geen kwalitatieve projecten met een minimum aan kritische massa. Daarom lanceren wij nog dit jaar een private plaatsing van zo’n 12 miljard frank. Naast ons eigen vermogen – dat van 330 miljoen frank in 1990 naar 4,6 miljard frank in 1999 is gestegen – verzamelen wij hoogstaande kantoorcomplexen uit België, Nederland en Frankrijk voor onze portefeuilles. De actie loopt als een trein.”

Na studies rechten ( KU Leuven) en een MBA ( Vlerick Leuven Gent Management School) startte Bart Verhaeghe – de zoon van een hypotheekbewaarder – in 1990 zijn carrière bij KPMG Consultants. Daar begeleidde hij enkele herstructureringen, zoals de verkoop van dagblad Het Volk aan de Vlaamse Uitgeversmaatschappij ( Vum), de herstructurering van de Koninklijke Vlaamse Schouwburg ( KVS) en de fusie van de tuinbouwveilingen binnen de Boerenbond ( BB).

Na anderhalf jaar stapte Verhaeghe over naar Walibi, dat net naar de beurs was gegaan. Maar dat beviel de man niet echt, en daarom richtte hij in 1992 de managementvennootschap Quercus Fortis (Latijns voor: sterke eik) op. Via zijn broer Peter Verhaeghe – toen advocaat bij Cleary, Gottlieb, Stein, Hamilton in New York, nu vennoot van Waer, Vermulst & Verhaeghe in Brussel – bracht de jonge Vlerick-boy enkele werkbezoeken bij institutionele beleggers en vastgoedbeheerders in de Verenigde Staten. Met deze bagage op zak maakte hij, éénmaal terug in België, via een gemeenschappelijke vriend kennis met Luc Verelst.

Tussen de beide ondernemers klikte het meteen. En ze sluiten dan ook een overeenkomst: voor de bouwgroep mag Bart mee de projectontwikkeling uit de grond stampen. Loon hoeft hij niet, wel wil hij aandelen. De projectontwikkelingsdivisie wordt een daverend succes. Op enkele jaren tijd bouwt Verelst een portefeuille uit van business centers rond Mechelen. Vandaag realiseert de holding met 36 medewerkers een balanstotaal van 10,2 miljard frank.

“Het vertrouwen van Luc – ik was nog maar een jonge snaak -, veel inzet en het nodige geluk liggen aan de basis van deze resultaten,” zegt Verhaeghe, die sinds juni 1998 25% van alle aandelen bezit: “Wel moet je altijd je oor goed te luisteren leggen naar wat de markt wil. Daarom zweer ik bij leergierigheid als één van de belangrijkste voorwaarden voor dynamisch ondernemerschap.”

Naast de klassieke bouwfirma’s – HIB, HII en HWB – staat de Verelst Holding, die alle vastgoedactiviteiten omhelst. Het directiecomité van de holding is samengesteld uit vijf personen: Bart Verhaeghe, Karel-Henk Sijgers (31), Eddy Huysmans (54), Guy Verbist (48) en Francis Hendrickx (29). Secretaris-generaal is Roel Jacques (34). “Samen zijn wij de zakenbankier van het vastgoed,” zegt Verhaeghe. “Wij treden op als een soort investeringsbank voor onze klanten, die steeds groter worden. Kenmerkend voor ons is dat we niet alleen financiële kennis bezitten, maar ook alle aspecten van het vastgoed beheersen. Dankzij onze ervaring als aannemer kennen wij de bouwsector als onze broekzak. Daar ligt onze sterkte in vergelijking met de banken en immovennootschappen, die gelijkaardige producten op de markt brengen.”

De holding telt drie dochters.

Verelst Development is actief in internationale vastgoedontwikkeling. Verhaeghe: “Wij zoeken voor onze klanten een locatie, verwerven de grond, onderzoeken de stabiliteit, stellen een architect aan, organiseren een financiële optimalisering van het project en geven fiscaal/juridisch advies.”

Verelst Investment groepeert de vastgoedinvesteringen, die bestemd zijn voor de effectisering of verkoop aan derden. Het bedrijf verzorgt het administratief beheer en het technisch onderhoud van de semi-industriële gebouwen. Verhaeghe: “Deze lente nog starten wij met een eigen portaalsite met tal van praktische informatie voor de ondernemingen. Surfers zullen er bijvoorbeeld kunnen zoeken naar een geschikte congreszaal of een goede sportinfrastructuur. Ik noem dat ons parochieblad van Mechelen-Noord.”

Verelst Finance ten slotte koopt het vastgoed aan, brengt de gebouwen samen en plaatst de portefeuille op de financiële markt.

Vandaag omvat de portefeuille van Verelst negentien projecten, samen goed voor zo’n 278.500 m2 kantoorruimte en 261.800 m2 semi-industriële gebouwen.

In mei 2000 levert de groep de eerste fase op van Mechelen Campus (60.000 m2). De totale investering bedraagt 2 miljard frank. Naast moderne labs en bedrijfseenheden bevat dit businesspark op het industrieterrein van Mechelen-Noord een toren met gemeenschappelijke diensten, waaronder een cafetaria en een sportcentrum.

Verhaeghe: “Hier vestigen zich biotech- en informaticabedrijven. De ondernemingen van de toekomst eisen alle comfort, ook voor hun personeel. Met de huidige krapte op de arbeidsmarkt willen zij een aangename omgeving voor hun werknemers creëren. Anders verliezen ze hun belangrijkste toegevoegde waarde, namelijk hun human resources.”

In opdracht van EDS bouwt Verelst aan de E19-snelweg de Mechelen Business Tower (12.000 m2). Deze nieuwe Benelux-zetel van de Amerikaanse informaticareus bevat een atrium van 33 meter hoog en opent in december 2000 zijn deuren. De totale investering bedraagt 1 miljard frank. Verhaeghe: “Het wordt een werkdorp met alles erop en eraan: callcenter, flexibele kantoren volgens het concept van facility management, aula, restaurant, kinderopvang, fitnesszaal enzovoort. Alleen het bed ontbreekt nog. Bovendien is de locatie makkelijk bereikbaar. Volgens een interne studie zal EDS op die manier 11% op zijn arbeidstijd besparen.”

Voor dit jaar staan nog op het programma: het Inter Access Park in Dilbeek (9400 m2), het Navo-computercentrum in Zaventem (3000 m2), het Park Station in Diegem (9000 m2), het APV-hoofdkwartier – dochter van het Amerikaanse engineeringbedrijf Invencys – in Aartselaar (4000 m2) en een JVC-magazijn in Niel (23.200 m2).

Hoewel België nog altijd de grootste koek oplevert – 239.500 m2 aan kantoren (86%) en 23.200 m2 aan semi-industriële gebouwen (8%) – gooit de groep zich nu als projectontwikkelaar op de buitenlandse markt. Verhaeghe: “In ons land vormt het gebrek aan gronden het grote probleem. Voor verdere groei moeten wij dus de grenzen over.” Zo beschikt de holding al over 39.000 m2 kantoren (14%) en 172.800 m2 semi-industriële gebouwen (66%) in Nederland. Bijvoorbeeld: MetrOffice Park in Schiedam (17.000 m2), Groenoord Plaza in Leiden (22.000 m2), Ingram Micro (51.000 m2) en Sony (80.800 m2) in Tilburg. Frankrijk komt nu ook langzaam maar zeker van de grond, met een portefeuille van 65.800 m2 aan bedrijfscomplexen (26%) in de buurt van Rijsel, zoals Ingram Micro (51.000 m2) in Lomme en Computacenter (14.800 m2) in Roissy.

“Aannemerij is al lang niet meer de kernactiviteit van Verelst,” besluit Verhaeghe. “De jongste jaren leggen wij ons vooral toe op projectontwikkeling. Vandaag gaan wij echter een stap verder. Als gespecialiseerde zakenbankier bieden wij de grote beleggers rechtstreeks een rendabele portefeuille van modern vastgoed aan. Aangezien onze klanten internationale bedrijven zijn die een uniforme aanpak en transparantie wensen, is de euro een goede zaak voor ons. Alleen een fiscale harmonisering op Europees vlak ontbreekt nog. In de huidige globalisering hebben de ondernemingen grote nood aan gelijkvormige spelregels.”

Eric Pompen